Calculer le montant que l'on peut emprunter en fonction de sa situation est aujourd'hui une étape indispensable avant d'acheter un bien immobilier.
Que ce soit un crédit immobilier pour acheter votre résidence principale ou pour un investissement locatif, il n'est pas évident de connaître le budget maximum que l'on peut financer auprès de sa banque.
Vos options sont en général soit d'appeler votre banque, soit de contacter un conseiller spécialisé (courtier, expert en financement, conseiller en gestion de patrimoine…). Aujourd'hui je vous propose un fichier Excel totalement personnalisable que vous pourrez utiliser à tout moment pour calculer votre capacité d'emprunt.
De plus, ce fichier Excel vous permet de comprendre ce qui se cache derrière les calculs que réalise votre banquier pour valider ou non votre crédit immobilier.
On pense souvent à tort que si on a un faible revenu on ne peut pas emprunter. Seulement même au SMIC vous pouvez emprunter ! Si si, regardez cette vidéo ou lisez la suite de mon article si vous ne me croyez pas !
Comment obtenir le fichier Excel de calcul de capacité d'emprunt ?
Tout d'abord, téléchargez le fichier Excel de capacité d'emprunt ici. C'est en fait un fichier Google Spreadsheet.
Une fois le fichier chargé, vous constaterez que vous ne pouvez pas le modifier. Pas de panique, c'est normal.
Vous avez deux options :
- Si vous aimez travailler sur un tableau en ligne et que vous avez un compte Google (@gmail.com), alors allez dans le menu “Fichier” puis cliquez “Créer une copie” afin de vous créer votre propre copie personnelle modifiable.
- Si vous préférez le bon vieux Excel, allez dans le menu “Fichier” puis choisissez “Télécharger” > “Microsoft Excel (XLSX)” pour pouvoir ensuite l'éditer dans votre logiciel Microsoft Excel.
Voilà c'est tout ! Maintenant voyons comment utiliser ce fichier. Vous allez voir, c'est très simple.
Comment calculer ma capacité d'emprunt ?
Une fois le fichier récupéré, vous devez renseigner les cellules en surbrillance jaune et renseigner les éléments suivants.
Mes revenus
Bien entendu, votre capacité de financement dépend de vos revenus. Vous pouvez renseigner :
- Salaire mensuel : votre salaire net avant impôt sur le revenu, c'est-à-dire le net imposable indiqué sur votre fiche de paie.
- Primes annuelles : les primes que vous touchez chaque année (montant net avant impôt).
- Revenus locatifs mensuels : le montant des loyers (charges comprises) que vous versent vos éventuels locataires. Attention, les banques n'en retiennent généralement que 70 %, pour tenir compte des charges, de la vacance et du risque d'impayé.
- Autres revenus mensuels : les autres revenus comme les prestations compensatoires ou autres. Les pensions alimentaires sont à éviter ici car la plupart des banques ne les prennent pas en compte. Tous les revenus ne sont pas forcément pris en compte par les banques, renseignez-vous avant.
Si vous empruntez en couple ou à deux, il faudra renseigner les valeurs en indiquant la somme des deux.
Mes charges
La banque va également prendre en compte vos charges qui vont impacter votre capacité à emprunter. Vous pouvez renseigner :
- Crédit immobilier : indiquez le total des mensualités de vos crédits immobiliers en cours et qui resteront présents après cet achat.
- Crédit à la consommation : indiquez le total des mensualités de vos crédits à la consommation en cours.
- Loyers mensuels restants : les loyers qu'ils vous restera encore à payer après votre achat immobilier. Le plus souvent il n'y en a pas dans le cas d'achat d'une résidence principale, mais il peut y en avoir si vous achetez un bien pour le louer (investissement locatif) et que vous restez vous-même locataire.
- Autres charges mensuelles : indiquez ici d'éventuelles autres charges comme le version d'une pension alimentaire, etc.
Mon apport
Cette information est très importante car c'est un critère d'obtention d'un crédit immobilier très important. Le tableur calcule automatiquement le montant d'apport minimum nécessaire. Vous devez répondre “oui” si vous disposez de la somme nécessaire, “non” dans le cas contraire.
Evidemment le résultat sera négatif si vous n'avez pas une épargne suffisante. L'objectif de ce champs est purement pédagogique.
