Investissement locatif à Béthune : Analyse

L’investissement locatif à Béthune

Ville à fort potentiel de rendement, où le prix à l'achat est faible et les loyers assez élevés. Un bien joli et rénové se loue sans même poster d'annonces... Cependant énormément de locataires ont de faibles revenus, les propriétaires et investisseurs y sont donc peu nombreux. Beaucoup de biens sont à vendre depuis plusieurs années ou des grosses négociations sont possibles (moins de 500€ le m2 dans le centre-ville et la gare). Attention toutes fois à l'hyper centre qui est classé au patrimoine, et qui nécessite l'avis des architectes des bâtiments de France (minimum 2 mois pour une autorisation de déclaration de travaux). Le secteur de la gare située à 10 minutes à pied du centre-ville est un secteur d'avenir, beaucoup de projets sont en cours, notamment un immeuble de bureau d'affaires, un cinéma, la réfection de la gare et également des rues y menant. Énormément de biens dans ce secteur ne trouvent pas preneur depuis de nombreuses années, où pourtant d'énormes plus-values sont possibles. (achat à 500€ le m2, revendable facilement 1500€ après travaux, même 2000/2500€ dans l'hyper centre notamment sur la grande place classée au patrimoine). Quelques immeubles neufs sont construits dans le centre-ville en Pinel à environ 3000€ le m2, ceux-ci sont difficiles à vendre par les promoteurs, l'ancien avec de grosse rénovations est à privilégier dans cette commune. Attention à la taxe foncière assez élevée dans cette commune, A Béthune, le taux de taxe foncière sur le non bâti a ainsi augmenté de 90.36 % entre 2000 et 2014. Pour exemple, un appartement de 65M2 dans l'hyper centre est taxé à 800€ de TF. La taxe parking est également élevée.

Démographie à Béthune

Béthune est une petite ville de 20 000 habitants, située à 45 minutes à l'Ouest de Lille dans une agglomération de 200 000 habitants (Béthune/Bruay). Desservie par le TGV menant à Paris en 1H30, et Lille en TER en 30 minutes., elle est pour une partie de la population une ville dortoir. Également ville universitaire, où de nombreuses résidences étudiantes existent. Une forte demande pour des petits studios meublés dans le secteur universitaire et également centre-ville et gare est ressentie... Ce type de bien est fortement demandé également pour les habitants à faible revenus, entre 20 et 25% de la populations est au chômage.

Patrimoine immobilier à Béthune

Seul le centre-ville et le secteur de la gare prennent de la valeur, dû aux travaux en cours, et au site classé, attention à certains quartiers dit prioritaires où le prix ne fait que baisser, certains biens achetés il y a plus de 10 ans n'ont pas pris de valeur et ont plutôt tendance à décoter. Attention également aux locaux commerciaux, beaucoup sont vacants hors centre et gare.

En résumé, investir ou ne pas investir à Béthune en 2022 ?

Pour conclure, Béthune est une ville où investir, l'agglomération de Lille s'élargissant, elle fera un jour parti des secteurs prisés pour son calme et à proximité de cette grande ville. Le TGV pour Paris est également une très bonne chose pour la hausse du prix de l'immobilier. Attention à l'hyper centre pour l'avis aux ABF, et aux quartiers difficiles et prioritaires nombreux dans cette ville...

Précédentes analyses d’investissement locatif à Béthune

Analyse du 5/6/2018
Analyse du 6/4/2016