Investissement locatif à Montbron : Analyse

L’investissement locatif à Montbron

En termes de rendement locatif, il est possible de faire du rendement intéressant (8-10% brut) dans l'ancien car le prix de l'immobilier reste peu élevé. Un logement ancien (majoritairement des maisons individuelles) rénové se vend approximativement 1000 € le m2, une maison neuve un peu plus (entre 1200 et 1400 €/m2). Une maison en centre-ville avec cour/jardin/garage et 2-3 chambres se loue entre 500-600E par mois, un appartement T2/T3 entre 350-500E par mois. Il est donc plus facile si l'on souhaite faire du rendement de viser des biens anciens. Il n'y a que peu de demandes pour des studios ou du meublé. La plupart de la demande locative se situe dans des appartements T2/T3 ou des petites maisons (60-90 m2) avec ou sans jardin. Le profil des locataires est le suivant : de jeunes ouvriers/employés, célibataires ou en couple qui cherchent à s'installer pour la première fois avant d'acheter un bien. Il y a aussi, mais en moindre mesure des actifs plus matures qui font le choix de ne pas acheter leur résidence principale. En dernier, il y a un pourcentage assez important des logements sociaux, à savoir à peu près 10%. La taxe foncière reste relativement peu élevée par exemple pour une maison bien située en centre-ville, de 65 m2 avec 2 chambres, garage et petite jardin elle coutera 450 € (approximativement).

Démographie à Montbron

Montbron est une petite ville rurale. La population est en légère décroissance depuis les années 80, passant d’approximativement 2,500 habitants à 2,000 en 40 ans. La population est aussi de plus en plus vieillissante. Selon l'Insee, 45% des habitants sont à la retraite et le taux de chômage tourne autour de 12-15%. La majorité des actifs relève de la catégorie socio-professionnelle C, à savoir ouvrier ou employé. Il y a quelques artisans et peu de cadres. Comme la ville est petite, il n’y a pas vraiment de quartier qui vaut mieux qu’un autre. La plus grande ville à proximité est Angoulême à 30-35 minutes. La ville est également située à 1 heure de Limoges et à 2 heures de Bordeaux. Il y a une petite population universitaire à Angoulême mais le plus souvent les jeunes Montbronnais effectuent leurs études à Poitiers ou à Bordeaux. Les lycées du secteur se trouvent presque tous à Angoulême.

Patrimoine immobilier à Montbron

Les biens immobiliers ont connu une hausse importante de valeur dans les années 2000-2009. Cependant depuis 2009 les valeurs ont chuté d'approximativement de 20-25%. En 2020, les valeurs sont stables depuis 2013-2014. Il est possible que les prix remontent légèrement mais la ville est peu dynamique (population décroissante, peu d’opportunité d'emploi) et à mon avis il serait imprudent de compter sur une revalorisation du prix d’achat à la vente.

En résumé, investir ou ne pas investir à Montbron en 2023 ?

Pour résumer, seul un investisseur local pourra voir de l'intérêt à investir à Montbron. La ville est trop petite, trop loin des villes dynamiques et en décroissance démographique. L'offre d'emploi est relativement pauvre et une partie importante des ménages subsistent avec le SMIC ou des revenues légèrement au-dessous. Il y a peu de cadres ou de professions intermédiaires et très souvent, les actifs de cette catégorie habitent dans des communes voisines. Le marché locatif reste relativement tendu en 2020 mais il n'est plus sûr de l'être dans les années à venir vu le vieillissement de la population et la décroissance démographique. En plus, il sera peu prudent de compter sur une hausse des prix immobiliers dans les années à venir.