Parlez du retard de paiement avec votre locataire
Cela peut paraître évident, cependant il peut être utile de le rappeler. Lors d'un conflit avec votre locataire que ce soit pour un retard de paiement ou un autre problème, essayez de le résoudre en en parlant avec le principal concerné.
Les problèmes peuvent se résoudre parfois sur un simple appel téléphonique. Essayez d'être compréhensif au maximum tout en étant ferme et pensez à des solutions qui pourraient convenir à tous. Vous pouvez par exemple, proposer par écrit un plan d'étalement de la dette. En effet, votre locataire a peut-être des problèmes et son retard peut parfois s'expliquer par des raisons objectives : un retard de salaire par exemple, ou des dépenses imprévues, etc.
Si vous avez décidé de mettre en place un étalement de la dette, n'oubliez pas de le mettre par écrit et de le faire signer au locataire. En revanche dans la pratique, cette issue amiable survient surtout lorsque le défaut de paiement est exceptionnel et que le locataire, qui paye habituellement le loyer à la date convenue, est de bonne foi. Si cette solution ne fonctionne toujours pas, vous devez adresser à votre locataire une lettre de relance pour loyer impayé dans un premier temps.
Faites jouer la caution solidaire
Vous avez parlé avec votre locataire, cependant la situation est toujours bloquée et ne s'arrange pas. Si un tiers s'est porté garant pour votre locataire, vous pouvez faire jouer la caution solidaire, et ce, dès le premier impayé. Il vous suffit alors de demander au garant de payer la somme due.
Que dit la loi sur les retards de paiement de loyer ?
Selon la loi un locataire a l'obligation de payer son loyer et ses charges "aux termes convenus" dans le contrat de bail, c'est-à-dire à l'échéance fixée en accord avec le propriétaire. Il est de bonne augure d'informer de cette déconvenue votre locataire par lettre recommandée dans un premier temps.
La voie juridique
Si vous choisissez de saisir la justice, un ordre est à respecter. Vous devrez d'abord envoyer une lettre recommandée détaillant les faits puis faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) afin qu'il délivre au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Si la dette n'est pas réglée dans le délai qui suit le commandement, vous pouvez assigner le locataire devant le juge, qui constatera la résiliation du bail et pourra ordonner l'expulsion. Ce délai est de six semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023 (article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023). Pour un bail qui était déjà en cours à cette date, c'est le délai prévu par sa clause résolutoire qui continue de s'appliquer, en général deux mois (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024).
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation de résidence principale doit contenir une clause résolutoire : elle prévoit la résiliation du bail de plein droit en cas de loyer, de charges ou de dépôt de garantie impayés. Elle n'a pas d'effet immédiat : le bailleur doit d'abord faire délivrer au locataire un commandement de payer par un commissaire de justice, et la clause ne produit effet que si la dette n'est pas réglée dans le délai indiqué ci-dessus. Le commandement est signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) dès deux mois d'impayés ou dès que la dette atteint deux fois le loyer mensuel. Le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience ; la clause est alors suspendue tant que ces délais sont respectés (ANIL).
Bon à savoir : Si vous percevez en direct une aide de la CAF ou de la MSA à laquelle le locataire a droit, vous êtes tenu de signaler les impayés de ce dernier sous peine de sanction.
Mise à jour de septembre 2026 : délai de six semaines après le commandement de payer pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, clause résolutoire désormais obligatoire, rôle du commissaire de justice et signalement à la CCAPEX.
