Pourquoi investir à Rouen ?

La métropole Rouen Normandie, située dans le nord-ouest de la France, est un centre économique actif et diversifié disposant d’un fort attrait touristique. Voici quelques chiffres du dynamisme rouennais : 

• 4ème métropole de France par le nombre de communes
• aire urbaine de 650 000 habitants
• 47 000 étudiants avec une hausse de +20% sur les 10 dernières années
• environ 4 millions de visiteurs annuels sur la métropole
• 8 km de rue piétonnes
• 70% des habitants sont des locataires

Activité et attractivité économique à Rouen

Rouen et les communes aux alentours occupent une position clée sur l’axe Seine, qui relie Paris à l’estuaire. Territoire innovant, la Métropole est située au cœur d’une zone d’emploi de 800 000 habitants et bénéficie d’une population jeune et qualifiée (21% de la population a entre 15 et 29 ans).

Hub naturel au carrefour des routes terrestres et maritime, de nombreux projets de développements urbains et économiques sont en cours de réalisation dont notamment le nouvel éco-quartier Flaubert qui accueillera à terme plus de 10 000 habitants et 250 000m2 de bureaux, sans oublier la nouvelle gare de Rouen rive Gauche sur la ligne Paris-Normandie, et le futur parc des Sources, véritable poumon vert de 15 ha qui s’étendra des coteaux jusqu’à la Seine.

De plus, Rouen est une ville universitaire qui attire de nombreux étudiants chaque année. Il y a plusieurs établissements d'enseignement supérieur tels que l'Université de Rouen, l'Université de Technologie de Rouen et l'École Supérieure des Sciences Commerciales et des Techniques de Rouen. Cela crée une forte demande de logements étudiants, offrant aux investisseurs locatifs la possibilité de louer des appartements à des étudiants.

Enfin, Rouen est une ville bien desservie, avec un aéroport international, une gare TGV et de nombreux bus et tramways. Cela permet aux habitants de se déplacer facilement dans la ville et dans les alentours.

Réseau de transports à Rouen : 

• 29 lignes de bus, 2 lignes de métro, 4 lignes TEOR, 5 lignes de Tram
• Future gare Rouen Rive gauche mettant Paris La Défense à 45 minutes 
• Nouvelle ligne tram T5 reliant les 2 rives de Rouen
• Trajet Paris - Rouen en 1h via A13

Le potentiel locatif à Rouen

Le marché immobilier rouennais est un marché solide. Après un passage à vide à la suite de la crise de 2007, les prix repartent à la hausse, avec une demande supérieure à l’offre, sous l’impulsion notamment des Parisiens et des investisseurs qui dynamisent le marché de la capitale normande.

En septembre 2024, le prix moyen au m2 pour l’acquisition d’un appartement dans l’ancien s’élève à 2 750 €/m2 avec comme dans chaque grande ville, des disparités d’un quartier à l’autre.

• Les prix moyens au mètre carré pour un appartement sont de 1 800 à 2 800€ et de 2 500 à 3 500€ pour une maison.
• Loyer moyen appartement meublé type T2 : 591€
• Part des locataires : 76%
• Part population seule ou monoparentale : 81%
• Population étudiante à Rouen : 20%
• Population étudiante en France : 11%

Autre information intéressante pour les potentiels investisseurs : l'investissement immobilier à Rouen offre la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux attractifs. La ville de Rouen se situe en zone B1 du dispositif Pinel (qui s’arrête fin 2024), ce qui rend cette ville éligible à une défiscalisation immobilière allant de 12 à 21% du prix de revient.

Dans quel quartier investir à Rouen ?

Investir dans le centre-ville de Rouen : bon plan ou mauvaise idée ?

Le cœur historique et touristique de Rouen avec ses monuments emblématiques comme la Cathédrale Notre-Dame, le Gros-Horloge et la place du Vieux-Marché. Ici, pas besoin d’avoir sa voiture pour visiter la ville. Son centre historique, majoritairement piétonnier, peut très facilement se parcourir sans voiture. Son attractivité est renforcée par sa proximité avec l’université de Rouen et l’ensemble des lieux de vie sociale des étudiants.

• Prix moyen au m2 : 3 180 €/ m2
• Population étudiante : 30%

Quartier de Saint-Marc - Croix de Pierre

C’est un quartier résidentiel avec des espaces verts et des marchés locaux. Les nombreuses maisons à colombage, caractéristiques de l’architecture normande traditionnelle ainsi que le patrimoine religieux complètent l’attrait touristique du quartier.

