Investissement locatif à Melun : Analyse

Notons que le quartier de la gare est le plus recherché, pour un accès plus facile aux transports et donc à Paris. Les prix restent stables, avec une variabilité entre le sud (gare) et le nord (quartiers plus sensibles). La rentabilité est en moyenne de 6,5% bruts, mais peut aller au delà des 10% si on cherche un bien à rénover. Ainsi, il conviendra d'opter plutôt pour les studios de plus de 20m2 qui se loueront facilement, c'est-à-dire à partir de 450 euros par mois charges comprises. Comme partout, les studios et petites surfaces se louent souvent un peu plus cher au prix au mètre carré.

Melun, préfecture de Seine et Marne, compte 40 000 habitants pour un taux de chômage d'environ 10,5%. Notons par ailleurs 55% d'actifs. Il y a environ 9% d'étudiants entre l'école infirmière, l'université Paris 2 Panthéon Assas et l'école de Gendarmerie par exemple. Par ailleurs, le centre-ville historique donne l'impression d'être en province alors que les quartiers hauts sont moins attrayants. Cependant, la nouvelle urbanisation de la partie nord de Melun a la volonté de faire changer cette image, même si cela prend du temps. Autour de la prison (qui est fermée), les balades aux bords de la Seine sont très dépaysants, alors que nous ne sommes qu'à moins de 60 km de Paris. Il convient de noter que l'atout majeur est la proximité avec Paris par le train (25min jusqu'à Gare de Lyon avec des trains fréquents et réguliers).

Notons que les prix ne bougent pas beaucoup : ils ont même tendance à baisser dans certains quartiers. Il ne faudra pas penser investir en pensant faire une plus-value très importante, mais pour un revenu supplémentaire à terme, c'est la ville idéale et la moins chère d'Ile-de-France, notamment grâce à l'offre de transport et à la beauté du centre-ville.

Malheureusement, la ville garde sa mauvaise image, alors qu'elle abrite pourtant des atouts, comme sa proximité avec Paris par le train, les châteaux de Fontainebleau et de Vaux le Vicomte. Investir dans un studio secteur gare et jusqu’à la place Saint-Jean reste un investissement gagnant assuré avec, quand le loyer est juste et raisonnable, une vacance locative inexistante.