1. L’investissement locatif saisonnier implique une bonne gestion
Premièrement, on ne le dira jamais assez, tout projet immobilier avec une stratégie locative importe une gestion irréprochable. En effet, il est primordial d’y accorder une importance particulière pour être en règle d’une part, et satisfaire vos locataires d’autre part.
Seulement, dans le cas d’une location saisonnière de type AirBnB ou encore Le Bon Coin vacances, la gestion locative est encore plus présente et représente même le noyau central du bon déroulement de vos affaires. Étant donné que vos locataires sont en réalité de la clientèle de passage, votre appartement loué doit être nettoyé après chaque occupant, une personne doit se charger de les accueillir, etc. Pour cela, soit vous choisissez de le faire vous-même, auquel cas c’est assez prenant et surtout, vous devez être proche du lieu de location, soit vous déléguez. Il existe des professionnels de la conciergerie comme Bnbsitter par exemple.
Quoi qu’il en soit, peu importe votre préférence, cette gestion a un coût : celui de votre temps ou bien celui des professionnels à qui vous déléguer. Finalement, quand on sait qu’un logement loué en saisons et bien situé rapporte une rentabilité nette de 4 à 10 % en moyenne, les frais peuvent passer inaperçus.
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2. La situation géographique du bien est déterminante
Autre point crucial si vous cherchez à optimiser vos rendements saisonniers, c’est la localisation de votre bien immobilier. Au centre de votre stratégie immobilière, la corrélation directe entre les personnes susceptibles d’habiter dans votre appartement et le lieu où il se trouve est déterminante. Vous ne pouvez pas juste acheter un bien au bord de la mer dans un endroit où le prix au m2 n’est pas trop cher en pensant qu’il va forcément se louer l’été. Il faut se renseigner sur le nombre de touristes attendus, l’attractivité de la zone ou encore les risques climatiques.
De plus, il faut trouver un bon compromis pour pouvoir utiliser le bien le plus longtemps possible dans l’année, et pas juste les deux mois de juillet et d’août, sans quoi, le rendement annualisé peut vite dégringoler. Il faut donc penser à tout ça quand on choisit l’emplacement. Concrètement, un logement proche des commerces et du bord de mer, mais aussi non loin d’une cité universitaire (à pied ou par transports directs) est un très bon compromis. En saison, il peut être facilement loué à des touristes, alors que les 9 autres mois de l’année, vous pouvez faire un contrat de location étudiante, et vous optimisez ainsi votre rendement immobilier.
3. Penser aux détails pour se démarquer de la concurrence
Les détails, c’est sûrement la chose la plus anodine et finalement la plus efficace pour se démarquer dans ce secteur ultra concurrentiel de la location de vacances entre particuliers. Par détails, on entend mettre l’accent sur tout ce qui a trait à la décoration, au mieux-être, aux couleurs des pièces et aux fonctionnalités du logement. Pour cela, il suffit d’analyser rapidement le profil de vos locataires et rien de mieux que de se mettre à leur place.
Quand vous partez en vacances, avez-vous envie de faire la vaisselle ? Non. Un lave-vaisselle est donc une solution. Êtes-vous plutôt du genre à débarquer avec des valises déjà pleines à craquer tout en ayant la certitude d’avoir oublié quelque chose ? Pour soulager vos occupants, proposez les serviettes de toilette sur place, des oreillers confortables et des couvertures en nombre suffisant. Visuellement, des fleurs font toujours leur effet, ou encore une petite attention comme une bouteille d’eau bien fraîche à leur arrivée, avec quelques mignardises, par exemple.
Il faut se mettre dans la position d’un hôtel pour se rapprocher au mieux du besoin de détente recherché par les locataires, et ainsi marquer leur esprit. C’est en somme grâce aux détails que vous parviendrez à les faire revenir et à en faire des ambassadeurs pour que votre activité se développe de plus belle.
4. En parler sur les réseaux, aux amis, à sa famille
Inutile de faire un montage financier ultra élaboré pour un investissement locatif saisonnier si vous n’arrivez pas à attirer vos premiers locataires. Alors pour être sûr d’avoir du succès dès le début, c’est une bonne idée de se pencher sur l’aspect communication et marketing de réseau. Plus vous en parlez, meilleures sont vos chances d’obtenir des réservations. Attention toutefois avec les amis et la famille qui peuvent vous demander des prix plus bas, et c’est bien normal. Seulement, à vous de savoir quel est votre objectif premier et de leur expliquer. Si votre priorité est financière, alors n’abaissez pas vos tarifs, surtout pour vos débuts.
