Investissement locatif à Nice : Analyse

En termes de rendement locatif pur, cette ville est intéressante, puisqu'elle offre la facilité de faire des baux étudiants, et de louer en saisonnier l'été. Le plus rentable est le studio pour les étudiants. Le T2 fonctionne bien aussi, car il permet la colocation des étudiants, et la hausse des prix en saison. La taxe foncière y est assez élevée, mais reste convenable. La vie est assez chère à Nice, mais elle n'est pas la plus chère de la Côte d'Azur. C'est en quelque sorte le prix à payer pour le soleil ! L'offre locative est importante, avec très peu de vacances locatives, puisque la ville de Nice est une destination importante pour les étrangers, aussi bien étudiants que vacanciers. En matière d'investissement, il est préférable de privilégier l'ancien, quitte à rénover un peu. En effet, les biens neufs sont hors de prix, rares et souvent situés sur les extérieurs de la commune. Il convient alors de favoriser le meublé, pour sa fiscalité et sa facilité (étudiants et vacanciers). Voici un exemple : résidence restaurée à neuf, à 200 mètres de la faculté de droit, un studio de 17m2. Son prix d'achat est de 90 000 €. Frais de notaire : 4 500 €. Loyer nu 600 €/mois sur 9 mois (étudiants), puis 1 200 €/mois sur 3 mois (vacanciers), soit des revenus locatifs annuels de 9 000€. La rentabilité brute est donc autour de 9 %. Ce bien est un exemple avec un prix d'achat assez fort, dû au fait qu'il s'agit d'un bien entièrement rénové avec des garanties décennales solides, et qui dégage pourtant une rentabilité intéressante.

Nice, et ses 340 000 habitants, présente une majorité de personnes ayant entre 30 et 59 ans, suivies de près par les 15-29 ans, et les plus de 60 ans. Les retraités sont majoritaires à Nice. Ville touristique, Nice est aussi une ville étudiante qui attire beaucoup d'étrangers. Le taux de chômage est de 16 %. La démographie est en baisse à Nice ces dernières années. La métropole Nice Côte d'Azur, première en FRANCE, se tourne vers une démographie touristique, avec beaucoup de logements saisonniers l'été. Cette métropole s'étend entre mer et montagne, lui permettant d'augmenter les afflux touristiques été comme hiver.

Entre 2018 et 2019, la ville de Nice enregistre une faible hausse générale de la valorisation des biens immobilier, à savoir 4 %. Mais, elle ne reflète pas la totalité actuelle. En effet, cette légère hausse concerne le centre et surtout l'hypercentre de Nice. Les quartiers Est restent abordables. Les lignes de tramway, encore en cours d'installation, permettront de faire levier et ainsi permettre une hausse des prix sur l'Est et l'Ouest de la commune. Nice est une ville avec un fort potentiel, essentiellement touristique. Elle n'est pas encore en haut de cycle et continue de se développer constamment. Les transports sont en constante amélioration. Son aéroport est très bien desservi et poursuit son développement.

Sa proximité avec l'Italie, Monaco et Cannes, lui permet d'attirer chaque année de plus en plus de monde. Son ensoleillement est apprécié. Sa vieille ville est charmante. Sa promenade des Anglais, bordée de plages, est magnifique. Les atouts touristiques sont connus de tous : le soleil, la mer, la Côte d'Azur. Sur le plan économique, la ville offre des loyers trop élevés pour y vivre avec un salaire moyen. Ceci augmente l'affluence des véhicules sur la périphérie de la ville. Sur le plan culturel, Nice offre une mixité impressionnante de par ses étudiants venus du monde entier, et ses vacanciers internationaux. Je pense que le plus rentable, à l'heure actuelle, est le studio. Cependant, celui-ci doit se trouver proche d'une faculté, proche du centre ville, mais aussi proche de la mer. Cette proximité vous permettra d'éviter les vacances locatives sur toute l'année. Une attention est à porter sur la règlementation en vigueur, qui consiste à demander une autorisation à la mairie pour exploiter un meublé de tourisme en saisonnier.