5 villes de la banlieue parisienne où investir en 2024

Un projet immobilier en vue ? Ciblez la région Île-de-France. Environnement prestigieux, emplacement géographique avantageux, dynamisme économique certain… elle ne manque pas d’atouts. Si Paris intra-muros reste une option envisageable, sa banlieue constitue aussi une belle alternative pour investir dans l’immobilier locatif en 2024. Profitez notamment de la baisse des prix des appartements anciens pour vous lancer (-3,4 % en un an en Petite Couronne et -1,2 % en Grande Couronne, Source Notaire.fr). Encore à la recherche de la localisation idéale ? Misez sur ces 5 villes de la banlieue de Paris pour commencer.

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Mise à jour le 06 Février 2024
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1. Aubervilliers | Investissez à moindre coût dans la banlieue parisienne

Grand pôle économique du Nord parisien, Aubervilliers représente un excellent choix si vous êtes à la recherche du bon endroit pour investir dans la banlieue de la capitale. 

Ce secteur a bénéficié de deux nouveaux arrêts de la ligne 12 en 2022. L’arrivée imminente du Grand Paris Express pourra d’autant plus donner un coup de boost à son attractivité, surtout dans le centre-ville. 

L’ancienne cité ouvrière représente déjà une excellente alternative pour bénéficier d’un bon rendement locatif. En effet, son marché immobilier propose l’un des prix les plus bas de la Petite Couronne (en moyenne, 4 981 €/m²). 

De l’autre côté, cette ville dynamique de la Seine-Saint-Denis tire avantage de son emplacement stratégique. Située à proximité du 18e et du 19e arrondissement de Paris, elle vous permet effectivement d’investir à prix abordable (pour la région), tout en assurant un rendement locatif satisfaisant.

Aubervilliers est seulement à 10 minutes en voiture du Stade de France. Cette proximité est stratégique en 2024 pour être au plus proche des épreuves des Jeux Olympiques qui se dérouleront au Stade de France (Athlétisme, Rugby et Para Athlétisme) ou encore au Centre Aquatique (Natation artistique, Plongeon et Water Polo).

Les opportunités d’investissement immobilier sont nombreuses à Aubervilliers. Certains secteurs comme Victor Hugo-Canal, Quatre Chemins ou Montfort-Péri peuvent s’avérer particulièrement intéressants.

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2. Champigny-sur-Marne | Profitez du déploiement du Grand Paris Express 

Champigny-sur-Marne fait partie des villes de la banlieue parisienne qui sont concernées par le projet Grand Paris ExpressChampigny Centre et Bry-Villiers-Champigny accueilleront notamment deux nouvelles gares de la ligne 15 Sud et de la ligne E du RER. La fin des chantiers est prévue pour fin 2025. Profitant de ces solutions de mobilité diverses, le marché immobilier local se verra ainsi revigoré. 

Bien entendu, le choix d’un secteur porteur peut jouer grandement en votre faveur. Pour rentabiliser votre investissement locatif à Champigny-sur-Marne, vous pouvez par exemple opter pour un bien immobilier situé dans l’une des quatre zones d’activités du Plateau (Frachon-Fourny, Grands Godets, Les Nations ou le Marché Rollay). Vous pouvez également tirer profit du dynamisme du centre-ville et de ses espaces verts. 

Selon votre secteur cible (Tremblay, Plant, Coeuilly…), le prix moyen au m² peut fortement varier. Toutefois, le marché immobilier à Champigny-sur-Marne reste toujours accessible avec un prix moyen fixé à 4 732 €/m². Certaines villes du Val-de-Marne s’avèrent effectivement plus chères. Pour Vincennes, le prix moyen au m² est notamment de 9 223 €. Pour Saint-Mandé, il s’élève à 10 028 €/m².