Se créer un site web vitrine, une page Instagram ou Facebook peut littéralement faire décoller votre activité de loueur saisonnier, tout comme le fait de récolter des avis sur une fiche Google my Business ou d’autres plateformes d’avis clients. Les gens aiment lire les commentaires et avis des anciens occupants avant de se lancer et de réserver. Plus vous récoltez d’avis positifs (authentiques) de vos anciens locataires, plus vous décuplez vos probabilités de conversion dans le futur. Et pour avoir des avis positifs, notre conseil n°3 prend toute son importance !
Rentabilité location saisonnière : le témoignage d’Arys, chasseur immobilier partenaire d’Horiz.io dans la région Haut de France
" Beaucoup d’investisseurs immobiliers sont à la recherche de rentabilité et de cash flow positif (un terme encore à la mode).
Sauf que plus vous souhaitez atteindre la rentabilité espérée, plus vous devrez vous impliquer. Ainsi, on ne peut pas comparer la rentabilité d’un studio qui demande un changement de locataire tous les 2 ans avec celle d’une colocation qui demande un changement de locataire tous les 9 mois et celle d’une location saisonnière qui exige de gérer des nouveaux locataires parfois tous les jours.
Cependant, le principe est le même à chaque fois : si vous voulez être bon et réussir, il faut vous former. Car chaque type de location a ses règles juridiques et fiscales. Concernant la location saisonnière, il y a un gros travail de recherche et d’investigation pour respecter les cadres législatif et assurantiels actuels… et leurs rapides évolutions ! Même les employés des grandes plateformes en ligne (AirBnB, Booking…) sont mal formés sur le sujet !
Si vous imaginez gérer rapidement une location saisonnière en plus d’un travail, vous pouvez oublier ! Certains y arrivent mais après combien d'années de galères, de problèmes résolus, et d’équipes pour gérer le quotidien (ménages, lessives, courses, réparations en tout genre).
Car oui comme toujours, l’immobilier quelque soit le format, c’est gérer des problèmes. Il faut avoir conscience que pour réussir en location saisonnière, il faut déjà aimer recevoir des gens régulièrement, être prêt à s’investir durant les horaires de repos habituels (déjeuner, dîner, week-end, vacances). Et en plus, être ouvert à la critique qu’elle soit constructive ou pas :) Accepter qu’il y ait des personnes très respectueuses et d’autres pas du tout. Il suffit de voir l’explosion des conciergeries pour gérer le quotidien chronophage de la location saisonnière pour comprendre.
Investir dans l'immobilier est un bon exercice pour celui qui rêve d’entreprendre pas à pas, mais la location saisonnière est la dernière étape.
Car vous devez gérer votre activité comme une petite entreprise : étude de la concurrence, tarifs, demandes et réclamations des clients, gestion du personnel (même si vous n’avez pas d’employé, rien que de chercher et trouver une personne de ménage et la garder dans la durée) et gestion des stocks (produits d’entretiens, café, sucre, papier toilette…).
Je teste ce format personnellement depuis un an maintenant, après avoir rencontré beaucoup de monde, m’être beaucoup formé et je continue encore aujourd’hui. Et j’ai énormément de galères. Mais je persévère, car l’accueil et le partage font partie de ma philosophie de vie. "
Ce qu’il faut retenir
En matière d’investissement locatif saisonnier ou annuel, vous devez mesurer l’ampleur de vos décisions en réalisant un prévisionnel complet, à la manière d’un business plan. Les 4 points que nous avons évoqués pour optimiser votre rentabilité locative saisonnière sont finalement également applicables à n’importe quel type de projet de mise en location, à partir du moment où vous ne voulez pas foncer droit dans le mur. Heureusement, le bon vieux fichier Excel n’est plus le seul à pouvoir vous aider.
Horiz.io vous propose un simulateur de rendement locatif pour déterminer si votre stratégie est la bonne et pour comparer plusieurs biens, villes, fiscalités, scénarios, etc. Il vous fera gagner un temps précieux, et vous pourrez même utiliser un logiciel pour piloter votre gestion locative courante bien plus facilement. Alors, qu’attendez-vous pour essayer nos outils ?
Rentabilité location saisonnière : FAQ
Comment calculer la rentabilité d’une location courte durée ?
Pour connaître le rendement annuel d’une location de courte durée, il convient d’annualiser les résultats. Vous appliquez donc la formule classique de la rentabilité locative : (loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’acquisition
Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser dans une location saisonnière de sa résidence principale ?
Vous devez respecter la limite de location saisonnière de 120 jours par an.
Quel est le type de location le plus rentable ?
SI l’on parle de la rentabilité nette sur la période de location effective, la location saisonnière est de loin l'investissement locatif le plus rentable. Toutefois, ce type de stratégie ne peut pas s’appliquer toute l’année, ce qui implique une période de vacances locatives plus ou moins longue, diminuant ainsi le taux de rendement annualisé (si l’on se contente de ce mode de location).
