Investissement locatif à Montpellier : Analyse

L'investissement immobilier est très intéressant car le marché est très actif. Toutefois, les rendements ne sont pas très importants. Les seuls rendements intéressants (au delà de 8% brut) sont du côté des studios proches des facultés où la demande est forte et les prix sont élevés en location, car ils garantissent une location pérenne et constante. La plupart des taux de rendements des F2 ou supérieurs (type F3, F4) sont entre 3 et 5% de rendement brut, ce qui est peu porteur pour un investisseur immobilier. Les charges sont la plupart du temps hors de prix . Elle correspondent en moyenne à l’équivalent de 2 à 3 mois de loyer. Cela me semble peu justifié, car il s'agit parfois de résidences avec peu de prestations. Cela peut monter à 6 mois de loyer parfois, ce qui n'est pas si rare même s'il ne s'agit pas de la majorité des cas bien sûr. L'investissement dans l'ancien offre des taux de rentabilité bien plus intéressants, même si cela reste subjectif car dépend aussi de la fiscalité de chacun. La location meublée est une niche fiscale mais, dépend aussi du prix d'achat et des travaux. Sur le marché de l'occasion, à Montpellier , un studio de 20-25m2 se situe entre 400 et 500 euros pour des prix qui oscillent entre 60 000 et 100 000 euros en moyenne. Pour un F2, les prix en location se situent entre 600 et 800 euros en moyenne pour un prix d'achat entre 120 000 et 180 000 euros ( la fourchette réelle est entre 60 000 euros et 250 000 euros, ce qui marque une disparité importante). Or, le loyer ne montre pas un tel différentiel. Ceci met en évidence des taux de rendement très faibles à corrects. Concernant les F3, l’écart se creuse encore mais la moyenne est autour de 200 000 à 2500 00 euros. Un loyer est entre 800 et 1 200 euros, bien qu'il puisse atteindre des sommets car la demande est plus forte que la demande. Les F3 partent comme des petits pains en location... D'ailleurs, peu de biens se trouvent sur le marché de Montpellier en proportion au reste du parc immobilier. Concernant les maisons type F4-F5 et les appartement F4-F5, les prix démarrent à 300 000 euros. Pour trouver une maison non mitoyenne d'environ 100m2 avec jardin dans un quartier moyen de Montpellier, il faudra compter 400 000 voire 450 000 en moyenne. En résumé, les prix sont très élevés, ceci étant lié au taux de chômage et au salaire moyen. En effet, ce dernier reste nettement plus bas que celui de Paris.

Montpellier est une ville jeune et très dynamique. La moitié de la population a moins de 30 ans. C'est une ville universitaire et composée de très nombreux hôpitaux/cliniques. Il convient de noter que beaucoup de bâtiments naissent chaque jour et la construction est importante et régulière . De nombreux nouveaux quartiers se sont créés récemment comme le quartier Malbosc ou encore autour de port Marianne (tout le long de la route qui se poursuit vers Lattes). Le centre ville reste encore très accessible dans certaines parties de Montpellier notamment autour de la gare et Gambetta. Ces sont des quartiers populaires mais extrêmement bien situés, avec un accès très rapide au centre ville. La population est changeante et les prix risquent d'y exploser rapidement... Une grande disparité existe entre les quartiers de Montpellier. Le centre ville reste dans la moyenne des prix alors que certains quartiers résidentiels comme Aiguelongue sont très chers. Le quartier de "Haut de massane" est très peu coûteux mais mal fréquenté. Le quartier de Celleneuve ou encore Boutonnet reste un bon compromis avec des prix peu onéreux et une population de classe moyenne. Le centre ville est de plus en plus piéton au dépend de nombreux soucis pour se garer et de nombreux embouteillages.. Nous connaissons un taux de chômage relativement élevé, car Montpellier est une ville agréable à vivre mais dont les grosses sociétés peinent à s'installer. Malgré une ville très étudiante en accroissement permanent, il n'y a malheureusement pas assez d'emplois. En conséquence, nous y trouvons une population soit très jeune, soit plutôt âgée. Nous constatons aussi un éloignement des familles pour avoir accès à la propriété (maison) avec des prix plus décents et accessibles.

Montpellier est une ville dont les prix évoluent plutôt vers la hausse surtout pour la partie "neuf". L'ancien se maintient depuis quelques années même si les prix ont tendance à connaitre une croissance permanente bien que réservée. Une généralisation des prix vers la hausse est constatée bien que, pendant des années, nous étions plutôt en stagnation. Bien sûr, il s'agit d'une moyenne car cela dépendra des quartiers qui évoluent de surcroît différemment . Port Marianne et le centre ville sont les quartiers qui connaissent la plus grande hausse. La ville est accueillante de par sa modernité et son centre historique dont sa place (de la Comédie) est une des plus grandes d'Europe (réseau de tram en constante évolution avec une ligne 5 qui est prévue). De nombreux travaux d'embellissement ont eu lieu ces dernières années notamment dans le centre ville. Le centre ville devient quasiment intégralement piéton, et cette tendance s'accentue de jour en jour.

Cette ville a une double facette. Elle est à la fois attirante pour ses conditions climatiques exceptionnelles, son dynamisme, sa proximité avec la mer, sa beauté architecturale, mais peine en matière de développement de l'emploi. Elle connait une forte croissance de population atteignant aujourd'hui presque 3 000 000 habitants mais devra attirer de nombreuses grosses sociétés pour dynamiser son activité économique et faire baisser le chômage. Si cette voie s'envisage, son potentiel immobilier devrait atteindre des sommets et se rapprocher de villes prestigieuses comme Nice. Les prix devraient alors flamber surtout dans certains quartiers où les prix sont encore accessibles comme le centre ville. Pour ma part, le centre ville est une zone où le potentiel est grand et où les prix vont exploser dans quelques années. Pour le reste, je resterai plus mitigé. En effet, l'investissement est intéressant dans certaines zones proches de Montpellier comme la ville de Montarnaud (15-20 mn en voiture) et dont le prix flambera dans quelques années. En revanche, des zones limitrophes comme Castelnau-le-Lez ou encore Lattes ont déjà atteint des sommets en termes de prix. Le studio proche d'une faculté reste une valeur et rentable. Sinon, il faudra se diriger vers de la colocation ou de la location saisonnière pour obtenir de bons rendements. La location saisonnière est d'ailleurs un atout majeur de cette ville.