Investissement locatif à Mulhouse : Analyse

L’investissement locatif à Mulhouse

La particularité de Mulhouse est de proposer en 2018, des tarifs à la location moins chers en centre-ville qu’en périphérie. Mulhouse est aussi une des grandes villes les moins chers de France. Les meilleurs quartiers sont : - Le centre-ville où la demande est la plus forte pour les petites surfaces - Salengro pour les surfaces plus grandes - Le Rebberg situé en hauteur est celui qui a le plus fort potentiel de revente, c’est le plus calme - Le Dornach pour les immeubles mulhousiens. - Le quartier de la fonderie représente un bon choix pour un investissement aussi Les prix commencent à partir de 800 euros le m². On peut trouver des immeubles de rapport à 200 000 euros et souvent moins si il y a des travaux. Les rentabilités au centre-ville sont souvent de 8% brut minimum. Il existe tous types de biens, de toutes les tailles et pour toutes les populations. Chaque type de logement est rentable. Tout dépend de la clientèle que vous ciblez. Les biens, et les immeubles sont légions. Pour les maisons, privilégiez la petite couronne mulhousienne. Vous trouverez souvent des petits immeubles de rapport de deux ou trois étages avec au maximum 6 logements. Ils sont très prisés des investisseurs et leur rentabilité est souvent de 10 % brut minimum. Ils sont loués assez rapidement. Ces biens sont souvent vendus sans place de parking, il est traditionnellement difficile de se garer à Mulhouse. Les places de parking sont donc aussi très rentables. Concernant la taille des logements, les F3 offrent à mon sens le plus fort potentiel locatif. Il faut par contre éviter les rues à fort passage par exemple comme la rue de Bâle. Enfin les biens rénovés se louent mieux que les autres et légèrement plus chers (10 à 20%)

Démographie à Mulhouse

Mulhouse est la sous-préfecture du Haut Rhin (68). Elle est également la deuxième ville (110 000 habitants) de l’ex Alsace et la 4ème agglomération du Grand Est. Culturellement, Mulhouse n’a pas subi une forte influence Allemande contrairement à de nombreuses villes alsaciennes. Son architecture et sa philosophie s’en ressentent donc fortement. Son développement économique aussi. Mulhouse est souvent appelé le « Manchester français ». Mulhouse dispose d’une particularité unique : la population de son aire urbaine est plus importante que celle de la ville intramuros. La ville dispose d’infrastructures de haut niveau : beaucoup de musées dont le très célèbre musée de l’automobile (le plus grand du monde), des infrastructures sportives, un zoo régionalement reconnu, une université inscrite dans un programme européen dont une de ses composantes s’est spécialisé sur l’apprentissage universitaire. De nombreuses zones industrielles et tout comme Montpellier, Bordeaux, Nantes ou Strasbourg, la ville se restructure en profondeur et en particulier autour des lignes de tramway et les projets industriels. Les transports sont aussi de qualité exceptionnelle car la ville est à un carrefour européen (avec la ville de saint Louis, ce carrefour est communément appelé carrefour des 3 portes car 3 frontières): Tramway/train, TGV qui met la ville à 2h40 de Paris, le ter Strasbourg Bale qui est la ligne commerciale SNCF la plus fréquentée de France. Sans compter les liaisons vers Lyon, Marseille, Belfort, Besançon, et l’international immédiat (Allemagne et Suisse) ainsi que 2 Autoroutes. Sans oublier l'aéroport international Basel-Mulhouse-Freiburg seul aéroport tri nationale (France, Suisse, Allemagne) appelé communément ici aéroport Mulhouse bale. La population est composée de la manière suivante : 0 à 19 ans : 26% 20 à 39 ans : 32% 40 à 59 ans : 23% 60 à 74 ans 12 75 ans et plus : 7 % Ce qui en fait une ville composée de beaucoup d’actifs. Il y a environ entre 9 et 10% d’étudiants. Du fait de ses emplois industriels, c’est aussi une ville très cosmopolite, il existe donc de nombreux restaurants (très bien côtés) et de nombreuses boutiques aux thématiques culturellement différentes. Le taux de chômage y est beaucoup plus élevé que la moyenne nationale. Cela est dû aux nombreuses fermetures d’usines (Peugeot Alsthom Alcatel) de l’axe d’acier Mulhouse/Sochaux. Cependant Mulhouse reste le deuxième pôle économique après Strasbourg, du département. Il existe plusieurs projets de rénovation, en particulier dans le quartier de la fonderie, on peut également citer le projet « consortium Rhénatic », la Technopole Parc de la Mer Rouge, le projet « stratégie Mulhouse alsace Eco 2020 » mais aussi et surtout ses efforts en matière de tourisme avec son musée mondialement connu EDF Electropolis, sa labellisation ville « d’art et d’histoire », son marché de noël qui rivalise avec celui de Strasbourg ou de Colmar, sans compter les « ballons d’Alsace » à proximité. Comme dit plus haut, la transformation et la rénovation de la ville se fait en profondeur, il n’est pas impossible que dans 10 ans, la population double. Par ailleurs, à tort ou à raison, la ville traîne une réputation désastreuse depuis des années. Cette réputation datant des années 80/90 est vérifiable sur internet. Et globalement ce que vous trouverez sera vrai, même le pire. A ce jour Mulhouse est dans la moyenne nationale au niveau de la criminalité. Comme toutes grandes villes de métropole, il existe des quartiers où la délinquance est plus importante. La ville a depuis fait des efforts colossaux et indispensables pour devenir une métropole régionale de premier plan. Par ailleurs elle a su mutualiser ses moyens avec les grands centres locaux nationaux et internationaux.

