Investissement locatif à Angers : Analyse

En conséquence d’une population jeune, l’investissement le plus rentable sur Angers serait l’achat d’un studio (T1, T1bis, T2) avec pour cible les jeunes actifs ou étudiants du centre-ville et sa proche périphérie. En effet, dans ce secteur, la demande locative est bien plus forte que l’offre, ce qui permet, sur des biens « coups de cœur » une forte rentabilité (jusqu’à 7% net). L’achat d’un lot (appartement+parking) est un atout pour la location, car la majorité des rues de la ville est en stationnement payant. Le meublé trouvera preneur à coup sûr parmi les nombreux étudiants. Ici, le risque de vacances locatives est faible et le meublé peut être transformé ponctuellement en location courte durée touristique (airBnB) la ville étant très touristique. Voici un exemple : - T1bis centre ville (m2) : 90 000€ - Loué meublé (hors charges) : 580€ - Charges de copropriété : 700€/an - Taxe foncière : 700€/an - Rentabilité brut : 7,8%

Angers est une ville dynamique et attractive, avec ses nombreux pôles étudiants (facultés de droit, de médecine, écoles de commerce, etc.) tous situés au cœur de la ville ou en tout cas très proche. Ainsi, le centre-ville et les quartiers de la Doutre et de saint-Serge sont prisés par les étudiants. Les jeunes actifs sont également les premiers à visiter les petites surfaces en centre-ville (en couple ou célibataires) puisque les transports en communs (bus, tram) permettent d’accéder en peu de temps à la gare et à la périphérie de la ville. En effet, la ville est très bien desservie par les transports notamment grâce au tram. Il convient de noter que la population est un peu plus vieille aux alentours, avec des communes proches mais plus résidentielles et « riches » comme la Madeleine, les Ponts-de-Cé, Mûrs-Érigné, etc.

Angers a été élue ville où il fait le plus bon vivre en France plusieurs fois durant ces dernières années. Effectivement, elle est devenue très attractive pour les habitants de grandes villes (Paris, Nantes par exemple) qui recherchent le calme d’une ville moyenne. La ville d’Angers s’est modernisée durant les 10 dernières années (tramway, aménagement des quais de la Maine, construction du parking gare, rénovation de la gare, pôle Atoll, etc.) ce qui a eu pour effet une augmentation constante des prix de l’immobilier. Sans pour autant connaître une augmentation fulgurante, les prix des biens sont en constante hausse annuelle depuis plusieurs années 3 à 6% par an et les prix deviennent hauts à Angers. Les aménagements de la ville (transports et infrastructures) ne sont pas terminés et des projets naissent encore. Ainsi, il y a fort à parier que cette dynamique de hausse continue.

Angers est une ville vivante et dynamique qui permet un bon compromis entre l’achat patrimonial et l’achat à cash-flow positif. Les prix des biens y sont raisonnables et permettront aux budgets les plus modestes d’investir dans un appartement bien situé. Il ne faut cependant pas s’attendre à des rentabilités au delà de 8%. Selon moi, e secteur à privilégier est le centre-ville et sa proche périphérie (quartiers Doutre, les justices, gare, Saint-Serge) qui profitent des transports modernes et de l’attrait touristique. Ils sont aussi très prisés par les étudiants, car proches des grandes écoles et universités. Les points faibles sont la difficulté dans la recherche de bien : en effet, actuellement, le marché est plutôt tendu et les biens très vite vendus. Ainsi, il me semble nécessaire de trouver en plus de l’appartement une place de parking.