Investissement locatif à Limoges : Analyse

L’investissement locatif à Limoges

La rentabilité locative de la ville, et de la région, est intéressante car le prix du mètre carré, comparé à des villes de taille similaire, est inférieur. Par ailleurs, la demande locative est élevée, notamment du fait du nombre d'étudiants qui augmente et qui par ailleurs ne s'installent pas sur Limoges une fois leurs études terminées. La colocation est donc une offre qui se développe, puisqu'elle répond à un réel besoin. De nombreuses barres d'immeubles ont été construites dans les années 50-60, qui représentent une bonne partie des biens disponibles sur le marché. Il y a deux choses à savoir, l'eau chaude et le chauffage étant commun, les charges montent rapidement à 130-150 euros par mois, voire plus sur certaines grosses copropriétés. La taxe foncière est relativement élevée pour la ville de Limoges et ne cesse d'augmenter depuis 2001, avec un fort pic notable en 2010. Elle s'amortit cependant, ainsi que les charges, sur un projet bien cadré et dont la rentabilité est donc au rendez-vous. Au vu d'une population vieillissante qui n'a pas cette démarche d'investisseur, les biens proposés en location ne sont généralement pas au goût du jour. Il est donc intéressant d'acheter de l'ancien, pour faire une rénovation et proposer un bien qui sera en accord avec les tendances actuelles. Le meublé est intéressant, du fait que les étudiants sont là pour un nombre d'années défini, sans forcément se projeter plus longtemps dans la région. Une chambre dans un meublé varie entre 280 et 380 euros, en fonction de l'état général du bien et des prestations.

Démographie à Limoges

La population limogeoise (les habitants sont aussi encore appelés les Limougeauds) est plutôt jeune avec notamment les étudiants d'un côté (environ 18 000 étudiants pour pas moins de 24 écoles supérieures, FACs et autres centres de formation et des étudiants qui représentent environ 15 % de la population de la ville), de l'autre une population vieillissante avec près de 30 % de retraités. La zone étudiante se concentre principalement sur le côté Ouest / Sud-ouest de la ville. Le centre-ville regroupe la faculté de droit et des sciences économiques, l’IPAG, le carrefour des étudiants et la présidence de l'université. Le nombre d'habitants dans Limoges intramuros s'est stabilisé depuis quelques années, mais c'est surtout sa périphérie proche qui gagne en nombre d'habitants et ce, régulièrement. Limoges est donc à considérer dans son intégralité, incluant sa zone région. En effet, les familles ont tendance à sortir de la ville de Limoges quand ils veulent accéder à la propriété et investir dans une maison à prix abordable.

Patrimoine immobilier à Limoges

La tendance générale du marché de Limoges est en hausse, même s'il reste timide. Cela dépend surtout du quartier. En effet, les prix vont du simple au double, en fonction de l'emplacement. La ville est plutôt dynamique et des projets sur la région Haute-Vienne laissent penser qu'un développement positif sur le long terme est à prévoir.

En résumé, investir ou ne pas investir à Limoges en 2022 ?

Limoges est une ville intéressante pour son ratio coût du m² à l'achat/à la location. De plus, une part importante du parc immobilier locatif n'étant pas dans un état convenable, il est relativement aisé de se démarquer en proposant un bien rénové et au goût du jour. Enfin, le nombre élevé et croissant d'étudiants est une clientèle de choix pour du locatif rentable (meublé par exemple), mais avec un turn over en conséquence plus élevé, et de potentielles vacances locatives.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Limoges

Analyse du 25/10/2018
Analyse du 12/6/2018