Louer un appartement sur Airbnb : bon plan ou mauvaise idée

Avec l'avènement d’Airbnb, de plus en plus de gens sont tentés de devenir propriétaires d’un appartement pour le louer par la suite. On compte environ 25 000 à 30 000 logements à Paris qui sont des meublés touristiques à plein temps. Est-ce vraiment rentable ? Quels sont les frais à prévoir ? Les différentes conditions à remplir ?

Mise à jour le 22 Septembre 2022
louer appartement airbnb

Airbnb en quelques chiffres

Airbnb c’est une plateforme qui recense 3 millions de logements répartis dans 65 000 villes dans 190 pays. La France constitue le deuxième marché de cette plateforme avec 300 000 logements en France dont plus de 65 000 se situent à Paris. Ainsi, un appartement "Airbnb" serait en moyenne 2,6 fois plus rentables (selon le Figaro) en location saisonnière qu’en location longue durée à Paris. 20 000 appartements auraient été retirés de la location longue nue ou meublé pour être proposés sur Airbnb à Paris. Seulement 7% des appartements en location sur Airbnb seraient loués de façon saisonnière à des touristes dans les quatre premiers arrondissements de la capitale.

La gestion des appartements Airbnb

La location via Airbnb peut être intéressante financièrement cependant il ne faut pas négliger la partie gestion qui peut très vite s’avérer chronophage. En effet, louer son appartement via Airbnb implique de s’occuper du ménage, de la remise des clés, de la diffusion de son annonce sur le site, de gérer les différentes réservations, de gérer des litiges, etc. Pour faciliter cette tâche de nombreux investisseurs choisissent de faire appel à des sociétés extérieures qui prennent en charge la gestion de l’appartement. Cela engage des frais supplémentaires détaillés dans le paragraphe suivant.

Les frais d’un appartement loué sur Airbnb

La location d’un appartement via Airbnb entraîne des charges différentes que celle d’une location classique. En effet, une location via Airbnb est une location de courte durée ou les gens restent en moyenne 3-4 jours. De ce fait les check-in et check-out (signature contrat, ménage, etc.) peuvent avoir un coût non négligeable si l'on souhaite déléguer cela à un concierge ou une entreprise/agence dont c'est le métier. On parle de 15 à 20% du prix du loyer.

De plus, l’attractivité d’un appartement dépend grandement des avis clients déposés sur le site Airbnb. Pour optimiser son temps d’occupation et sa rentabilité, Il faut ajouter des frais comme certaines prestations de confort tels que du thé ou du café, des sacs poubelles, des chaînes télé supplémentaires, des guides touristiques, une connexion Internet, etc. Il faut ajouter à cela une facture d’eau et d’électricité qui peut varier grandement en fonction des locataires. Enfin, dans certaines communes dites touristiques une taxe de séjour s’applique.

Des revenus alléchants pour les propriétaires dans les villes touristiques

Investir dans un bien et le louer via Airbnb est de plus en plus tendance. Les revenus potentiels sont en effet très alléchants, notamment dans les grandes villes. Selon une étude du Journal du Net dans certains arrondissements de Paris, louer son appartement sur Airbnb pourrait être jusqu’à 3,5 fois plus rentable qu’une location classique. En effet, dans certains arrondissements il suffirait de louer son appartement environ 10 jours pour que la location via Airbnb soit plus rentable qu’une location classique sur un mois.

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Qu’en dit la loi ?

La location d’appartement via Airbnb est réglementée comme la location d’un appartement standard : en effet la plateforme est considérée comme un outil de prospection pour trouver des locataires. Tout d’abord si le bien loué n’est pas une résidence secondaire, il faudra faire au préalable une déclaration de location en mairie.

Dans certaines villes comme Paris, il est nécessaire de demander une autorisation pour transformer un logement classique en logement touristique. En effet, un particulier ne peut louer sa résidence principale que 4 mois par an soit environ moins de 10 jours par mois. S’il souhaite le louer sur une plus grande durée, il devra déclarer son logement comme “meublé de tourisme” auprès de la mairie. Il faut savoir que si le bien se trouve dans une copropriété, la modification du bien meublé de tourisme peut être interdite ou refusée.

Côté fiscalité, qu'est-ce que ça change de louer son appartement sur Airbnb ?

Depuis Juillet 2016, tout particulier qui perçoit des revenus depuis la plateforme Airbnb doit les déclarer dès le premier euro perçu . Désormais, tous les revenus issus de la location meublée d'un logement (occasionnelle ou habituelle) relèvent du régime BIC (bénéfices industrielles et commerciaux).

Les propriétaires qui louent leur appartement sur Airbnb doivent s’affilier au Régime Social des Indépendants, dès que les revenus tirés de cette activité dépassent 23 000€ par an. La conséquence financière c'est qu'ils doivent alors s'acquitter des cotisations sociales.

En dessous de 23 000€, il n'y a pas de cotisations sociales à payer, mais les recettes provenant de la location seront soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % comme les autres revenus du patrimoine.

Au-dessus de 23 000€, les recettes sont alors considérées comme professionnelles et des cotisations sociales sont à payer. Le bailleur doit tout d'abord s'inscrire sur le site guichet entreprise puis tout dépend du niveau de chiffre d'affaires. Si les recettes sont inférieures à 32 900€, le loueur peut opter pour le régime simplifié LMNP "micro-BIC" (loueur en meublé non professionnel), qui permet de bénéficier d'un abattement pour frais de 50 % (voir 71% dans des cas précis, voir notre article d'aide). Si elles ne dépassent pas 33 100€, le bailleur peut opter pour le régime du micro entrepreneur. Son taux de cotisations sociales est alors forfaitairement fixé à 22,7 %.

On peut aussi opter pour le mode loueur en meublé au réel (LMNP) qui permet de ne pas payer d'impôt sur les revenus foncier pendant quelques années dans la plupart des cas. Par contre, cela nécessite un comptable pour faire la déclaration foncière chaque année (liasse fiscale). Ce régime est conseillé dans le cas où la location Airbnb est plus qu'occasionnelle. Ce régime permet de déduire de vos recettes annuelles, toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), l'ensemble des frais et charges supportés. Vous pouvez notamment déduire : les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ainsi que les charges se rattachant à la location (frais d'annonces, de gestion par exemple) en totalité.

Alors : Airbnb ou location classique ?

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Une location Airbnb peut être avantageuse car elle permet de fixer des tarifs à la nuitée plus élevés que lors d’une location classique, cependant ça n’est pas toujours suffisant. Il est utile de bien calculer son revenu potentiel pour proposer le tarif idéal à la nuitée. Aussi, une location Airbnb peut s’avérer plus chronophage et moins rentable en fonction de votre localisation (en termes de taux de remplissage). En effet, une location classique assure un remplissage quasi permanent contrairement à une location touristique et génère moins de gestion. Cependant, dans un endroit touristique où le taux de remplissage est élevé, il apparaît  intéressant d’utiliser la plateforme de location d’Airbnb.

calcul rendement locatif

Location saisonnière Airbnb ou classique : laquelle choisir ?

Grâce à notre simulateur, comparez facilement le rendement de votre bien selon le régime de location choisi.

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