Investissement locatif à Paris 4 : Analyse

Ce quartier est très demandé, la vacance locative est nulle. L'offre locative est très inférieure à la demande. Beaucoup de personnes cherchent à loger dans le quartier mais il n'y a pas suffisamment d'offre. La partie la plus chère, est celle qui est à proximité de la Place des Vosges, mais globalement tout le quartier est cher, prix moyen au m2 autour de 11000€/m2, 12000€/m2 pour les petites surfaces et peut atteindre 14500/m2, pour les plus grandes superficies (>50 m2), le prix moyen est autour de 9800€/m2, voire plus pour certains biens. Le prix est variable d'un immeuble à l'autre selon le cadre de l'immeuble, sa localisation etc. La plupart des bâtiments sont très anciens et ont été réhabilités (de nombreux acquéreurs en 2000/2002 ont acheté selon le dispositif de la loi Malraux). Il vaut mieux acheter une petite surface, éventuellement à réhabiliter et louer en saisonnier. Seule contrainte pour le saisonnier c'est le cadre légal car c'est une zone tendue, mais c'est un site très prisé par les touristes. Les rendements sont autour de 2,77% net, pour un petit 2 pièces de 27,51 m2, prix d'acquisition 340000€, location en meublée à 1150€ hors charges. La taxe foncière est autour de 530€. Le prix des charges de copropriétés autour de 1840 €/an (immeuble avec gardien). La location en non meublée est autour de 900€ hors charges ce qui est encore moins intéressant d'un point de vue rentabilité locative. La location en saisonnier est intéressante, mais il y a aussi plus de frais de gestion location qui viennent en déduction des revenus, aussi l'appartement/l'électroménager risque d'être usé plus rapidement. Pour pouvoir louer en saisonnier dans ce quartier, une demande doit être faite auprès de la mairie, sans certitude d'acceptation car quartier très tendu entre offre et demande locative. Il est peut-être plus intéressant de voir les quartiers directement à proximité, le 11ème (entre boulevard Beaumarchais et boulevard Richard-Lenoir) pour un meilleur rendement, le prix d'acquisition sera légèrement inférieur, pour un revenu en location en meublée identique.

Cet arrondissement est situé sur la rive droite de la Seine. Le 4ieme arrondissement de Paris se compose de 4 quartiers principaux : -le quartier de l'Arsenal -le quartier Saint-Merri -le quartier Saint Gervais -le Quartiers des Iles ou quartier notre dame Dans Paris 4, on retrouve une population très diverse: beaucoup de jeunes cadres ou jeunes entrepreneurs, des personnes aisées, des artistes/politiques/acteurs, des anciens habitants du Marais (de classe moyenne), et quelques étudiants. La population la plus aisée est celle qui vit à proximité de la place des Vosges. Les quartiers proches de rue des rosiers, sont plutôt des commerçants. Population très diverse, des générations différentes, beaucoup de jeunes et de moins jeunes, des confessions différentes, des origines différentes, qui se côtoient.

Oui les biens immobiliers dans ce quartier vont s'apprécier dans le temps car c'est un des quartiers les plus intéressants de Paris, voire le plus intéressant: commerces ouverts le dimanche, dynamique, au centre de Paris (il est possible de se déplacer dans tout Paris très aisément). Quartier qui évolue sans cesse, beaucoup de magasins et restos "à la mode". Malgré tout, le fait que les prix soient déjà dans très hauts, fait qu'à mon avis l'évolution sera douce, environ +2% par an, +34% en 15 ans.

Quartier le plus intéressant de Paris d'un point de vue culturel, touristique, économique, mais aussi un des plus chers de Paris et donc pas très intéressant d'un point de vue rentabilité pour une petite surface prête à l'emploi dans un immeuble propre et réhabilité il y a 15 ans. Il y a surement des pépites à dénicher, qui se vendraient moins cher, et qui nécessiteraient un peu de travaux, car ça reste un quartier très ancien et certains immeubles nécessitent des rafraîchissements. Je conseillerai pour tout investissement locatif plutôt de chercher dans les quartiers directement à proximité du 4e, notamment dans le 11ème (entre boulevard Beaumarchais et boulevard Richard-Lenoir) pour un meilleur rendement, car le prix d'acquisition sera légèrement inférieur, mais pour un revenu en location en meublée identique, et il est sûr que ces quartiers vont prendre de la valeur plus vite pour rattraper les prix au m2 du 4e en raison de leur proximité directe au 4e et à la place des Vosges et aussi du dynamisme du quartier (restos à la mode/boutique hôtels/magasins de nouvelle génération etc).