• Prix moyen au m2 : 3 269 €/ m2
• Population étudiante : 28%

Quartier de Beauvoisine - Gare - Jouvenet

Situé près de la gare de Rouen-Rive-Droite, ce quartier est bien desservi par les transports en commun. Le quartier Beauvoisine riche de ses commerces de proximités, de son patrimoine historique et de son ambiance festive offre des loyers plus élevés en cohérence avec un prix des biens supérieur à la moyenne de la zone.

• Prix moyen au m2 : 3 206 €/ m2
• Population étudiante : 22%

Quartier Sainte Nicaise

Créé vers 1240 par l’abbaye de Saint-Ouen sur un de ses vignobles, le quartier Saint-Nicaise apparaît aujourd’hui comme un village dans la ville, dans lequel il est plaisant de se perdre. Il résulte d’une véritable opération d’urbanisme conduite à l’époque par les moines de l’abbaye. Bénéficiant d’un attrait touristique majeur, l’intérêt du quartier est renforcé par sa proximité avec le Lycée d’enseignement supérieur Pierre Corneille.

• Prix moyen au m2 : 3 325 €/ m2
• Population étudiante : 30%

Quartier Cauchoise

Ce quartier est certainement l’un des plus animés et urbains de Rouen avec plusieurs espaces verts. Tout proche du centre-ville, juste à l'extérieur des boulevards, le quartier propose notamment de nombreux appartements en location dans des rues calmes. Plutôt jeune, le quartier proche de la gare est prisé des étudiants, des personnes seules et des jeunes couples.

• Prix moyen au m2 : 3 167 €/ m2
• Population étudiante : 30%

Quartier Pasteur – Préfecture

Avant de devenir le quartier de la nouvelle fac de droit, le quartier Pasteur était au XIX siècle celui des armateurs et compagnies maritimes, entrepôts, hôtels et bars à matelots. Ce paysage composite est maintenant en pleine mutation avec l’aménagement des quais de Seine.

L’amélioration des transports en commun avec la nouvelle ligne de Tram, l’implantation de la faculté de droit permettant un brassage de population, l’arrivée de commerces avenue Pasteur, ainsi que la présence de nombreux services (poste, préfecture, banques, pharmacie, sans oublier l’ouverture d’une maison de santé) sont autant d’atouts confortant l’attractivité du quartier.

• Prix moyen au m2 : 3 325 €/ m2
• Population étudiante : 30%

Quartier CHUR - Martainville

Le quartier Martainville, fondé à l’est de Rouen, l’ancien faubourg devient un quartier populaire jusqu’au XIXe siècle. A partir de 1962, d’importants travaux de reconstruction ont commencé : 621 nouveaux logements répartis en 11 bâtiments.

Ce quartier a bénéficié dès 1965 de la naissance officielle du centre hospitalier et universitaire de Rouen, premier employeur de Haute-Normandie, regroupant 11 écoles paramédicales avec plus de 1500 étudiants.

• Prix moyen au m2 : 2 695 €/ m2
• Population étudiante : 28%

Quartier Ouest- Sacré Cœur

Le quartier ouest de Rouen permet un accès simple au centre-ville et direct aux commerces et lieux de vie. Il répond ainsi aux attentes principales des étudiants et des jeunes actifs (Cinémas, Halles Agrivin, Dock 76, Bowling, Kindarena Rouen Métropole, Salles de sports ... ).

Pour accompagner son développement urbain, de nombreux projets ont été initiés par la municipalité de Rouen, confortant ainsi le cadre de vie qualitatif de cette rive droite de la Seine. Ainsi, dès 2023, ont été lancées les premières phases de travaux avec notamment l’aménagement de l’avenue du Mont-Riboudet et de la future ligne de Tram T5 qui desservira les grandes écoles et universités de Mont Saint Aignan. Enfin, le projet structurant du futur parc des Sources d’une surface de 15 hectares situé entre Seine et l’actuel palais de sports Kindarena Rouen Métropole viendra notablement renforcer l’intérêt de ce secteur en le rapprochant du cœur de ville.

• Prix moyen au m2 : 2 180 €/ m2
• Population étudiante : 15%

Quartier Saint-Clément - Jardin des Plantes

Un quartier tranquille avec le Jardin des Plantes, un grand jardin botanique familial situé à proximité de l’église Saint Clément. Les projets actuels de programmations urbaine mixte à dominante résidentielle visent à renforcer l’attractivité de la rive gauche de Rouen et plus particulièrement du Quartier Saint-Clément. Ces projets s’inscrivent dans l’ambition d’un nouveau quartier de ville, avec une programmation résidentielle variée sur un socle tertiaire à rez-de-chaussée comprenant des services et activités de proximité.

