TRI : définition
Le TRI (Taux de rentabilité interne) est calculé sur le même principe que le TEG (Taux effectif global) qui caractérise le taux d'intérêt d'un emprunt bancaire. Seul le TEG permet de comparer entre eux plusieurs emprunts proposés par plusieurs banques. De la même façon le TRI permet de comparer plusieurs investissements entre eux.
Il faut tout de même garder à l'esprit que le TRI est plutôt adapté à évaluer si un investissement locatif est rentable et moins à comparer de façon sûre deux placements entre eux. Pour une comparaison entre plusieurs scénarios, il est plutôt conseillé d'utiliser la valeur actuelle nette.
Plus le TRI est élevé, plus l'investissement est intéressant. Pour ceux qui veulent également aller plus loin, le TRI est le taux de rendement pour lequel la VAN vaut 0. C'est d'ailleurs cette définition qui permet de calculer le TRI. La formule est en fait une résolution d'équation dite par approximation.
L'équation correspond à faire correspondre la VAN à 0.
Formule de calcul du taux de rendement interne
Si on reprend la définition, il faut partir du calcul de la VAN qui est le suivant sur 4 années par exemple (avec des cashflow de 2 000, 3 000, 4 000 et 5 000€) et qui doit former une équation égale à 0 :
[ 2000 / (1 + x%) ] + [ 3000 / (1 + x%)2 ] + [ 4000 / (1 + x%)3 ] + [ 5000 / (1 + x%)4 ] = 0€
"x" correspond au taux de comparaison et dans le cas où la formule vaut 0 alors "x" est en fait le TRI.
Pour calculer le TRI (x), il faudra donc résoudre l'équation soit avec un tableur Excel (fonction IRR ou "internal rate of return") soit en utilisant une calculatrice permettant de résoudre ce type de formule.
Quelle est la différence avec le rendement classique ?
Le rendement est un indicateur qui donne la rentabilité à un instant donné mais il ne permet pas de prendre en compte l'origine des fonds et les flux financiers.
Lorsque vous prenez un emprunt, l'argent est apporté par la banque plutôt que par votre épargne personnelle. Le rendement ne tient pas compte de cela et pourtant c'est une donnée essentielle. C'est pour cette raison qu'il est souvent plus intéressant d'investir dans l'immobilier à crédit que d'apporter les fonds en cash. C'est ce que l'on appelle l'effet "levier" du crédit.
Comment calculer le TRI ?
Comme le TEG pour l'emprunt, le TRI se calcule par la méthode d'actualisation des flux de trésorerie ou "cash-flow" (entrants et sortants). En termes simples, il s'agit de l'argent qui sort de votre poche (ou qui y entre) tout au long de l'investissement.
Il faut donc prendre en compte tous les flux :
- apport,
- frais de dossier d'emprunt,
- frais de notaire,
- montant de l'emprunt,
- revenus des loyers,
- impôts,
- etc.
Bon à savoir : notre simulateur de rendement locatif fera cela automatiquement pour vous.
TRI et scénarios de revente ("auto" ou votre scénario)
Afin de calculer le TRI, il faut prendre en compte un scénario complet jusqu'à la revente au bout d'un certain nombre d'années. Notre simulateur vous propose deux façons de le calculer :
- TRI (auto) : un calcul automatique par défaut en prenant en compte une revente du bien au bout de 10 ans à un prix net vendeur qui correspond à une augmentation annuelle de 1% à partir du net vendeur d'achat initial (majoré du coût des éventuels travaux de rénovation).
- TRI (votre scénario) : vous indiquez le prix net vendeur de revente dans les options avancées du calculateur ainsi que l'année de revente.
Afin de comprendre comment le TRI se calcule, prenons un exemple simple :
- Achat d'un appartement de 100 000€ la première année sans crédit (dépense donc flux sortant négatif).
- Mise en location de l'appartement au loyer de 6 000€/an (revenu donc flux entrant positif).
- Paiement d'une taxe foncière annuelle de 500€ (dépense donc flux sortant négatif).
- Revente de l'appartement au bout de 10 ans au prix de 120 000€ (revenu donc flux entrant positif).
| Année | Cash-flow | Explications |
|---|---|---|
| 1 | -94 500 | (-100 000 + 6 000 - 500) |
| 2 | 5 500 | 6 000 - 500 |
| 3 | 5 500 | |
| 4 | 5 500 | |
| 5 | 5 500 | |
| 6 | 5 500 | |
| 7 | 5 500 | |
| 8 | 5 500 | |
| 9 | 5 500 | |
| 10 | 125 500 | Vente du bien (120 000 + 6 000 - 500) |
| TRI | 7,98% |
On obtient un taux de rendement interne de 7,98%.
Prenons maintenant l'exemple d'un placement sur une assurance-vie qui rapporte 3% par an (simplifié pour la compréhension) :
- Le premier flux est le même à la différence que les 100 000€ sont placés sur une assurance-vie (flux négatif de "votre compte" vers le "compte assurance-vie")
- 500€ sont retirés chaque année de l'assurance-vie (flux positif du "compte d'assurance-vie" vers "votre compte")
- Au bout de 10 ans, le capital acquis est retiré du compte d'assurance-vie (flux positif du "compte d'assurance-vie" vers "votre compte"). Ce montant est le montant obtenu avec les intérêts cumulés sur 10 ans.
Cela donne le tableau de cash-flow suivant :
| Année | Cash-flow | Explications |
|---|---|---|
| 1 | -99 500 | Dépôt de 100 000 euros et retrait de 500 euros (-100 000 + 500) |
| 2 | 500 | Retrait de 500 euros |
| 3 | 500 | |
| 4 | 500 | |
| 5 | 500 | |
| 6 | 500 | |
| 7 | 500 | |
| 8 | 500 | |
| 9 | 500 | |
| 10 | 129 002 | Retrait du montant cumulé avec 3% d'intérêts par an. |
| TRI | 3,33% |
On obtient un taux de rendement interne de 3,33%.
Si on compare les deux investissements immobiliers, il apparaît que le premier investissement est plus intéressant (valeur TRI plus élevée).
Notre calculateur de rendement calcule ce TRI pour vous, en prenant en compte tous les paramètres du cas particulier de l'investissement immobilier.
