Investissement locatif à : Metz

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Metz
Metz
4,86%| Rendement locatif brut
4,86%
Rendement brut moyen
2 905€ /m²
Prix moyen

Faut-il investir à Metz en 2024 ?

Metz est une belle ville "jardin" arborée et verte, elle bénéficie d'un plan d'eau agréable et d'une cathédrale magnifique. Le centre ville tend à devenir exclusivement piéton mais on y trouve toutes les commodités : médecins, dentistes, écoles, magasins, boulangeries, bureaux de tabacs, restaurants, avocats, fac, boîtes de nuits, tribunal, préfecture, coiffeurs, Fnac, etc, à 10 min à pied pour qui habite au centre ville. Un musée a ouvert, il y a moins de 8 ans, le centre Pompidou. Un centre des congrès se construit juste à côté. Metz est situé à 15 min en voiture d'un IKEA, d'un Marque Avenue et d'Amnéville. A Amnéville se trouve un zoo, un parc accrobranches, un casino, des thermes, un snowhall... Le Mettis est réellement un atout pour les gens souhaitant traverser la ville rapidement sans voiture. Le fait qu'il ait une voie réservée en fait le moyen de transport le plus rapide. (J'achète actuellement rue du Général Metman un studio en meublé pour les étudiants du Campus Bridoux.) Il faut chercher proche de la gare, des facs ou hyper centre. Mieux vaut éviter les grosses copropriétés ou être en-dessous de 1000€ de charges annuelles. Souvent les prix à l'achat les moins élevés signifient fortes charges. On est en moyenne à 1800€ du m² sur Metz. Il devient intéressant d'investir à partir de 1400€ du m². De manière générale, Metz est en plein développement et le Technopôle va doubler de volume d'ici 10 ans. Tous les champs autour ont déjà été revendus. Le conseil est d'éviter les grosses copropriétés des années 70 qui coûtent vraiment cher.

L’investissement locatif à Metz

Metz est intéressante en terme de rendement locatif pur on trouve facilement des biens à 6-7% sans même avoir négocié le prix. Les meilleurs rendements se trouvent aux niveaux des parkings/garages, où il y a une forte demande locative. La mairie a entièrement refait les voiries durant ces 5 dernières années afin d'accueillir le Mettis (un bus à 3 wagons qui traverse Metz en 15mn). Ce système de transport a été mis en place dans le but de réduire la circulation en ville. Les studios/T1/T2 sont très appréciés par les étudiants. Les meilleurs biens sont soit avec garage/parking soit proche d'un arrêt Mettis. Il y a 3 pôles universitaires sur Metz : l'île du Saulcy / le campus Bridoux et le Technopôle. Le secteur Borny (quartier sensible) est situé entre Bridoux et le Technopôle, alors que l'île du Saucly est en plein centre ville, où l'on trouve magasins, restaurants, bars et boîtes de nuits, très appréciés des étudiants. L'offre locative est importante mais très éphémère, les biens ne restent jamais longtemps vides en dessous de 600€ tout compris. La taxe foncière correspond à un mois de loyer dans la plupart des cas. Peu de vacance locative mais beaucoup de turn-over si le public visé est étudiant. Il faut privilégier l'ancien, très ancien. Les constructions des années 20-30, ou antérieures, sont solides et fiables mais peu sont en ventes. On retrouve le plus souvent des biens des années 70 à éviter. Souvent dans d'énormes copropriétés (le plus à Borny), où les charges et travaux peuvent vite coûter cher. Le meublé reste le produit phare pour les étudiants. Par exemple un studio de 22 m² en meublé va se louer 320€ sans charges et avoir du 9% de rentabilité nette. En location nue, vous pouvez compter 9 à 10 € du m².

Démographie à Metz

Metz est une ville d’environ 120 000 habitants. Depuis quelques années, le nombre d'étudiants (beaucoup d'étrangers) a augmenté. Les villes autour de Metz sont attractives en termes d'emploi et de tourisme de courte durée. Le taux de chômage a fortement augmenté (de plus de 2,5 points en 2008) et est constant depuis lors (environ 10% càd 10 000 personnes). Metz est découpé en plusieurs secteurs. Celui de Borny est considéré comme un quartier sensible. Cependant les conditions évoluent, puisque le technopole (frontalier au secteur de Borny) est en pleine expansion. Depuis que l'Université de Metz a fusionné avec l'Université de Lorraine il y a 5 ans, la population étudiante n'a cessé d'augmenter. Depuis 2-3 ans, Metz accueille la première année de Médecine qui était exclusivement sur Nancy.

Patrimoine immobilier à Metz

Tous les biens des années 20-30 et antérieures prennent de la valeur, encore aujourd'hui car les constructions en pierre de Jeaumont sont fiables et solides et nécessitent peu d'entretien. La ville investit dans des infrastructures au niveau du transport et des voiries, des centres commerciaux et un palais des congrès sont en pleine construction (février 2017) proche de la gare. Les frontaliers (qui travaillent au Luxembourg) cherchent des logements modernes et hauts de gamme proche de la gare. En 45mn ils sont au Luxembourg. Les étudiants eux cherchent proche du centre ville et des facs, proche d'un arrêt Mettis est donc devenu l'atout numéro 1 des logements.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Metz

Analyse du 26/1/2016