Investissement locatif à : Nancy

La présence de très nombreux étudiants sur la ville génère un marché locatif important. Certains quartiers sont pris d'assaut par les étudiants: Faubourg des 3 maisons, Boudonville, Artem... La rentabilité locative est assez moyenne cependant (5-6% brut), du fait du prix au m² qui reste assez élevé (1900-2100€/m²). On peut schématiser par quartiers: - le Haut du lièvre. Bien qu'assez éloigné du centre-ville (plusieurs kilomètres), il s'agit toujours de Nancy. Quartier populaire, constitué de barres HLM monumentales, il a subi une profonde rénovation ces 10 dernières années avec la démolition de collectifs et la construction de petits immeubles et maisons individuelles écologiques. Cependant, il reste un quartier trop éloigné du centre-ville et donc des écoles et commerces (shopping). Population relativement pauvre et sans emploi, ce sont les grands bailleurs sociaux qui sont propriétaires d'une grande partie des biens. Malgré les efforts fournis, le Haut du Lièvre reste trop marqué comme un "quartier banlieue" et bien que la criminalité n'y soit pas plus forte qu'ailleurs, rares sont les personnes qui vont s'y installer. Cela induit un prix au m² très faible (environ 1000€/m²) mais les loyers y sont également très faibles. - Boudonville: quartier éloigné du centre et des commerces, proche de la fac de Lettres. Prix au m² plus faible (1700-1800€/m²), on y trouve essentiellement des étudiants ou des couples de retraités. -Faubourg des 3 maisons: proche de la vieille ville, c'est un quartier très demandé par les étudiants car plus vivant que Boudonville. Les prix au m² sont plus hauts (2100€) et les loyers oscillent entre 10 et 12€/m² en fonction de l'état du bien. On y trouve surtout des constructions du 18-19e siècle. Quelques résidences des années 80 aussi mais elle sont peu prisées. -Vieille ville/cours Léopold/Stanislas: c'est le quartier le plus cher (assez peu de biens en vente, certains peuvent se négocier à près de 2700€/m²). On y trouve des immeubles datant du 17e au 19e siècle avec beaucoup de charme. C'est le coeur culturel/festif de la ville. -Quartier Hopital central-rue Mon Désert: assez populaire, ces quartiers ont du mal à se définir: la proximité de la ville les rend attractifs mais ils ont assez mauvaise réputation...A noter que l'Hopital central va fermer prochainement et que toutes les écoles du secteur vont être transférées sur Brabois ou Artem! Pour le moment on trouve de très nombreux biens à la vente. Difficile de dire s'il faut en profiter pour se faire un capital immobilier dans un quartier qui va être rénové en profondeur (on parle de centre commercial) ou s'il faut éviter un endroit qui risque de se désertifier pendant quelques années.... -Parc sainte Marie/Oudinot: secteur en pleine expansion car proche de la gare et du centre, proche d'un parc très agréable, du projet Artem et du futur projet Nancy Thermal! Si certains secteurs ont vu leurs prix flamber (2400-2700€/m²) il reste encore des biens abordables et donc de bonnes affaires... -Enfin des quartiers comme ceux de l'IUT Charlemagne, rue des bégonias sont des quartiers résidentiels très prisés du fait de leur calme, de la proximité de quelques écoles prestigieuses et de la Gare. Nancy est un ville qui a su maitriser son endettement. Les impôts locaux y sont donc raisonnables: il faut compter 1 mois de loyer pour la taxe foncière (par exemple: 500e en 2017 pour 50m² près de la gare) Les studios (loués entre 12 à 20€/m², avec des prix d'environ 2000€/m² ) sont très recherchés en fonction des secteurs mais ne constituent pas forcément le meilleur rendement. En effet, les étudiants qui arrivent sur Nancy choisissent d'abord la proximité de leur lieu d'étude puis le loyer le plus faible (studio sous comble par exemple). Mais assez rapidement, ils se rendent compte que des logements plus grands ne coûtent pas beaucoup plus chers, que le tram ou le bus leur permettent de s'éloigner un peu pour se rapprocher de quartiers plus vivants...et on peut compter 1 ou 2 mois de vacances locatives par an sur ce type de bien. Si vous prenez le temps de regarder les annonces, vous serez aussi surpris de voir une sur-représentation de biens sous combles à la vente. Il vaudra mieux préférer un investissement dans un F1/F2 (moins de turnover: les locataires restent plus de 3ans en moyenne), l'idéal étant le F3, très demandé sur Nancy (clientèle familiale mais aussi pour des colocations) et dont les loyers peuvent dépasser les 12€/m² selon l'état (contre 10€/m² pour les autres biens). L'ancien est très présent sur Nancy. L'appartement type comporte du plancher chêne, des moulures et de la hauteur sous plafond. Il existe quelques résidences en centre ville mais elles ne sont pas très prisées car assez chères et avec des charges importantes qui font fuir les locataires. On m'a parlé d'un exemple d'appartement dans une des tours panoramiques du Saint Sébastien (hyper centre, années 70): ex bureaux transformés en habitation de 60m²: loyer 50euros, charges 300euros!! Inutile de préciser que ce sont des biens qui à la revente ne trouvent pas preneur ou alors à des tarifs défiants toute concurrence! Depuis quelques années on peut noter des annonces de type "airbnb". A moins de vivre sur Nancy pour pouvoir gérer les entrées-sorties, je ne pense pas que ce soit rentable. Nancy ayant une offre hôtelière très complète privilégiée par les touristes.

