Investissement locatif à Argenteuil : Analyse

L’investissement locatif à Argenteuil

La demande a Argenteuil est très importante. En effet, lorsque je cherchais à louer mon bien, j’ai trouvé le nouveau locataire via leboncoin en moins de 24h et j’ai été harcelé par les appels au point que j’ai supprimé l’annonce ! Voici un exemple d'investissement réalisé en 2015 dans un studio de 24 m² aux coteaux, à 10 min à pied de la gare. * Acquisition 93000€ Hors frais de notaire * Pas de travaux à prévoir * Loué en meublé 690€ Charges Comprises * Charges 110€ mensuelles * Taxe foncière 704€ annuelle. Soit une rentabilité Nette de près de 6,5% J’ai acheté avec un locataire qui vivait dans l’appartement (loyer de 650€) et c'est en 2016 qu'il a souhaité vivre avec son amie. J'ai conservé ses meubles et ai proposé une location meublé en augmentant le loyer de 40€ La taxe foncière est très élevée car il faut savoir que la ville est très endettée. Vous aurez du mal à louer plus cher que 690€ un studio. Dans mon cas, cela est dû au fait qu’il s’agit d’un appartement de bonne qualité très bien meublé. Pour ceux qui souhaitent « doper » la rentabilité mon conseil serait de réaliser une colocation de 3 chambres dans un 75 m². Cela serait je pense plus intéressant que d’acheter 3 studios de 25m² du fait des couts mutualisés (charges, taxes foncières, internet) mais cela nécessite plus d’énergie et un emprunt plus important. Cela à également l‘avantage de faire diminuer la concurrence forte souhaitant investir dans un studio. Il est également bon de noter que 70% des habitants possèdent un véhicule et qu’il est difficile de se garer. Avoir une place de parking est donc un avantage. Investir dans des places de parking peut être également une bonne alternative d’investissement. Le prix au mètre carré à Argenteuil varie fortement, allant de 1500€ du m² à +de 5000€ pour certains biens. La moyenne étant aux alentours des 3000€.

Démographie à Argenteuil

Argenteuil compte 110 388 habitants au 1er janvier 2015 pour 17,22km² de superficie ce qui correspond à une densité de 6410 hab/km². À titre de comparaison, c’est presque autant que Lille avec ses 6500 hab/km² ! La population est répartie de manière homogène avec : 24% d’enfants (0-14 ans), 20% de jeunes (15 – 29 ans), 22% de 30 – 44 ans, 19% de 45 – 59 ans et 15% ayant plus de 59 ans La population y est donc globalement jeune. Le chômage y est assez élevé et frôle les 19% Argenteuil, bien que dans le département du Val d’Oise est une ville limitrophe des hauts de Seine et proche de Paris. (à 15min de Saint Lazare). C’est cette proximité, qui en fait une ville attractive. La ville se compose de différents quartiers. Tout d’abord le centre-ville non loin de la gare d’Argenteuil est un quartier dynamique très recherché avec de nombreux commerces. Ensuite les coteaux d’Argenteuil est un quartier pavillonnaire plus riche, à proximité du centre-ville. Ce quartier "huppé" est très demandé également. Enfin le Nord d’Argenteuil a une plus mauvaise réputation, on y trouve des tours élevées et la sécurité n’est pas toujours au rendez-vous. Cependant le prix au mètre carré est très attractif.

Patrimoine immobilier à Argenteuil

Mon avis est qu’investir à Argenteuil est un bon placement immobilier et qu’en plus d’obtenir un bon rendement locatif, votre bien aura tendance à prendre de la valeur. En effet, en plus de ses deux gares (la gare d’Argenteuil et celle du Val d’Argenteuil) permettant de rejoindre Saint-Lazare en 15 min s’ajoutent l'arrivée de la ligne de tramway T2 (accès à la Défense et Porte de Versailles) ainsi que de nombreux Bus. Sa proximité Parisienne à des prix bien inférieurs à Paris attire de plus en plus de jeunes cadres faisant ainsi augmenter les prix du marché. De plus, de nombreux programmes neufs émergent permettant de redorer les quartiers les plus défavorables.

En résumé, investir ou ne pas investir à Argenteuil en 2022 ?

En conclusion, mon conseil serait donc de plutôt partir sur l’achat d’une surface de 75m² environ dans le centre-ville ou les coteaux avec beaucoup de travaux afin de recréer un espace de vie comme bon vous semble et qui vous permettra de bien négocier votre bien pour y réaliser une colocation de 3 chambres louées 500 / 550 € chacune. Votre cible sera les jeunes actifs et la vacance locative sera faible voire inexistante. Enfin, n’ayez pas peur des travaux cela peut considérablement changer votre rentabilité.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Argenteuil

Analyse du 13/5/2016