• Prix moyen au m2 : 2 225 €/ m2
• Population étudiante : 15%

Quartier Grammont – Nouvelle Gare

Le quartier Grammont s’inscrit dans le contexte de la Rive Gauche de Rouen, secteur concerné par les importantes mutations urbaines en cours de réalisation. Les interventions menées dans le cadre du plan régional d'urbanisme ont permis une véritable diversification de l’offre de logements permettant au quartier de retrouver son attractivité auprès des ménages. La proximité du quartier avec le secteur nouvelle gare renforce la visibilité du quartier et l’inscrit dans une dynamique favorable au développement de son attractivité résidentielle.

• Prix moyen au m2 : 1 600 €/ m2
• Population étudiante : 10%

Quartier Saint-Sever - Orléans

Situé sur la rive gauche de la Seine, ce quartier est le 1er pôle tertiaire de la Métropole Rouen Normandie avec plus de 18 000 emplois et 2 500 établissements dont une grande majorité dans le secteur tertiaire. Situé au cœur de la Métropole, sur la rive gauche de Rouen, entre les quais de Seine et le jardin des plantes, ce quartier est très accessible par la route, les transports en commun et les modes de circulations doux.

Le quartier est à proximité directe du centre commercial Saint-Sever avec ses 100 boutiques, ses nombreux restaurants et son cinéma.

• Prix moyen au m2 : 1 950 €/ m2
• Population étudiante : 15%

Quartier Les Hauts de Rouen

C’est un quartier résidentiel avec de nombreux logements sociaux et des espaces verts. Construit dans les années 60, sur un éperon rocheux qui domine la capitale normande, ce quartier prioritaire est occupé dans sa partie sud par un ensemble pavillonnaire et dans sa partie nord par un secteur d’immeubles collectifs. Le quartier est entouré de coteaux boisés et bénéficie d’un cadre verdoyant propice à la promenade.

Avec l’arrivée de la ligne TEOR, ce quartier a connu de nombreuses réhabilitations de logements à l’occasion du premier programme de renouvellement urbain.

En matière d’équipement, les habitants des Hauts de Rouen pourront bénéficier dans quelques années d’un projet de piscine implanté sur la plaine des sports Salomon qui viendra renouveler l’offre aquatique à l’échelle des plateaux Nord.

• Prix moyen au m2 : 925 €/ m2
• Population étudiante : 11%

Quartier Mont-Gargan St Paul – La Vallée des 2 rivières

Quartier vert et discret, situé à l'est de la commune de Rouen, au coeur de la métropole, il est principalement constitué de petits habitats et tout juste de quelques immeubles. Avec peu de circulation en journée, il souffre du manque de commerces même si le centre-ville est à quelques minutes. C'est un quartier plein de charme même si un peu à l'écart de la ville et il bénéficie de sa proximité avec les centres de formations hospitalières ou d’architecture.

• Prix moyen au m2 : 2219 €/ m2
• Population étudiante : 39 %

Exemples de projets locatifs clé en main et rentables à Rouen

T2 à Rouen Rive Gauche loué en location courte durée

Cet appartement qui a profité d’une rénovation complète de 4 mois, est aujourd’hui un T2 avec balnéo permet de se démarquer de la concurrence tout en optimisant au maximum son potentiel. Il est loué en location courte durée (type Airbnb).

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Un ancien T3 transformé en T4 pour de la colocation à Sotteville-lès-Rouen

Cet appartement de 68,5 m2 a été rénové, dans une copropriété bien entretenue et aux charges maîtrisées,pour créer une colocation 3 chambres dans un quartier calme et commerçant.

Un ancien T2 optimisé pour de la location saisonnière à Rouen Rive Gauche

Cet appartement de 62m2 est situé à quelques pas du quartier Saint-Sever, un emplacement de premier choix, en plein centre ville de Rouen - Rive gauche. La tension locative du secteur est très forte : ce bien est exploité en colocation parfaitement adaptée aux étudiants et aux jeunes actifs.

En résumé, investir à Rouen Métropole Normandie est une excellente idée pour les investisseurs immobiliers particuliers. La ville offre une combinaison unique de dynamisme, d'attractivité, de prix abordables, d'avantages fiscaux attractifs, de qualité de vie exceptionnelle et de bonne desserte.