Qu'est-ce que le ZAN ?
Le ZAN est un objectif inscrit dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Il vise à stopper l'étalement urbain et la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers, désignés par le sigle ENAF.
Le mot « nette » est essentiel. Il ne s'agit pas d'interdire toute construction, mais d'atteindre un équilibre : à l'horizon 2050, chaque surface nouvellement artificialisée devra être compensée par la renaturation d'une surface équivalente. Entre-temps, une trajectoire de réduction progressive s'applique.
Pourquoi cette réforme ?
Environ 20 000 hectares d'espaces naturels, agricoles et forestiers sont consommés chaque année en France, soit l'équivalent de près de 3,7 terrains de football par heure. Les conséquences sont de trois ordres : écologiques (perte de biodiversité, imperméabilisation des sols et risque accru d'inondation, libération de carbone), socio-économiques (allongement des déplacements, coût des réseaux à étendre) et agricoles (perte de terres cultivables).
Un chiffre éclaire la logique du dispositif : l'artificialisation se concentre à 60 % dans des zones où le marché immobilier est détendu, et à 40 % seulement dans les zones tendues. Autrement dit, on a longtemps construit là où la demande était la plus faible. Le périurbain peu dense concentre la plus grande part de la consommation foncière.
Le calendrier officiel
- 2021 à 2031 : réduire de moitié le rythme de consommation d'ENAF par rapport à la décennie 2011-2021.
- Horizon 2050 : atteindre le zéro artificialisation nette.
La loi du 20 juillet 2023 (n° 2023-630) est venue faciliter la mise en œuvre en déclinant l'objectif dans les documents d'urbanisme, selon trois échéances en cascade :
| Échéance | Document concerné | Niveau |
|---|---|---|
| Novembre 2024 | SRADDET | Région |
| 22 février 2027 | SCoT | Intercommunalité, bassin de vie |
| 22 février 2028 | PLU et PLUi | Commune |
Ce sont ces deux dernières échéances qui placent le ZAN au cœur de l'actualité foncière de 2027 et 2028. C'est à ce moment que les règles se traduiront concrètement, terrain par terrain, dans les documents que consultent les acheteurs et les constructeurs.
Où en est-on vraiment en août 2026 ?
C'est le point sur lequel la plupart des articles disponibles sont dépassés. Deux tentatives d'assouplissement ont été engagées, et aucune n'a abouti.
La loi TRACE, adoptée au Sénat mais bloquée
La proposition de loi TRACE, pour Trajectoire de Réduction de l'Artificialisation Concertée avec les Élus, a été adoptée en première lecture au Sénat en mars 2025. Elle prévoyait notamment de supprimer le jalon intermédiaire de 2031 et de le reporter à 2034, et d'autoriser les communes à rouvrir jusqu'à 20 % de surfaces constructibles.
Ce texte n'a toujours pas été inscrit à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale. Adopté par une seule chambre, il n'a aucune valeur juridique à ce stade.
L'assouplissement censuré par le Conseil constitutionnel
Une seconde voie a été tentée : introduire l'assouplissement dans la loi de simplification de la vie économique, adoptée définitivement le 15 avril 2026. Un article relatif à l'implantation de centres de données comportait une disposition permettant aux collectivités de dépasser de 20 % leurs quotas de surfaces constructibles.
Saisi le 21 avril, le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition le 21 mai 2026 (décision n° 2026-903 DC), au motif qu'elle constituait un cavalier législatif, c'est-à-dire une mesure sans lien suffisant avec le texte initial. Au total, 25 des 84 articles de la loi ont été censurés, totalement ou partiellement, sur ce même fondement.
À retenir. Au 7 août 2026, le ZAN s'applique dans sa version issue de la loi Climat et Résilience de 2021 et de la loi du 20 juillet 2023. Le jalon de 2031 tient, les échéances de 2027 et 2028 tiennent, et aucune tolérance de 20 % n'est en vigueur. Si vous lisez ailleurs que le ZAN a été assoupli, la source est probablement antérieure au 21 mai 2026.
Les mécanismes à connaître
La garantie rurale. Chaque commune couverte par un document d'urbanisme avant le 22 août 2026 bénéficie d'une surface minimale d'un hectare de développement, quelle que soit sa taille. Ce mécanisme protège les petites communes rurales d'un blocage total.
Les grands projets d'envergure nationale. Les infrastructures d'intérêt national, comme les lignes à grande vitesse, ne sont pas comptabilisées à l'échelle communale mais mutualisées au niveau national. Une commune traversée par un tel projet ne voit donc pas son enveloppe consommée.
Les outils à la main des maires. Le sursis à statuer permet de suspendre une décision sur une demande d'autorisation d'urbanisme le temps d'adapter le document local, et le droit de préemption a été renforcé.
Quel impact sur le marché immobilier ?
Une raréfaction du foncier constructible
Le ZAN réduit mécaniquement l'offre de terrains constructibles, surtout en périphérie. Comme pour tout bien dont l'offre se contracte à demande constante, la conséquence attendue est une hausse de la valeur du foncier encore disponible et constructible.
Une prime au recyclage foncier et aux friches
La logique du dispositif donne la priorité au réemploi des surfaces déjà artificialisées. Le Cerema estime à environ 170 000 hectares les friches vacantes en France. Le fonds friches, doté de 750 millions d'euros, a déjà permis le recyclage d'environ 3 370 hectares. Pour un investisseur ou un opérateur, c'est un gisement soutenu par des financements publics.
Une valorisation de l'existant et de la densification
Réhabilitation lourde, surélévation d'immeuble, transformation de bureaux en logements, construction en dent creuse : ces opérations deviennent la voie principale de création de logements. Les biens déjà urbanisés, bien desservis par les transports et proches des services, gagnent en attractivité relative.
Ce que cela signifie concrètement pour un investisseur
- Privilégier les zones déjà urbanisées et bien desservies. Ce sont elles qui capteront la demande que le neuf périphérique ne pourra plus absorber.
- Regarder du côté du recyclage foncier (friches, bâtiments à réemployer), en se renseignant sur les aides mobilisables auprès de la collectivité.
- Considérer la rénovation et la transformation plutôt que la seule construction neuve, y compris sur des typologies inhabituelles (locaux commerciaux vacants, anciens bureaux).
- Consulter les documents d'urbanisme avant d'acheter du terrain. Avec les échéances de février 2027 pour les SCoT et février 2028 pour les PLU, un terrain constructible aujourd'hui peut ne plus l'être demain. Ce point de vigilance devient central dans toute acquisition foncière.
- Intégrer le foncier comme variable de rentabilité à part entière, et non comme une donnée d'entrée figée.
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Dans un marché où le foncier constructible se raréfie, le prix du terrain et le coût des travaux de réhabilitation deviennent des variables décisives de rentabilité. Nos outils vous permettent d'intégrer ces paramètres pour évaluer un projet, qu'il soit neuf, en rénovation ou en recyclage foncier, sur des bases réalistes. Simulez la rentabilité de votre investissement sur Horiz.io.
Sources
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience
- Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols
- Conseil constitutionnel, décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026 (loi de simplification de la vie économique)
- Proposition de loi TRACE, adoptée par le Sénat en première lecture en mars 2025, non inscrite à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale au 7 août 2026
- Ministère de la Transition écologique, données de consommation d'ENAF, septembre 2023
- Cerema, inventaire national des friches
