Marseille : un marché immobilier en plein essor
Longtemps boudée par les investisseurs, Marseille connaît depuis quelques années un véritable regain d'intérêt. Au cours des deux dernières années, certains quartiers de Marseille ont enregistré une hausse des prix de l'immobilier de 10 à 20 %, et cette tendance à la hausse est loin d'être terminée. Plusieurs facteurs expliquent ce dynamisme.
Une attractivité grandissante
Au cœur de la Méditerranée, Marseille rayonne de son dynamisme économique, qui attire les investisseurs du monde entier. Porte d'entrée de l'Europe, Marseille est le 1er port de France, et un important centre commercial, logistique et industriel. La ville n’est pas en reste quant à l'innovation.
Marseille est la deuxième ville de France après Paris, avec une population de plus de près de 900 000 habitants. Elle attire de plus en plus de cadres, de jeunes actifs, d’étudiants et de familles séduits par son climat, son cadre de vie et son dynamisme culturel.
Bon à savoir : Marseille c’est aussi… 300 jours d’ensoleillement par an ! ☀️
Bon à savoir : Bien que Marseille ait longtemps souffert d'une réputation risquée et populaire, une évolution positive se dessine petit à petit. Récemment, la cité phocéenne a été vantée dans un article du New York Times comme étant le nouvel eldorado des créatifs, entrepreneurs et autres personnes en quête d'un renouveau.
Des projets urbains d'envergure
La citée phocéenne se transforme à travers de nombreux projets de rénovation urbaine, de développement des transports en commun et d'amélioration du cadre de vie (extension du tramway, rénovation du port, création de la Cité scolaire internationale "Jacques Chirac").
Le tourisme marseillais au beau fixe
Marseille est une ville riche en patrimoine, avec des vestiges remontant à l'Antiquité. Avec plus de 4,5 millions de visiteurs par an, Marseille est une destination touristique majeure. Les attractions touristiques les plus appréciées sont le Vieux-Port, la Basilique Notre-Dame de la Garde, le Fort Saint-Jean et les Calanques. Cette attractivité profite également au marché locatif, particulièrement celui de la location saisonnière.
Une ville jeune et étudiante
Marseille est une ville étudiante importante, avec environ 60 000 étudiants inscrits dans les établissements d'enseignement supérieur de la ville. La ville accueille de nombreuses universités, écoles supérieures et grandes écoles telles que Aix-Marseille Université (la plus grande université de France, l'École Centrale Marseille, l'ESCP Europe…
Des étudiants de toutes origines s’y côtoient. Ils apprécient son niveau de vie abordable, avec des loyers et des frais de scolarité moins élevés que dans d'autres grandes villes françaises.
La métropole marseillaise dispose également d'un réseau de transports en commun performant, qui permet aux étudiants de se déplacer facilement :
- 2 lignes de métro
- 3 lignes de tramway
- réseau de bus
- 3 lignes de batobus
Une extension de la ligne de tramway T3 prévoit 14 nouveaux kilomètres avec une première phase prévue dès 2025 et une seconde pour 2029.
Marseille reste abordable en termes de logement, avec encore beaucoup d'espace disponible. Son ensoleillement, son accès à la mer et tous les éléments cités ci-dessus concourent à une forte demande locative, bien supérieure à l'offre. Il en résulte une tension locative élevée et des rendements locatifs intéressants.
Les opportunités d'investissement à Marseille
Sur 450 000 logements à Marseille :
- 56% sont des locations et 44% sont possédés par des propriétaires.
- 85% sont des appartements et 15% des maisons
- 12 600 sont des logements meublés de courte durée
Quelle stratégie d’investissement à Marseille ?
Marseille offre une variété d'opportunités pour les investisseurs immobiliers, des placements patrimoniaux aux investissements locatifs :
- Location traditionnelle : la forte demande locative, notamment de la part des étudiants, garantit des revenus locatifs réguliers.
- Location meublée courte durée : le tourisme dynamique de Marseille rend la location saisonnière particulièrement attractive, avec des rendements potentiellement plus élevés.
🚨 Marseille est en train de se doter de la réglementation la plus stricte de France en matière de location courte durée pour préserver l'équilibre entre tourisme et habitat familial. Son maire Benoît Payan en est à l'initiative, pour la ville et ses habitants ! La mise en application de ces mesures est prévue pour début 2025 après validation du Conseil métropolitain.
