Investissement locatif à Lyon : Analyse

Lyon offre 3 types de stratégies d’investissement en fonction du quartier ou vous souhaitez investir. -stratégie patrimoniale : Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sans prendre de risques, vous pouvez investir dans les valeurs sûres de Lyon. Il s’agit des abords du parc de la Tête d’Or dans le 6ième ainsi que la place Bellecour située sur la presqu’île. Les prix y sont relativement élevés : aux alentours de 6700€/m2 dans les immeubles anciens avec cachet. Les surfaces les plus recherchées sont des T2/T3. Par exemple un T2 de 35 m2 aménagé avec goût dans un immeuble de charme acheté 190 000 euros se loue 680€/mois. Ce quartier est aussi un quartier recherché par les touristes, il est donc possible d’y réaliser des locations courtes durées. -stratégie de plus-value avec une rentabilité locative : Si vous souhaitez revendre plus tard et réaliser une plus-value, il est préférable de sélectionner les quartiers d’avenir. Pour ce faire, les quartiers aux alentours de la place Jean-Macé et du secteur Saxe-gambetta sont adaptés. Ce quartier attire les jeunes actifs “bobos” de lyon. Les prix ont déjà commencé à augmenter cependant de belles plus-values sont encore possibles. En termes de prix les studios se vendent aux alentours des 4500 / 5000 m2 et se louent aux alentours des 650/700€. Un peu plus au sud de Jean Macé vers le secteur Jean Jaurès les prix sont légèrement inférieurs à l’achat pour des loyers similaires. Pour optimiser sa rentabilité, il est possible d’acheter un T3, et de louer en colocation. En effet, ce type de location y est assez recherchée. Il est à noter que la EM Lyon Business School doit s’implanter à l’ouest de Guerland, cela devrait dynamiser ce quartier et le rendre plus attractif pour de jeunes étudiants. Actuellement le quartier n’est pas le plus recherché. Cependant en achetant un T3, il est possible de louer ce type de biens actuellement à de jeunes actifs, si le bien est de qualité et qu’il possède un parking. Les prix y sont biens plus bas que dans le centre : entre 3000 et 3500€/m2. -stratégie de rentabilité direct (cash flow) : Pour obtenir le meilleur rendement possible à Lyon, il faut s’éloigner légèrement du centre vers Villeurbanne ou privilégier des quartiers plus populaires comme la Guillotière pour trouver des biens à des prix d’achat plus bas. Villeurbanne représente une solution intéressante et peu risquée. Cependant, le type de biens recherchés n’est pas le même que dans le centre. Tout d’abord la localisation est relativement importante il faut que le bien soit très proche d’un arrêt de métro de préférences entre République, Gratte-ciel et Flachet. Le public cible est constitué de jeunes couples à la recherche d’un T2/T3 pour un loyer un peu inférieur à ceux proposés dans le centre. Les prix d’achat dans cette zone se situent aux alentours de 3000 euros/m2. Les immeubles un peu ancien nécessitent souvent quelques travaux. A titre d’exemple, un duplex acheté 140 000 euros avec 5 000€ de travaux peut se louer 580€/mois.

Lyon est une ville relativement dynamique. Il y a environ 505 000 habitants, sa population est en constante augmentation depuis 10 ans. L’augmentation de sa population a entraîné un accroissement de la demande locative. La population de Lyon est relativement active. Selon l’Insee environ 73% des 15-64 sont en activité. On y retrouve, bon nombre d’étudiants, de jeunes actifs, de cadres supérieurs en recherche de locations longues durées mais aussi de nombreux touristes en quête d’une location courte durée.

Les prix au m2 ont augmenté et continuent de grimper. Ceci est dû à une augmentation de la demande locative et à la faible quantité de biens à la vente. Il y a une forte demande d’achat de biens de petites surfaces de types studios. De ce fait, ils se revendent très facilement. Il faut donc faire attention à ne pas acheter un bien au-dessus du prix du marché de façon à ne pas surpayer le bien.

Lyon est une ville intéressante pour un investisseur. Afin de garantir une rentabilité au maximum et de sécuriser son investissement il est préférable d’acheter un bien situé à proximité d’un arrêt de métro (moins de 5-10 minutes à pied). Cela diminuera vos risques de vacances locatives. Lyon est une ville montante pour l’immobilier, les prix moyens ont augmenté d’environ 10% sur un an, il faut donc prendre le temps de trouver un bien et ne pas se précipiter sur des biens surcotés.