Louer un appartement sur Airbnb : bon plan ou mauvaise idée

Airbnb en quelques chiffres

Airbnb c’est une plateforme qui recense 3 millions de logements répartis dans 65 000 villes dans 190 pays. La France constitue le deuxième marché de cette plateforme avec 500 000 logements en France dont plus de 40 000 se situent à Paris (chiffres de 2022). Ainsi, un appartement "Airbnb" serait en moyenne 2,6 fois plus rentables (selon le Figaro) en location saisonnière qu’en location longue durée à Paris. Seulement 7% des appartements en location sur Airbnb seraient loués de façon saisonnière à des touristes dans les quatre premiers arrondissements de la capitale.

Autre chiffre marquant : en quatre ans, l'augmentation moyenne de 16% des prix des locations Airbnb en France (source : AirDNA, augmentation observée entre août 2018 et août 2022). Cette explosion des tarifs des nuitées est particulièrement visible à Paris (+61 %), sur la côte atlantique, ou encore dans les régions Paca et Normandie.

La gestion des appartements Airbnb

La location via Airbnb peut être intéressante financièrement cependant il ne faut pas négliger la partie gestion qui peut très vite s’avérer chronophage. En effet, louer son appartement via Airbnb implique de s’occuper du ménage, de la remise des clés, de la diffusion de son annonce sur le site, de gérer les différentes réservations, de gérer des litiges, etc. Pour faciliter cette tâche de nombreux investisseurs choisissent de faire appel à des sociétés extérieures qui prennent en charge la gestion de l’appartement. Cela engage des frais supplémentaires détaillés dans le paragraphe suivant.

Les frais d’un appartement loué sur Airbnb

La location d’un appartement via Airbnb entraîne des charges différentes que celle d’une location classique. En effet, une location via Airbnb est une location de courte durée ou les gens restent en moyenne 3-4 jours. De ce fait les check-in et check-out (signature contrat, ménage, etc.) peuvent avoir un coût non négligeable si l'on souhaite déléguer cela à un concierge ou une entreprise/agence/conciergerie dont c'est le métier. On parle de 15 à 20% du prix du loyer.

De plus, l’attractivité d’un appartement ou d'une maison dépend grandement des avis clients déposés sur le site Airbnb. Pour optimiser son temps d’occupation et donc son rendement, il faut ajouter des frais comme certaines prestations de confort tels que du thé ou du café, des sacs poubelles, des chaînes télé supplémentaires, des guides touristiques, une connexion Internet, etc. Il faut ajouter à cela une facture d’eau et d’électricité qui peut varier grandement en fonction des locataires. Enfin, dans certaines communes dites touristiques une taxe de séjour s’applique.

Depuis juillet 2018, la plateforme Airbnb collecte et reverse automatiquement la taxe de séjour, les taxes départementales et régionales (dont la taxe “Grand Paris”) dans les villes concernées.

Des revenus alléchants pour les propriétaires dans les villes touristiques

Investir dans un bien et le louer via Airbnb est de plus en plus tendance. Mais louer en Airbnb : est-ce rentable ou pas ?

Les revenus potentiels sont en effet très alléchants, notamment dans les grandes villes. Selon une étude de 2016 du Journal du Net dans certains arrondissements de Paris, louer son appartement sur Airbnb pourrait être jusqu’à 3,5 fois plus rentable qu’une location classique. En effet, dans certains arrondissements il suffirait de louer son appartement environ 10 jours pour que la location via Airbnb soit plus rentable qu’une location classique sur un mois.

Qu’en dit la loi ?

La location Airbnb de plus en plus encadrée

La location d’un bien via Airbnb est réglementée comme la location saisonnière ou touristique d’un bien standard. En effet, les plateformes en ligne (Airbnb ou Abritel,…) sont considérées comme un outil de prospection pour trouver des locataires.

Dans le cas d'une résidence principale

Un particulier peut louer sa résidence principale (habitée 8 mois par an) un maximum de 120 jours par année civile, soit environ moins de 10 jours par mois. De plus, chaque séjour ne peut pas dépasser 90 jours pour un même locataire.

Dans certaines villes comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Reims, Strasbourg, Toulouse, Tours, il est nécessaire de faire au préalable une déclaration de location en mairie afin d'obtenir un numéro de déclaration ou numéro d'enregistrement qui devra être indiqué dans votre annonce d'offre de location du logement.

Si le propriétaire souhaite le louer sur une plus grande durée, il devra déclarer son logement (studio, appartement maison meublée ou villa) comme “meublé de tourisme” auprès de la mairie. Il faut savoir que si le bien se trouve dans une copropriété, la modification du bien meublé de tourisme peut être interdite ou refusée.