Patrimoine immobilier à Mulhouse

2 quartiers sont intéressants pour des investisseurs à Mulhouse : Le Rebberg : C'est un des quartiers résidentiels et bourgeois de la ville datant de son industrialisation, il offre à ses habitants un cadre de vie de grande qualité. Les 8490 habitants sont en majorité des jeunes cadres dynamiques. Le revenu moyen annuel est de 34 000 euros environ alors que celui de la ville est de 20 000 euros. C'est le meilleur quartier pour l'achat revente ou vente à la découpe d'immeuble. Contrairement à d'autres quartiers de la ville, le temps de revente est moins long. Il n'y a pas de logements types. Mais les logements familiaux (minimum F3) se louent assez bien. Il faudra compter entre 1 300 €/m² et 2 000 €/m² pour l’achat/revente. Les maisons bourgeoises et les immeubles de rapport sont à privilégier Le quartier Fonderie: Le quartier de la Fonderie a été rénové et accueille aujourd'hui l’Université de Haute-Alsace, des musées et une clinique ainsi que deux lignes de tramway. Il faut compter entre 700 €/m² et 1 700 €/m² pour acquérir/revendre un appartement. Côté immobilier, les habitations du quartier sont réparties en 2 % de maisons et 98 % d'appartements. Il apparaît donc judicieux de privilégiez les petites surfaces. Le quartier bas Rebberg-Gare : C'est un quartier qui devient un quartier d'affaires d'environ 57 000 m². Il s'agit du futur quartier bourgeois. Il sera piéton et le m² se négocie entre 1 500 € et 1 800 €. La rue de Verdun, est à privilégier car la valeur y est plus élevée, (1 600 €/m² à 2 000 €/m²) pour des biens sans défauts car très recherchés. Le quartier est bien entendu très bien desservi par les transport en commun, la gare TGV et possèdent également de nombreux parcs et infrastructures. La revente, tous quartiers confondu, peut être assez long. Il y a beaucoup d’offres mais pas assez d’investisseurs.

En résumé, investir ou ne pas investir à Mulhouse en 2022 ?

Mulhouse est donc une ville intéressante pour des investisseurs. Non seulement les rendements sur tous types de biens peuvent dépasser les 10% de rentabilité brute, mais en plus, on a encore le choix. La taxe d’habitation varie du simple au double selon le quartier, voire même la rue. Les places de parking sont souvent en plus du logement. Mulhouse représente un potentiel énorme et l’assurance d’un placement qui peut doubler en moins de 20 ans. Vous avez tous les choix : louer, rénover, défiscaliser, achat/revente , collocation…. Une bonne étude de marché reste nécessaire car un même bien n’aura pas le même intérêt selon le lieu de votre investissement. Les biens les plus faciles à louer se trouvent autour de la place de la Réunion et du parc Steinbach : c’est entre le centre-ville et la gare, tout se fait à pied en 2 minutes. Certains quartiers sont cependant à éviter : TOUT à part le centre-ville historique, le Rebberg, Salengro, Fonderie (étudiant) et Nordfeld N’achetez surtout rien dans la tour de l’Europe et encore moins dans le quartier des Coteaux.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Mulhouse

Analyse du 13/8/2014