- Colocation : la présence d'une importante population étudiante et de jeunes actifs fait de la colocation une option rentable à Marseille.
- Achat-revente : l'augmentation des prix de l'immobilier offre des opportunités de plus-value à la revente, notamment dans les quartiers en pleine mutation.
L'agence TERAMATA s'est spécialisée dans les biens à rénover, notamment les passoires thermiques, afin d'acquérir des biens à un prix inférieur au marché. Notre objectif est de repenser les appartements, d'apporter une rénovation de qualité pour créer de la valeur, tout en sécurisant un rendement locatif sur le long terme.
Marseille est une ville idéale pour les petits budgets : nous proposons des studios clé en main à partir de 100 000 €, et il faut compter environ 150 000 € pour un T2 d'au moins 45m2.
Le T3 est également très recherché sur le marché locatif. Il convient de prévoir un budget compris entre 200 000 € et 250 000 € tout frais inclus (notaire, banque, travaux, ameublement).
Dans le centre de Marseille (1er au 8e arrondissement), les rendements bruts varient entre 6% et 8 %.
Dans quels arrondissements investir à Marseille ?
Le choix du quartier est primordial pour réussir son investissement. Certains arrondissements, comme le 1er, le 2e, le 6e, le 7e et le 8e, sont particulièrement prisés, mais les prix y sont plus élevés. D'autres quartiers, en pleine mutation grâce aux projets urbains, offrent un fort potentiel de valorisation. La bonne nouvelle est qu’il y en a pour tous les budgets !
Les disparités de prix au m2 sont saisissantes à Marseille. Par exemple, le quartier de la Belle de Mai est le quartier le plus défavorisé d'Europe, avec des prix oscillant entre 700€ et 800€/m2. À l'inverse, dans le 7e arrondissement, les prix varient entre 5 000€ et 7 000€/m2.
1er arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers du Vieux-Port, Noailles, Opéra, Belsunce et Theirs.
En tant qu’investisseur immobilier, vous trouverez des types de biens très variés, allant de charmants appartements anciens à des projets de rénovation moderne. Malgré son attractivité touristique et sa vie culturelle dynamique, le 1er arrondissement a des prix au mètre carré souvent plus élevés qu’ailleurs, et une concurrence très forte des locations.
Avis aux investisseurs expérimentés : en investissant dans cette partie de Marseille, vous aurez la possibilité d'attirer des locataires aisés.
Prix moyen au m2 : 3 144€
2ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers du Vieux-Port, du Panier, Joliette, Arenc et Hôtel de Ville.
Cet arrondissement offre un mélange harmonieux entre l'ancien et le récent. Les investisseurs y trouveront différents types de biens immobiliers, allant des lofts rénovés aux appartements plus contemporains.
Les prix sont relativement élevés, exigeant d’avoir un profil d’investisseur plus expérimenté, ou d’être bien accompagné.
Prix moyen au m2 : 3 542€
3ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers de Belle de Mai, Saint-Lazard, Saint-Mauron et La Vilette.
Situé à l'est du centre-ville, cet arrondissement se distingue par son caractère résidentiel et sa diversité culturelle. Les biens immos vont des appartements spacieux dans des résidences calmes aux maisons de ville traditionnelles.
Investir dans ce quartier peut être attrayant pour ceux recherchant un cadre de vie tranquille tout en étant à proximité des infrastructures nécessaires.
Prix moyen au m2 : 2 048€
4ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers de Cinq Avenues, la Blancarde, les Chartreux et les Chutes Lavie.
Niché au nord du centre-ville, les biens immobiliers disponibles dans le 4e arrondissement varient des grands appartements aux bâtiments anciens jusqu’aux maisons de ville rénovées. Côté budget, en raison de sa popularité croissante, les prix immobiliers peuvent être relativement élevés.
Prix moyen au m2 : 3 079€
5ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers de Baille, le Camas, la Plaine, la Conception et Saint-Pierre.
Situé au sud du centre-ville, vous pourrez investir dans des appartements avec vue sur la mer et des maisons de village rénovées et serez séduit par son ambiance méditerranéenne et son riche héritage historique.
Le 5ème arrondissement ne cesse de gagner en popularité et cela peut entraîner des prix immobiliers relativement élevés.