3. Nanterre | Tirez parti de la position stratégique des Hauts-de-Seine 

Bénéficiant d’une situation stratégique au cœur d’un axe autoroutier et ferroviaire dense, Nanterre offre aux investisseurs immobiliers de nombreuses opportunités. La préfecture des Hauts-de-Seine affiche effectivement des prix particulièrement attractifs par rapport aux autres villes de l’ouest de Paris. 

Selon les derniers chiffres, le prix moyen au m² à Nanterre est de 5 899 €. En comparaison, Puteaux affiche un prix moyen de 8 844 €. Pour Suresnes, il est de 8 002 €. 

Nanterre, c’est également un bassin d’emplois qui abrite une grande partie de La Défense — l’un des plus importants quartiers d’affaires d’Europe. En outre, certaines zones comme le quartier de l’Université tirent profit du pourcentage important d’étudiants qu’il accueille. 

Ce n’est donc pas étonnant si Nanterre figure parmi les villes les plus tendues de l’Île-de-France. Plus concrètement, il y aurait ici plus de 5 demandes de logements pour une offre.

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4. Vitry-sur-Seine | Choisissez ce point d’intersection entre les villes de l’Île-de-France

Grâce à la présence de l’autoroute A86 qui relie les villes de la Petite Couronne, Vitry-sur-Seine représente une belle alternative pour les investisseurs locatifs. La ville est également desservie par la RN 305, la RD 148, mais aussi le RER C et la ligne 7 du tramway d’Île-de-France. En outre, elle accueillera prochainement une nouvelle ligne de métro (ligne 15 Sud) dans le cadre du Grand Paris Express. La fin du chantier est prévue pour fin 2025 et la ligne desservira deux gares (Vitry Centre et les Ardoines).

Cependant, son attractivité ne repose pas uniquement sur ses infrastructures particulièrement développées. Notons également son cadre de vie agréable ainsi que sa croissance démographique soutenue (102 760 habitants d’ici à 2030 selon les prévisions). La demande locative a donc de fortes chances d’augmenter dans les prochaines années à Vitry-sur-Seine. 

De l’autre part, le marché immobilier demeure rentable dans cette ville de la banlieue parisienne. En effet, le rendement brut moyen y est de 4,12 %. Cet indicateur est à surveiller si vous souhaitez investir dans les prochains mois.

Plusieurs options à votre disposition (le centre-ville de Vitry-sur-Seine, Le Fort, quartier Gare-Jean-Jaurès, secteur du Moulin Vert-Plateau…).

5. Villejuif | Réalisez les meilleures plus-values pour votre investissement locatif

Rattachée au département du Val-de-Marne, la commune de Villejuif fait partie des secteurs porteurs pour réaliser un investissement immobilier en 2023. Ville limitrophe de Paris, elle profite de sa proximité avec la capitale française pour développer son marché immobilier. 

Un cadre de vie agréable, un centre-ville dynamique, plusieurs parcs et espaces verts, mais aussi des prix deux fois plus abordables que Paris, la ville a de quoi convaincre. En moyenne, le m² se négocierait notamment à 5 605 €. En comparaison, la moyenne dépasse facilement les 11 943 €/m² pour Paris

Quant à la tension locative à Villejuif, elle se justifie principalement par le dynamisme indiscutable de ce pôle économique majeur de la banlieue sud de Paris. 

Bien entendu, n’oublions pas non plus l’importance de son réseau de transports en commun existant, mais aussi l’arrivée prochaine du Grand Paris Express.

Pour l’heure, les alentours de la gare et des stations de métro constituent déjà des choix judicieux (Villejuif-Léo Lagrange, Villejuif-Louis Aragon, Paul Vaillant-Couturier).

En résumé, il peut s’avérer avantageux de miser sur Villejuif pour un futur investissement locatif dans la banlieue de Paris. D’autant plus que l’attractivité de la ville pourrait prendre davantage d’ampleur dans les années à venir. C’est ce qui peut vous permettre de réaliser une plus-value intéressante à la revente. 

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