Bon à savoir : il est possible de louer une chambre privée dans une résidence principale sans limite de durée.

Dans le cas d'une résidence secondaire

Une résidence secondaire est un logement occupé moins de 4 mois par an. Elle peut être louée toute l'année à condition d'avoir déclaré votre meublé de tourisme en mairie.

Certaines grandes villes peuvent en plus exiger de réaliser une demande d'autorisation de changement d'usage avant de pouvoir accueillir des voyageurs. C'est le cas pour Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours...

La règle de compensation

Qu'est-ce que la compensation ?

Dans les grandes villes qui appliquent cette procédure de changement d’usage définitif, l’obtention d’une autorisation peut être soumise à compensation dont les conditions sont fixées par la municipalité :

• Compensation au réel : le propriétaire qui transforme un logement en meublé de tourisme doit transformer simultanément un local commercial en logement. La commune peut fixer les caractéristiques et la localisation du local transformé.
• Compensation via l’achat de droits ou titres de commercialité : le propriétaire voulant transformer un logement en meublé de tourisme peut payer une autre personne/société pour qu’elle transforme un local commercial en logement.

Ce principe de compensation a plusieurs objectifs : maintenir la possibilité d’installer des meublés de tourisme dans d’anciens logements, tout en garantissant que cette installation ne se fera pas au détriment de la quantité et de la qualité des logements disponibles pour la population locale.

Les démarches à réaliser selon la ville de l'investissement locatif Airbnb

La liste des villes dans ce tableau n'est pas exhaustive. Veillez à toujours vérifier la réglementation en vigueur auprès de la mairie du bien que vous souhaitez transformer en meublé de tourisme.

Côté fiscalité, qu'est-ce que ça change de louer son appartement sur Airbnb ?

Depuis juillet 2016, tout particulier qui perçoit des revenus depuis la plateforme Airbnb doit les déclarer dès le premier euro perçu. Désormais, tous les revenus issus de la location meublée d'un logement (occasionnelle ou habituelle) relèvent du régime BIC (bénéfices industrielles et commerciaux).

Les propriétaires qui louent leur appartement sur Airbnb doivent s’affilier au Régime Social des Indépendants, dès que les revenus tirés de cette activité dépassent 23 000€ par an. La conséquence financière c'est qu'ils doivent alors s'acquitter des cotisations sociales.

En dessous de 23 000€, il n'y a pas de cotisations sociales à payer, mais les recettes provenant de la location seront soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % comme les autres revenus du patrimoine.

Au-dessus de 23 000€, les recettes sont alors considérées comme professionnelles et des cotisations sociales sont à payer. Le bailleur doit tout d'abord s'inscrire sur le site guichet entreprise puis tout dépend du niveau de chiffre d'affaires. Si les recettes sont inférieures à 32 900€, le loueur peut opter pour le régime simplifié LMNP "micro-BIC" (loueur en meublé non professionnel), qui permet de bénéficier d'un abattement pour frais de 50 % (voir 71% dans des cas précis). Si elles ne dépassent pas 33 100€, le bailleur peut opter pour le régime du micro entrepreneur. Son taux de cotisations sociales est alors forfaitairement fixé à 22,7 %.

On peut aussi opter pour le mode loueur en meublé au réel (LMNP) qui permet de ne pas payer d'impôt sur les revenus foncier pendant quelques années dans la plupart des cas. Par contre, cela nécessite un comptable pour faire la déclaration foncière chaque année (liasse fiscale). Ce régime est conseillé dans le cas où la location Airbnb est plus qu'occasionnelle. Ce régime permet de déduire de vos recettes annuelles, toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), l'ensemble des frais et charges supportés. Vous pouvez notamment déduire : les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ainsi que les charges se rattachant à la location (frais d'annonces, de gestion par exemple) en totalité.

Envie d'en savoir plus ? Profitez de notre Guide 2023 spécial Fiscalité pour la location Airbnb

Alors : Airbnb ou location classique ?

Une location Airbnb peut être avantageuse car elle permet de fixer des tarifs à la nuitée plus élevés que lors d’une location classique, cependant ça n’est pas toujours suffisant. Il est utile de bien calculer son revenu potentiel pour proposer le tarif idéal à la nuitée. Aussi, une location Airbnb peut s’avérer plus chronophage et moins rentable en fonction de votre localisation (en termes de taux de remplissage). En effet, une location classique assure un remplissage quasi permanent contrairement à une location touristique et génère moins de gestion. Cependant, dans un endroit touristique où le taux de remplissage est élevé, il apparaît  intéressant d’utiliser la plateforme de location d’Airbnb.