Investissement locatif à Istres : Analyse

L’investissement locatif à Istres

Voici quelques exemples à noter : - Dans le centre-ville historique, un studio se loue 450euros /mois, un T2 se loue 550 euros/mois, un T3 environ 700 euros par mois et un T4 aux alentours de 750/800 euros par mois. - Plus proche du centre, un studio peut se louer 500 euros/mois, un T2, 600 euros par mois, un T3, 800 euros par mois et un T4, 900/950 euros par mois. Notons un exemple d’investissement personnel sur 25 ans, d'un immeuble ancien rénové dans le centre historique : 188 000 euros sans apport sur 25 ans, avec une location du studio à 450 euros + un T3 à 700 euros hors charges. Avec un crédit de 760 euros, notons un cash-flow de quasiment 300 euros nets mensuels. Voici un autre exemple d'investissement Pinel : un T3 de 64 m2 acheté 200k euros, avec un loyer de 820 euros hors charges. Le crédit sera de 1 000 euros par mois sur 20 ans, avec une économie à noter de 380 euros (impôts mensuels avec les charges de copropriété à 120 euros mensuels).

Démographie à Istres

Istres est une ville de presque 50 000 habitants qui tend à s’agrandir encore. En effet, on estime le chiffre à 55 000 habitants dans quelques années . Il convient de noter un riche bassin d’emplois à Istres (base aérienne militaire, zone artisanale conséquente, projet à venir comme un golf, etc.) et le dynamisme alentour, avec le port de Marseille, l'industrie sidérurgique dans le pourtour de l’étang de Berre, le village des marques à Miramas et l’extension du port autonome à Fos-sur-mer. Ainsi, cela attire une population jeune et active avec des enfants, et de nombreuses infrastructures et activités pour les enfants comme pour les seniors. Le taux de chômage s'élève à environ 4,6%. Soulignons le quartier résidentiel dans le pourtour de l’étang de l'Olivier et de Berre, et le quartier plus populaire aussi du Prépaou ou les Échoppes.

Patrimoine immobilier à Istres

Hormis les programmes immobiliers des gros constructeurs qui sont surévalués dans les programmes Pinel, le bien ne perdra pas de valeur compte tenu de la demande d’emplois. En effet, Istres est en zone A pour le Pinel et du coup en zone tendue. Depuis quelques années, la ville est en plein boom avec 10/20% d’augmentation de sa population. Par ailleurs, la mairie fait en sorte de rendre la ville attractive et dynamique pour tous. L'impact sur l’immobilier restera favorable à mon sens pour les années à venir.

En résumé, investir ou ne pas investir à Istres en 2023 ?

Il convient de souligner un bon rapport qualité/prix dans le sens où la démographie et l'emploi sont en pleine croissance. Il y a très peu de terrains à la construction, avec une augmentation de la rareté de ceux-ci . Au vu des projets à venir (golf, gymnase de foot Z5 avec Zidane, etc.), la croissance de la ville et l’immobilier sont de pairs. Par ailleurs, Istres a été élue deux fois la ville la plus sportive de France il y a quelques années. Istres est aussi située à 45 minutes de Marseille et à 45 minutes d'Aix-en-Provence, à 30 minutes de l’aéroport de Marignagne et 50 minutes d’Avignon. Ceci lui confère ainsi une position géographique attrayante et idéale. Logement à conseiller : immeuble/T2/T3 à mon goût .