Investissement locatif à Dijon : Analyse

L’investissement locatif à Dijon

La rentabilité locative suit la cote des quartiers. La toison d'or se loue vite, ce quartier demeure cher comme le centre-ville et les facultés. Plus on monte vers le nord, plus les surfaces à louer grandissent. Plus on reste sur le centre-ville ou les facultés, plus il faut viser du studio ou des t2, pour une population jeune et/ou étudiante. La taxe foncière dijonnaise est assez élevée sans être la plus élevée du département. Talant, ville de périphérie, est encore plus chère même s'il est difficile d'apporter une justification à cela. Depuis quelques années, Dijon voit fleurir des programmes neufs un peu partout.

Démographie à Dijon

Capitale historique des Ducs de Bourgogne et future citée de la gastronomie, Dijon reste une ville dynamique et agréable à vivre. La population vieillit comme partout en France, mais Dijon est un des rares bassins d'emplois en région BFC, on y trouve donc aussi beaucoup d'étudiants (~35 000) et de jeunes couples. On compte également environ 7% de chômeurs c'est quasi 2% de moins que le taux national, ce qui permet d'appuyer le dynamisme de la ville. Les quartiers ne se valent pas. Le pur centre ville est agréable, très piétonnier et touristique. Le quartier de la toison d'or se partage entre entreprises (tertiaires principalement) et zones résidentielles (immeubles et zones pavillonnaires). Cette zone est plutôt prisée et les prix s'en ressentent, à noter un grand centre commercial couvert et plutôt très propre. Plus au sud, il convient de noter que les quartiers Drapeau Junot sont une liaison entre le centre et le nord. Depuis la destruction des bâtiments militaires tout le long de l'avenue du drapeau, la mixité sociale a changé la donne : notons d'abord un coup de frais, puis maintenant quelques nuisances relatées par les habitants. De ce fait, les maisons du quartier d'à côté (Maladière et Joffre) voient leurs ventes difficiles. Ainsi, les prix baissent et devront encore baisser pour trouver des acquéreurs. De ce fait, soulignons qui de bonnes affaires seront peut-être à envisager dans les prochains moins pour du locatif ? Le quartier des grésilles demeure difficile et sa réputation de mauvais quartier demeure. De fait, il faut investir plutôt en périphérie de ce quartier plutôt qu'au coeur. Le grand quartier du CHU, Mirande et celui du 30 octobre est proche des facultés et est plus moderne que le quartier de l'université. Au sud-est des facultés, le quartier des Poussots assure la transition avec Longvic qui fait partie des zones peu cotées de la périphérie dijonnaise. Le quartier jouvence qui jouxte celui du drapeau semble avoir été moins sensible à l'évolution du quartier du drapeau. Le quartier Montchapet est un quartier prisé et bourgeois. On y trouve, comme au centre-ville, quelques immeubles de standing et de belles maison de début 1900/1930 dont le style est caractéristique. Sa proximité avec Fontaine-les-Dijon, ville résidentielle des cadres dijonnais, maintient ce quartier par le haut. Le quartier de la gare arquebuse est très urbain et, malgré les jardins de l'arquebuse, demeure moins agréable que le centre historique. Les quartiers république et Clemenceau montent, avec notamment la présence de l'auditorium, le palais des congrès et des sports qui y contribue. Le quartier wilson parc est une valeur sûre, agréable et proche de tout sans les inconvénients du pur centre. Notons que dans les quartiers port du canal et 1er mai (beaucoup de constructions en cours liées à la cité gastronomique) les prix ont déjà connus une augmentation. Le quartier Eiffel Marc d'or assure la transition avec des quartiers plus durs comme les bourroches plutôt populaire, et traversé par de grandes artères de circulation. Enfin la fontaine est à éviter, davantage que les grésilles. En effet, sa réputation de mauvais quartier est bien réelle.

Patrimoine immobilier à Dijon

Il convient de souligner que tous les quartiers qui bénéficient des constructions nouvelles vont prendre de la valeur. Historiquement, peu de quartiers ont perdu de la valeur, et, au pire, la valeur stagne. Un t4 de 78m² dans le quartier de toison d'or au dernier étage avec cave, garage, box, parking et balcon bien placé se vend environ 200 k€ et se loue entre 850 et 900 € charges comprises (environ 90€).

En résumé, investir ou ne pas investir à Dijon en 2023 ?

Dijon n'est probablement pas la meilleure des villes d'investissement, mais pas la pire non plus. En effet, elle est une valeur sure, car elle reste le cœur de région, attraits touristiques et bassin d'emploi. Sur Dijon, on peut investir dans des T3/T4 pour plus de pérennité et dans des studios ou T1 destinés aux étudiants, avec plus de changements de locataires et/ou des vacances locatives, mais engendrant cependant une meilleure rentabilité.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Dijon

Analyse du 16/8/2019