Prix moyen au m2 : 3 442€
6ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers de Castellane, Lodi, Notre-Dame-du-Mont et Préfecture.
C’est clairement le quartier chic de Marseille ! Les biens immobiliers vont des appartements spacieux dans des immeubles bourgeois aux élégantes maisons de maître. Investir dans ce quartier peut être attractif mais en raison de son attrait auprès d'une clientèle aisée, les prix immobiliers peuvent être relativement élevés.
Prix moyen au m2 : 4 007€
7ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers de Bompard, Endoume, les Iles, le Pharoet Saint-Lambert.
Les biens immobiliers dans cette zone vont des lofts industriels rénovés aux appartements modernes avec vue sur la mer. Investir dans ce quartier peut être une bonne opportunité pour ceux qui recherchent un cadre de vie vibrant et alternatif.
Prix moyen au m2 : 5 632€
8ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers de Bonneveine, les Goudes, Montredon, Périer et la Plage.
Le 8ème arrondissement de Marseille, situé au sud de la ville, se distingue par son atmosphère balnéaire et son cadre de vie privilégié en bord de mer.
Vous y trouverez des appartements avec vue sur la mer et des villas de luxe avec piscine. Investir dans ce quartier peut être attractif pour ceux qui recherchent un cadre de vie idyllique et relaxant. Cependant, cet arrondissement est l’un des plus prisés de la ville et les prix sont assez élevés.
Prix moyen au m2 : 5 142€
9ème arrondissement de Marseille
Le 9ème arrondissement regroupe les quartiers du Cabot, Carpiagne, Mazargues et la Panouse.
Ce grand arrondissement situé au sud de Marseille est réputé pour son cadre résidentiel attirant principalement des familles. Investir dans ce quartier peut être attrayant pour ceux qui recherchent un cadre de vie familial et sécurisé.
Prix moyen au m2 : 4 012€
10ème arrondissement de Marseille
Cet arrondissement regroupe les quartiers de la Capelette, Menpenti, Pont-de-Vivaux, et Saint-Loup.
Le 10ème arrondissement de Marseille se distingue par son ambiance multiculturelle et son dynamisme.
Il y a beaucoup d’appartements modernes dans des résidences récentes et des maisons de ville traditionnelles.
Prix moyen au m2 : 3 253€
11ème arrondissement de Marseille
Le 11ème arrondissement regroupe les quartiers des Accates, la Barasse, les Camoins et Éoures.
Ce quartier résidentiel offre un cadre de vie paisible et familial, loin de l'agitation du centre-ville. Les biens immobiliers dans cette zone vont des maisons de village traditionnelles aux appartements modernes dans des résidences récentes. Cet arrondissement est propice à de l’investissement en location longue durée.
Prix moyen au m2 : 3 810€
12ème arrondissement de Marseille
Le 12ème arrondissement regroupe les quartiers des Caillols, la Fourragère, Montolivet et Saint-Barnabé.
Ce quartier résidentiel offre une atmosphère authentique et familiale, appréciée par ses habitants pour sa convivialité. Les biens immobiliers dans cette zone vont des maisons de village traditionnelles aux appartements modernes dans des résidences récentes.
Prix moyen au m2 : 4 337€
13ème arrondissement de Marseille
Le 13ème arrondissement regroupe les quartiers de Château Gombert, la Croix-Rouge, Malpassé et les Médecins.
Situé dans la partie nord-est de la ville, ce quartier se distingue par son ambiance cosmopolite et son caractère dynamique. Souvent surnommé "Les Olives", il offre une atmosphère unique, mêlant tradition et modernité. L'un des aspects uniques de ce quartier est sa scène artistique en plein essor, avec des ateliers d'artistes, galeries d'art et espaces culturels.
Prix moyen au m2 : 3 424€
14ème arrondissement de Marseille
Le 14ème arrondissement regroupe les quartiers de le Canet, le Merlan, Saint Barthélémy et Saint-Joseph.
Situé au nord de la ville, cet arrondissement bénéficie d'un environnement naturel préservé et offre une ambiance unique et un cadre de vie authentique.
Prix moyen au m2 : 2 479€
15ème arrondissement de Marseille
Le 15ème arrondissement regroupe les quartiers des Aygalades, la Castellane, Borel, la Calade et la Cabucelle.
L'un des aspects distinctifs du 15ème arrondissement est sa diversité culturelle, avec une population issue de différentes origines et traditions. C’est un quartier idéal pour les investisseurs à la recherche d'un quartier dynamique et multiculturel à Marseille.
