Investissement locatif à Gerstheim : Analyse

Les maisons récentes des nouveaux lotissements « Unterrieth » et « Bancalis » ont des prix prohibitifs qui ne les rendent pas intéressantes pour de la location (prix >3000€/m²). À mon sens, il faut également éviter d'acheter un logement du lotissement « printemps » construit dans les années 60-70. Il s'agit de bâtiments de type T3/T4 dont les performances énergétiques sont souvent très mauvaises, et les prix d'achat sont élevés (prix > 2 000€/m²). En matière de rendement locatif, la meilleure stratégie est sans doute de se focaliser sur le cœur de la ville où l'on trouve des logements à des prix corrects, qui sont régulièrement mis en vente. Il s'agit généralement de grandes maisons (T4/T5 ou plus) ou corps de ferme avec des dépendances. Ces biens nécessitent souvent quelques travaux, ce qui fait chuter leur prix. La taxe foncière est dans la moyenne des communes environnantes (environ 8,5% en 2017). Par ailleurs, l'offre locative est moyennement importante, les appartements mis en location trouvent généralement rapidement preneur.

Située à mi-chemin entre Strasbourg et Sélestat, la ville de Gerstheim compte environ 3 500 habitants. Le cœur de la ville possède de charmantes maisons à colombage et corps de ferme : la population y est vieillissante. Par ailleurs, les nouveaux lotissements (« Unterrieth » au nord construit vers 2005, « Bancalis » au sud construit à partir de 2014) attirent quant à eux une population de jeunes couples et de familles actives. Le prix élevé des terrains fait que la population y est principalement composée de foyers à revenus aisés. Des commerces de base sont présents : boulangers, coiffeurs, fleuristes, supérettes, etc., mais il faut aller jusqu'à Boofzheim (à 5 km) ou Erstein (à 10 km) pour trouver un supermarché ou une station essence. Au sud de ville, on trouve le collège et l'école primaire, deux bâtiments récents. Il convient de souligner la présence d'un grand complexe sportif avec des terrains de foot (dont un synthétique) et des salles pour la pratique de nombreux sports (handball, danse, judo, musculation etc.). Le tissus associatif est d'ailleurs très présent dans la ville.

Gerstheim attire de plus en plus de familles d'actifs travaillant à Strasbourg ou dans les environs. Le cadre y est plus sympathique que dans les plus grandes villes voisines que sont Benfeld ou Erstein et les prix sont pour l'heure moins élevés que des villes plus proches de Strasbourg comme Eschau, Plobsheim ou même Kraft. Les prix ont sensiblement augmenté cette dernière décennie, le marché s'est un peu calmé depuis 2017 (moins de biens en vente). Je table néanmoins sur une poursuite, plus lente, de cette hausse des prix.

Gerstheim est un lieu de villégiature parfait pour une jeune famille : le cadre est plaisant, les jeunes générations peuvent bénéficier d'établissements scolaires récents et d'un complexe sportif à faire pâlir certaines villes beaucoup plus grandes, la ville bénéficie d'un beau réseau de petits commerçants (boulangers, banques, supérettes, marché tous les vendredis soir, etc.) Il faudra surveiller avec attention les ventes de maisons plus anciennes dans le cœur du village afin de dégoter la bonne affaire !