Nancy est une agréable ville de 105000 habitants. Après avoir perdu quelques habitants, ces dernières années, la population remonte. Essentiellement constituée de jeunes (48% des Nancéiens ont moins de 30 ans!), Nancy est une ville dynamique et festive, souvent classée dans les villes les plus agréables de France. Le taux de chômage est dans la moyenne nationale (9.3%) mais tend à légèrement augmenter depuis 3 ans. Le revenu moyen est un peu plus élevé que la moyenne nationale (2150e/mois) La répartition des ménages est la suivante: 21% d'étudiants, 19% de retraités, 17% de professions interim, 16% de cadres sup, 14% d'employés, 9% d'ouvriers, 3% de commerçants. Le haut du lièvre (à l'écart de la ville) contraste avec les quartiers huppés du centre comme la place Stanislas, vieille ville, cours Léopold, quartier parc Sainte Marie.....Les biens à la vente y sont assez rares et le prix élevé (compter 2200€/m² environ). Nancy concentre la population riche au centre-ville, la périphérie (haut du Lièvre et grande couronne) étant plutôt habitée par les classes moyennes ou défavorisées. Nancy reste une ville à taille humaine, où les amoureux de la nature trouveront sans problème un espace de verdure avec la pépinière, véritable poumon vert au coeur de la ville, ou les différents parcs municipaux que l'on trouve dans chaque quartier. Nancy est une ville très attractive pour les jeunes lorrains du fait de la présence de nombreux établissements scolaires post-bac. Facultés de médecine/pharma, nombreuses écoles d'ingénieurs (dont l'école des Mines), école de management (ICN), des Beaux Arts, Science Po, facultés de Lettres, de Droit, IUT.....font de Nancy, l'endroit rêvé où réaliser ses études. La ville joue le jeu avec son grand projet ARTEM (initié en 2012 et terminé en 2017) qui réunit 3 écoles emblématiques sur 10ha au coeur de la ville! La présence de nombreux étudiants et d'une population assez aisée, permet à la ville d'avoir un calendrier culturel étoffé. Les rues sont animées par les nombreuses associations mais aussi par la municipalité qui depuis une dizaine d'années a fait de réels efforts dans ce domaine. Nancy accueille de nombreux festivals dont les Nancy Jazz Pulsation, le Festival du Film de Nancy ou encore le Livre sur la Place. Enfin, courant 2018-19, la ville lance les travaux de son projet de Grand Nancy Thermal (ouverture en 2022) qui fera de Nancy, la plus grande ville thermale de France. Des discussions sont également ouvertes pour la venue d'un Casino....

Certains quartiers récents de la ville ont vu leurs prix flamber il y'a 10-20 ans. C'est le cas du quartier Meurthe-canal où de nombreuses résidences ont vu le jour ainsi que le kinépolis, appart'hotels etc... Les prix d'un appartement dans du neuf montaient jusqu'à 3000€/m² vers 2007-2008. Depuis le quartier n'attire plus, et les vendeurs ne trouvent pas tous preneurs même à des prix plus bas que lors de l'achat. Il reste tout de même quelques opportunités à saisir mais à la lisière de ce quartier (entre le canal et la pépinière) et dans de l'ancien. Un projet de rénovation de ce secteur est prévu pour 2020 et les prix y sont encore raisonnables (1600-1800€/m²). Attention à privilégier les surfaces de +30m². Les quartiers du centre-ville (vieille ville, léopold..) sont surement arrivés à leur tarif maximum. A moins d'acheter des immeubles complets pour de la vente à la découpe, la rentabilité est trop faible. Il s'agit plus d'achats pour de la résidence principale ou de l'investissement patrimonial. Le quartier Hôpital Central est à surveiller dans les prochaines années. L'annonce de la fermeture de l'hôpital et du déménagement des différentes écoles a provoqué la vente de nombreux biens et donc une légère baisse des prix. Cela va sûrement s'accentuer lors de la fermeture réelle (horizon 2019-2020) si un projet n'est pas présenté pour utiliser les locaux de l'Hôpital et de la maternité qui sont de très beaux bâtiments, proche du centre-ville. Le quartier Artem/Parc saint Marie est sans conteste le quartier qui a le vent en poupe. De nombreuses rues à l'abandon il y'a 20 ans, sont maintenant très prisées. Les prix au m² sont à mon sens déconnectés de leur valeur réelle (minimum 2000€/m²). On peut craindre une rectification dans les années à venir mais d'un autre côté, l'afflux de dizaines de milliers d'étudiants sur ce secteur et le projet de Nancy Thermal peuvent laisser également à penser que la demande va s'accroitre et que les prix augmenteront encore. A surveiller aussi, la quartier Charles III (ancienne prison collée à la gare) qui pour le moment attire peu mais la situation pourrait évoluer en fonction des projets de la ville pour ce secteur compris entre l'hôpital central et la gare de Nancy. A noter que l'investissement en murs commerciaux est également intéressant sur Nancy (rentabilité supérieure à 7%) d'autant plus que pour le moment, les commerces du centre-ville sont à l'abri de grosses zones concurrentes en périphérie.