Investissement locatif éclairé, rentabilité assurée.

Privilégiez des zones géographiques où le prix du mètre carré correspond à vos futures attentes et où il existe une forte demande locative. Il existe différentes façons d’investir dans la pierre avec un minimum de budget. Par exemple : les studios et les places de parking sont intéressants tout comme les caves, les appartements ou bien une ancienne maison en province.

Vous devez vous assurer de la rentabilité attendue de votre projet. Pour ce faire, vous devez calculer votre flux de trésorerie à travers plusieurs indicateurs clés : le rendement locatif brut, le rendement locatif net, le cashflow, le TRI et enfin la VAN.

Le rendement permet d’évaluer la viabilité de votre projet d’investissement, la performance et la pertinence à travers les revenus que vous percevez grâce à votre location par rapport à votre capital investi. En comparant d’autres investissements, cela vous permettra de savoir lequel sera le plus rentable en fonction de vos critères. La rentabilité, elle, permet d’estimer la viabilité de votre futur investissement en incluant une plus-value (ou moins-value) à la revente ainsi que l’inflation. C’est l’analyse globale de votre investissement !

Il s’agit de connaître le retour sur investissement de votre projet. Pour ce faire, vous devez connaître tous les loyers de votre bien, le montant précis de votre investissement financier et ce que vous avez dû payer comme charges. Votre rentabilité varie en fonction de votre zone géographique ainsi que du type de bien. On estime qu’une bonne rentabilité se situe dans une tranche de 5 % à 10 %.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) immobilier est un indicateur qui permet de comparer la rentabilité de votre projet immobilier avec celle d’un autre placement tel qu’un livret A par exemple. Le TRI permet de connaître le taux de rentabilité moyen que peut vous procurer un placement à long terme en prenant compte de tous les flux (achat, ventes, revenus, frais, fiscalité).

Le calcul du rendement locatif se base sur le prix d’achat de votre bien, vos loyers perçus sur une année ainsi que l’ensemble de vos charges locatives. Selon vos critères, vous obtiendrez le rendement brut ou net de votre investissement. Voici un exemple de calcul du rendement net : loyer mensuel brut x 12 mois - les charges non récupérables - la taxe foncière, le tout / montant de l’achat + les droits de mutations + frais.

Il faut prendre en compte les résultats de vos calculs (rendement brut, rendement net, TRI, VAN) afin de pouvoir comparer la rentabilité de votre investissement à d’autres plus classiques.

Avec le Pinel, vous investissez dans l’immobilier locatif neuf et réduisez ainsi vos impôts. Le rendement brut, c’est-à-dire le loyer hors charges divisé par le prix TTC, le tout étant multiplié par 100, varie entre 2,5 % et 3,5 % en fonction des logements. Si l’on tient compte de l’avantage fiscal du Pinel et des intérêts de votre crédit immo fiscalement déductibles des loyers, le rendement net varie entre 3 % et 4 %.

Cela dépendra de vos objectifs ! Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est idéal pour les novices car vous ne payez pas d’impôt sur vos revenus locatifs pendant au moins 10 ans. En ce qui concerne les fins connaisseurs, ce régime vous permettra d’imputer vos déficits de l’activité sur l’ensemble des revenus du foyer. De plus, un bien meublé peut se louer 15 à 20 % plus cher qu’une location vide.

Choisir votre régime est une partie importante lors de la construction de votre projet d’investissement locatif. Il faut savoir que cela impacte énormément votre stratégie ainsi que le choix du bien dès le départ. Il faut donc opter pour un régime adapté à votre profil ainsi qu’à votre stratégie pour augmenter le taux de rentabilité locative de votre investissement et bénéficier ainsi d’avantages fiscaux.

Grâce au déficit foncier, les propriétaires bailleurs peuvent imputer de leurs revenus globaux le déficit occasionné par des travaux de rénovation qu’ils entreprennent dans leur bien. Ce dispositif a pour objectif la rénovation de biens anciens et vétustes afin de les réintégrer sur le marché, mais aussi de revaloriser les résidences principales en centre ville afin de répondre au manque de logements en France. Cependant attention : il s’agit de travaux de réhabilitation et non d’embellissement.

Tout dépend bien évidemment de votre projet d’investissement ainsi que de vos objectifs ! Privilégiez par exemple les villes universitaires où il existe une forte demande locative : Bordeaux, Angers, Montpellier, Lyon, Toulouse, Nantes, Rennes…