Investissement locatif à : Moulins

Il faut savoir que Moulins est considérée comme une ville dont le prix des logements est élevé par rapport au niveau des salaires dans l’agglomération. Ainsi, notons que ceci a engendré depuis 10 ans une baisse du prix des logements de 6%, dû aussi au phénomène de désertassions des villes moyennes dont Moulins n’échappe pas (comme expliqué au premier paragraphe). C’est pourquoi c’est une ville éligible à la loi Denormandie (équivalent de la loi Pinel mais pour l’ancien). Elle reste intéressante, car elle compte une majorité de locataires avec 62,1%, avec en plus grande partie des T3 (28,3%), suivi de très près par les T4 (23,9%) puis par les T5 ou plus (21%). Il convient de souligner qu' il y a beaucoup moins de T2 (19,7%) et de studios (7%). Prenons l’exemple de la location d’un T2 : - la surface est comprise entre 30 et 55m2, les loyers oscillent entre 300 et 550€ (10€ le m2). Le prix d’achat est aux alentours de 1 000€ le m2 (dans un état moyen, mais tout confort). Le taux de la taxe foncière était de 23,15% en 2018 et reste le même en 2020. La hausse des loyers est de 5,33% par an. Le rendement locatif peut aller de 10% à 12%. Avec la sécurité du meublé et de la petite taille, l’attrait grâce au large choix de formations pour les jeunes (qui sont ceux qui habitent le plus les T2), c’est une taille de bien intéressante à Moulins.

Malgré une légère baisse de la population chaque année, Moulins compte environ 20 000 habitants. Sa communauté d'agglomération compte, quant à elle, près de 65 000. Il convient de noter que ce nombre était en baisse depuis 1975, mais on remarque une légère hausse depuis 2011. Avec le déménagement de la grande surface Leclerc suite à la construction d’une nouvelle zone commerciale Nord en 2015-2016, on observe une « paupérisation » (même si le terme est un peu fort pour Moulins) du quartier de l’hôpital, autrefois un quartier qui ne contenait que des maisons de médecins. On observe alors de plus en plus de panneaux de biens à vendre dans ce quartier ainsi que dans les quartiers nord. Notons que cet effet se généralise également en centre-ville. Comme beaucoup de villes moyennes, Moulins voit son centre-ville se vider des commerces (qui déménagent en zone commerciale Nord ou Sud) mais aussi de ses habitants qui tendent à s’éloigner pour avoir plus de verdure (un jardin, un champ, un étang, puisque la région est pleine de paysages ruraux charmants). La population est équilibrée. En effet, en 2016, il y avait 33% de moins de 30 ans, 35% de moins de 60 ans et 32% de plus de 60 ans. Avec un taux de chômage de 7,9% en 2019, il est en baisse puisqu’il était de 8,10% en 2018. Moulins compte 6 pôles d’études supérieurs pour 22 formations post-bac dans les secteurs Commerce, Gestion et Entreprenariat, Éducation, Technique, Environnement, Santé, Social, Design et Métiers d’Art. Moulins est donc une ville attractive pour les jeunes (c’est notamment une des seules villes de France à avoir une formation de verrier).

Les prix stagnent, mais augmentent car il y a un turn-over plus important ces 5 dernières années. En 2017, Vanessa Wangansbeke (de l’agence immobilière Spohn-Villeroy) expliquait au journal local LA MONTAGNE : « Deux ans, c'est la moyenne d'occupation. Cela s'explique par la fluctuation de la vie de couple. Les séparations, les recompositions familiales ». Ceci multiplie donc les transactions à Moulins. Il faut savoir qu’il y a peu mutations ou de personnes qui veulent partir à cause de leur emploi, ce qui crée de la concurrence et donc fait augmenter les prix. Ceci ne va pas changer dans les prochaines années, en tout cas pas tout de suite. Revenons sur l’emploi : Moulins est une ville dynamique qui compte beaucoup d’emplois. En 2016, il y en a plus de 38 000 avec 30,3% d’employés, 23,5% d’ouvriers, 23,8% de professions intermédiaires, environ 10% de cadres et professions intellectuelles supérieures et environ 6% d’artisans, commerçants, chefs d’entreprise et 6% d’agriculteurs et exploitants. D'un point de vue urbanisme, il y aura bientôt un nouveau pont pour faciliter l’accès au centre-ville pour les personnes qui vivent en dehors de la ville (plutôt campagne) et travaillent à Moulins. Cela va permettre de désengorger les axes principaux (surtout l’actuelle unique pont au-dessus de l’Allier, rivière qui divise la ville en deux) les matins et soirs. Moulins a aussi des dessertes rapides vers les grandes villes proches. En effet, certaines personnes habitent Moulins pour son cadre et travaillent ailleurs (Vichy, Clermont-Ferrand et autres).