Prix moyen au m2 : 2 493€
16ème arrondissement de Marseille
Le 16ème arrondissement regroupe les quartiers d’Estaque, les Riaux, Saint-André et Saint-Henri.
Cet arrondissement est idéal pour pour les familles, les retraités et ceux en quête d'une vie paisible et authentique.
Prix moyen au m2 : 3 454€
Voici quelques conseils pour choisir son quartier :
- Analysez les prix au m² : les prix varient considérablement d'un quartier à l'autre. Renseignez-vous sur les prix du marché avant d'investir.
- Évaluez la tension locative : certains quartiers sont plus demandés que d'autres par les locataires.
- Renseignez-vous sur les projets de développement : les projets urbains peuvent avoir un impact significatif sur la valeur d'un bien immobilier.
Les risques à prendre en compte
Malgré un fort potentiel, investir à Marseille comporte certains risques :
- Risque d'impayés : Bien que la demande locative soit forte, le risque d'impayés n'est pas nul. Il est crucial de bien sélectionner ses locataires.
- Difficulté à trouver des biens de qualité : Le marché immobilier marseillais est tendu et les biens de qualité à des prix raisonnables sont rares. La concurrence y est rude, d'autant plus que de nombreux investisseurs, notamment parisiens, s'intéressent à la ville.
- Achat au mauvais prix : Il y a de bonnes affaires à saisir, mais il est crucial d'être accompagné par un expert à moins de connaître. D'une rue à l'autre, de nombreux éléments peuvent changer radicalement. Prenons par exemple le Vieux-Port : les prix varient entre 3 800€ et 7 000€/m2. À seulement 400 mètres derrière, ces prix chutent à 1 000-1 500€/m2. La disparité est énorme ! Ce qui souligne l'importance d'être accompagné par un chasseur immobilier local.
- Mauvaises surprises dans les travaux de rénovation : Marseille compte de nombreux logements anciens nécessitant d'importants travaux. Pour cess travaux, il est crucial de s'adresser à des professionnels du bâtiment et de la rénovation compétents et de se méfier des éventuelles arnaques.
Exemple d'un T3 transformé en deux T2 dans le quartier de la Joliette
Le bien d’origine était T3 de 69m2 était loué en meublé à une famille pour un prix de 750€ par mois charges comprises. Il a été divisé pour en faire deux appartements T2 de 32m2 chacun, loués en meublé classique LMNP.
Les appartements ont été loués en 48h. Les locataires sont de jeunes actifs, avec Garantie Visale validée, payant respectivement un loyer de 780€ et 750€ charges comprises.
| Rendement brut | 9,31% |
| Rendement net | 5,47% |
| Prix du bien | 177 000€ |
| Frais de notaire | 12 700€ |
| Travaux et aménagement | 59 240€ |
| Cashflow mensuel | + 117€ |
| Apport personnel | 34 500€ |
Exemple d'un T3 de 47m2 dans le 2ème arrondissement de Marseille
Le projet était ambitieux : créer un T3 confortable et fonctionnel dans un espace de 47m2. L'objectif était d'avoir un appartement modulable et adaptable en fonction des besoins. En effet, l'idée était d'avoir 2 chambres (parentale et enfant) et de laisser également la possibilité de transformer le salon en 3ème chambre si besoin (ex/ location courte durée ou colocation).
La stratégie de location choisie a été la location touristique avec une gestion déléguée à une conciergerie et une nuitée qui varie entre 50€ et 80€ en fonction de la saisonnalité.
| Rendement net | 8,44% |
| Prix du bien FAI | 88 500€ |
| Frais de notaire | 7 000€ |
| Travaux et aménagement | 52 000€ |
| Cashflow mensuel | + 200€ |
| Apport personnel | 15 000€ |
Investir à Marseille en 2024 représente une réelle opportunité pour les investisseurs immobiliers en quête de rentabilité et de plus-value. La ville offre un marché dynamique et attractif, porté par de nombreux atouts. Cependant, il est primordial de bien se renseigner, de se faire accompagner par des professionnels et de bien analyser les risques avant de se lancer.
Avec une approche réfléchie et une bonne connaissance du marché local, Marseille peut s'avérer être un excellent choix pour un investissement immobilier réussi.
