Investissement locatif à Montigny-le-Bretonneux : Analyse

Le marché immobilier est locatif, avec 68% de propriétaires. Il y a une forte demande en location (faible vacance locative : 3% et peu d'annonces (seulement 77 donc 8 studios et 14 colocations) pour un loyer moyen de 16€ le mètre carré (en hausse de 2,5%)) et à la vente avec très peu de biens à vendre. Ainsi, ceci explique un prix moyen qui s'élève à 3 790 € (en hausse : 14% en 10 ans) et 3,5% en 1an) soit une rentabilité moyenne de 5,06% en bail nu. En effet, il y a très peu de biens à la vente (4 studios, 0 immeuble, et 29 maisons). Je conseille de ne pas investir dans les commerces, car le taux de vacances locatives est très élevé, notamment avec le centre commercial SKY OUEST qui est en perte total. ATTENTION toutefois à la taxe foncière qui reste élevée.

Montigny est une commune de l'agglomération de Saint-Quentin en Yvelines comprenant 33 337 habitants (légère diminution de la population de 0,1%). Cette ville est un poumon économique (2 235 entreprises - 23 506 emplois et 2 200 emploi à pourvoir), elle accueille de nombreuses entreprises mais également de nombreuses écoles supérieures (environ 16 notamment ESTACA, ASCENCIA, ENSUP). Enfin, on constate la présence de nombreux hôtels tout autour du bassin d'emploi. D'autre part, ll faut noter que Saint-Quentin EST est listé parmi les villes en développement grâce au GRAND PARIS qui accueillera la ligne 18. Les dessertes routières et les transports en commun sont bons malgré quelques plaintes des habitants. Il n'y a pas de problème de stationnement dans la ville, et il convient de noter la présence de nombreuses sociétés privés. La demande se porterait peut être plus sur des garages ou boxs à louer. Le taux de chômage y est faible : 5,60% et la population possède un pouvoir d'achat élevé (revenus moyennes de 3 477€/mois). La catégorie des ménages la plus présente est les couples avec enfants, entre 30 et 44 ans, soit des cadres dynamiques (40% de la population active sont des cadres. Cependant il y aussi de nombreux étudiants (20% de la population)).

Le bien aura tendance à prendre de la valeur grâce au projet du GRAND PARIS qui devrait voir le jour avant 2025. Les JO se présenteront à Saint-Quentin, le département va tout mettre en ouvre pour rattraper le retard. En effet, la demande est importante, l'offre très réduite tant à l'achat qu'à la location. Les biens neufs à proximité de la gare du Grand Paris devraient faire augmenter considérablement les prix moyen dans le secteur.

FEU VERT pour cette ville mais pour dégager une forte rentabilité, il faudra faire de la location meublée (courte ou moyenne durée qui se loue 45€ la nuit pour la courte durée et environ 27euros/m2 pour la longue durée), colocation (700€/mois) ou professionnel. Le prix de l'immobilier étant élevé, il se difficile de trouver un gros bien, mais rien n'empêche de rester en veiller ou d'acheter au enchères.