La composition de mon foyer
Indiquez ici le nombre d'adultes et d'enfants au sein de votre foyer. Cette question est importante car la banque va prendre en compte un reste à vivre minimum à respecter par adulte et par enfant.
Analyse et résultat de votre capacité d'emprunt
À droite vous retrouvez le résultat. Dans l'exemple ci-dessous, il est positif 🎉
Le rapport vous indique si vous pouvez emprunter et combien vous pouvez emprunter (à la ligne “Capacité d'emprunt”). À noter qu'il s'agit du montant maximum que vous pouvez emprunter à partir des informations que vous avez renseignées.
Vous pouvez modifier deux éléments en surbrillance jaune que sont la durée d'emprunt et le taux d'assurance :
- Le taux du crédit immobilier est automatiquement récupéré (explications plus bas).
- Le taux d'assurance dépend de votre âge et de votre assureur. Plus vous êtes jeune et moins l'assurance sera chère. Les banques sont habituellement plus chères que les assureurs indépendants. Sachez que, depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, dès lors que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes.
Les autres lignes vont indiquent le résultat d'analyse :
- Taux d'endettement : le fameux ! C'est le rapport entre vos charges de crédit (mensualité et assurance emprunteur comprises) et vos revenus. Il ne doit pas dépasser 35 %, sauf dérogation de la banque.
- Reste à vivre : c'est la différence entre vos revenus et vos charges. Ce qu'il vous reste pour vivre chaque mois (pour des dépenses quotidiennes telles que vos courses alimentaires, vos vêtements, vos loisirs, votre essence…).
- Capacité de remboursement : c'est la mensualité maximale que la banque estime que vous pouvez supporter. Elle correspond à 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise, et reste limitée par votre reste à vivre. Ce paramètre peut être modifié (voir section suivante).
- Apport minimum requis : les banques demandent un apport minimum pour vous accorder un crédit. Il est indiqué ici.
- Capacité d'emprunt : c'est le montant maximum que vous pouvez emprunter.
Les règles appliquées par les banques en 2026
Les valeurs utilisées par défaut dans le fichier reprennent les règles d'octroi fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), que les banques françaises doivent respecter. Elles ont été reconduites sans changement lors de la réunion du 15 septembre 2026 :
- 35 % de taux d'endettement maximum, assurance emprunteur comprise. C'est la limite qui plafonne votre mensualité.
- 25 ans de durée maximum, portée à 27 ans en cas d'achat sur plan (VEFA) ou de travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.
- 20 % de dossiers dérogatoires : chaque banque peut s'écarter de ces critères sur un dossier sur cinq, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et pour les primo-accédants.
- Un reste à vivre suffisant : la plupart des banques retiennent de l'ordre de 800 € par adulte et 350 € par enfant. Ce n'est pas une règle légale, chaque banque fixe son propre barème.
- Un apport d'environ 10 % du prix, destiné à couvrir les frais de notaire et de garantie. Le crédit à 110 % sans apport reste possible pour un investissement locatif avec un dossier solide.
Ces cinq paramètres sont exactement ceux que vous pouvez ajuster dans le fichier. Pour creuser le sujet, lisez notre article sur le taux d'endettement maximum en crédit immobilier.
Comment modifier les données de calcul
En utilisation avancée, vous avez la possibilité de modifier les données utilisées pour les calculs. Pour cela, rendez-vous sur l'onglet “Données”.
Vous pourrez ici modifier les paramètres suivants :
- Les taux de crédit en fonction de la durée. Ils seront utilisés uniquement si les taux à jour ne sont pas disponibles. L'onglet “Taux Live” récupère les taux actuels automatiquement et ce sont ces taux qui seront utilisés en premier lieu dans les calculs, sauf si vous modifiez la colonne “utiliser mes taux dans les calculs” à “oui”.
- Le taux d'endettement maximum. Il s'agit de la proportion maximum de votre reste à vivre que vous pourrez utiliser pour payer votre mensualité de crédit.
- L'apport minimum. C'est le pourcentage minimum du montant emprunté que vous devez mettre en apport.
- Le reste à vivre minimum pour un adulte et pour un enfant.
Voilà, j'espère que ces précisions vous permettront de bien prendre en main ce fichier Excel de calcul de capacité d'emprunt. Pour aller plus loin, nous proposons aussi un fichier Excel de calcul du taux d'endettement. Il ne me reste plus qu'à vous souhaiter de bonnes simulations !
