Investissement locatif à : Marseille 4ème

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Marseille 4ème
Marseille 4ème
5,03%| Rendement locatif brut
5,03%
Rendement brut moyen
3 496€ /m²
Prix moyen

Faut-il investir à Marseille 4ème en 2024 ?

Le 4ème arrondissement de Marseille est un quartier en devenir. Pas de programme urbanisme par la Mairie, sauf pour le Château d'eau. On observe que la population se rajeunit, ce qui en fait donc un quartier parfait pour un investisseur ne cherchant aucune vacance locative, pour louer de l'ancien rénové et/ou meublé. C’est un quartier proche du dôme et du conseil général, à 5 minutes en métro de la gare et à 15 minutes du centre ville. Ce quartier est un réel atout pour l'investissement locatif en meublé et rénové.

L’investissement locatif à Marseille 4ème

Le quartier des chartreux est très intéressant, beaucoup de familles recherchent ce secteur car il est calme, proche du centre ville et plus facile pour se garer. Le rendement locatif pur est intéressant pour un T3, principalement avec place de parking et visant des profils de locataires comme des jeunes actifs et/ou des couples avec enfants. On observe un faible taux de taxe foncière pour un T3 de 66m² : 700-800€. On constate beaucoup d'offres sur des appartements anciens et non rénovés, car ils sont plus difficiles à louer, à part pour des populations plus populaires avec CAF. Le peu de biens rénovés et meublés à louer créent le coup de cœur et se louent très facilement et surtout très rapidement. Mieux vaut opter pour acheter de l'ancien. Exemple : Pour l’achat d'un T3 de 66m², il faut compter 135 000€ net vendeur sans frais de notaire. Le coût des travaux de rénovation est d’environs 15 000€ (plomberie, électricité, placo, isolation phonique, réseaux internet rj45) Le bien peut être loué 950€ charges comprises (charges 50€/mois) ou 500€ pour une chambre meublée. C’est un rendement très intéressant surtout en LMNP réel ! On constate très peu de vacances locatives. Et de très bonnes affaires dans ce quartier sont encore très méconnues.

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Démographie à Marseille 4ème

Cette partie de la ville rassemble tout types de populations : jeunes couples, étudiants, personnes âgées, actifs, cadres, ouvriers, etc. Mais est majoritairement occupée par des jeunes cadres dynamiques, principalement locataires de leur logement. Le 4ème arrondissement se compose de 4 quartiers : La Blancarde, Les Chartreux, Les Chutes-Lavie et les 5 Cinq Avenues. Dans le sud du quartier, les prix sont plus élevés grâce à la proximité du métro, des 5 avenues, des bus, du parc Longchamp etc. On y retrouve également des bâtiments Haussmanniens très recherchés. L’inconvénient notable est le manque de places de stationnements et la rareté des parkings. Dans le nord les prix sont moins élevés, on observe plus de personnes âgés. De ce fait, cette zone devient très recherchée par les investisseurs ! La population se rajeunit dans ce secteur principalement grâce à la proximité du parc Longchamp à 10mn à pied du quartier Chartreux et des nouveaux bars qui ouvrent petit à petit (vers boulevard Chave). Petit à petit une population d'étudiants commence à s’intéresser à ce quartier grâce à la présence du tram et du métro, ce qui entraine plus de facilité pour se garer puisque nombreux sont ceux qui utilisent les transports en communs.

Patrimoine immobilier à Marseille 4ème

D'après certains agents immobiliers, les biens prendront de la valeur d'ici 10-15 ans car le quartier est en plein changement démographique. Actuellement, les prix baissent fortement dans l'ancien mais vont se stabiliser, car beaucoup d'offres sont présentes. C’est un quartier très dynamique grâce aux nombreux restaurants, bars et commerces. Le quartier est desservi par ligne 1 du métro. Il est également proche de l’accès à l’autoroute A7.

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