Faut-il investir à Pau en 2024 ?

Pour conclure, Pau est une ville intéressante pour de l’investissement locatif, car les prix immobiliers sont plutôt faibles par rapport aux grandes villes et à la capitale, mais également car la demande de studio et T2 ne faiblit pas, du fait de jeunes travailleurs dynamiques, de jeunes apprentis et stagiaires, ainsi que d’une forte proportion d’étudiants. Les points faibles de la ville, pour l’investisseur immobilier, sont les taxes foncières plutôt élevées par rapport au reste de la région, ainsi que des locataires qui n’ont pas toujours des revenus conséquents (taux de chômage relativement élevé). En revanche, la ville se redynamise depuis deux ans (construction de nouveaux quartiers attirants, nouvelle ligne de bus électrique) et possède un réseau de transports en commun développé (bus reliant les facultés au reste de la ville, gare TGV SNCF). La ville accueille également de nombreux centres et entreprises technologiques et scientifiques (Université, Écoles de commerce, IUT, Hélioparc, entreprise Total…). Au niveau touristique, Pau est une ville du Béarn, entre mer et montagne. La chaîne des Pyrénées, visible depuis les rues de Pau, permet aux Palois de faire de la randonnée à moins d’une heure en voiture. De plus, la côte Atlantique n’est qu’à une heure de route et permet de se baigner à Biarritz, Anglet et Bayonne. Également, l’Espagne n’est qu’à une heure de route (San Sebastian par exemple). Enfin, les villes touristiques, et notamment de pèlerinage, sont également à moins d’une heure (Lourdes, Saint Jean Pied de Port, Espelette, etc.). La ville est desservie par la gare TGV SNCF qui permet de se rendre aisément dans ces villes. La ville accueille également des évènements culturels et sportifs comme le Tour de France et le Grand Prix Automobile de Pau. Elle dispose de nombreux parcs et stades, dont un dit « d’eaux vives » où le canoë est possible sur le Gave qui traverse Pau. N’oublions pas de citer également le Château de Henri IV, au centre-ville. Je conseillerais ainsi l’investissement dans des studios ou T2 meublés, près du campus universitaire ou en centre-ville, avec un chauffage individuel pour des charges de copropriété relativement faibles, qui permettrait d’obtenir l’autofinancement des biens achetés à crédit.

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L’investissement locatif à Pau

La ville de Pau est intéressante en termes de rendement locatif pur, car elle permet d’atteindre des rentabilités brutes de l’ordre de 10 % ou plus pour les logements anciens. La demande locative est soutenue à Pau. Elle concerne principalement les studios, T1 Bis et T2, notamment meublés : le centre-ville est recherché par les jeunes travailleurs et apprentis, tandis que les quartiers près de l’Université sont recherchés par les étudiants, même si ces derniers ont également une appétence pour le centre-ville. En effet, le réseau de bus est dense et bien organisé à Pau, de sorte qu’il est aisé de se rendre rapidement du centre-ville à l’Université et vice-versa. Les logements avec parking sont plutôt recherchés dans la zone de l’Université. En centre-ville, les logements disposent peu souvent d'une place de parking privée. Cependant, le grand parking de la Place Verdun, en centre-ville, propose un abonnement parking pour 10 € par mois, ce qui constitue un atout pour attirer les locataires véhiculés dans un logement en centre-ville non doté d’un parking privé. Les loyers pratiqués en moyenne à Pau sont les suivants : - 370 € charges comprises pour un studio d’environ 24m2, - 480 € charges comprises pour un T2 de 44 m2, - 620 € charges comprises pour un T3 de 70m2. Les loyers peuvent être supérieurs si le bien est meublé et de qualité. Par ailleurs, Pau regorge de petites copropriétés aux faibles charges, de l’ordre de 40 € par mois. Ainsi, pour des biens au chauffage individuel (le chauffage collectif augmentant mécaniquement les charges, en général), les charges de copropriété se situent généralement entre 30 € et 65 € par mois. La taxe foncière, quant à elle, semble plus élevée que dans les autres villes de la région. Pour les biens allant du studio au T2, elle varie en général entre 420 € et 560 € par an. Les prix de vente des appartements sont en moyenne les suivants : - De 33 000 à 36 000 € FAI pour les studios de 20m2, - De 48 000 à 55 000 € pour les T2 de 30 à 40m2. Ces prix sont généralement plus élevés dans les quartiers chics (Saint Cricq, Boulevard des Pyrénées, Trespoey, Notre-Dame) et peuvent aller, par exemple, jusqu’à 49 000€ pour un studio de 20m2, et 62 000 € pour un T2. Ainsi, en prenant en compte le montant des loyers pratiqués, les prix de vente et les faibles charges de copropriété, nous pouvons espérer des rendements bruts de 10 %, et des rendements nets aux alentours de 7 ou 8 %. La rentabilité nette-nette dépendra quant à elle de la situation fiscale de chacun et du régime fiscal choisi. En revanche, elle sera meilleure dans le cas d’un logement meublé. Par ailleurs, nous pouvons noter que le régime fiscal loi Cosse Ancien n’est pas favorable à la ville de Pau puisque les surfaces les plus demandées par la population (jeunes travailleurs célibataires et étudiants) sont plutôt petites (studios et T2) et que les plafonds de l’ANAH sont inférieurs aux seuils nationaux (en 2018, 8.5 €/m2 pour le loyer intermédiaire, 6.5 €/m2 pour le loyer social et 5.8 €/m2 pour le très social). De fait, les loyers plafonnés par la loi Cosse Ancien sont bien inférieurs aux loyers que l’on peut espérer fixer à Pau. Enfin, concernant l’emplacement du bien immobilier, il est important de souligner le fait que la ville de Pau semble être comme une « carte de Monopoly » : une rue pourra être recherchée par les habitants tandis que la rue voisine, située pourtant dans le même quartier, sera délaissée. En effet, certaines opinions, fondées ou non, ont la vie dure concernant certains quartiers/rues : présence de marginaux, de vieux immeubles délabrés laissés à l’abandon, de logements sociaux/HLM (pas très bien vus des Palois), de problèmes de voisinage, de nuisances sonores etc. Ainsi, afin de s’attirer des locataires sérieux et de ne pas être confronté à de la vacance locative, on évitera principalement les quartiers/rues suivantes : - Quartier Housse des bois (logements sociaux), - Quartier Saragosse (logements sociaux), - Quartier Cité Administrative (logements sociaux), - Rue du XIV juillet (présence supposée de marginaux), - Rue Castetnau (vieux immeubles souvent mal entretenus), - Rue Deveria, - Rue Lavigne, - Cours Lyautey, - Boulevard d’Alsace Lorraine côté Clinique Marzet, - Une partie du Boulevard Tourasse donnant côté cités HLM. Des exceptions peuvent bien évidemment se cacher dans cette liste. De plus, des solutions semblent être trouvées par la Mairie avec la construction actuelle de nouveaux quartiers dynamiques et sécurisants. Ainsi, compte-tenu des loyers pratiqués en général à Pau, des faibles charges pour les biens soumis au chauffage individuel, ainsi que du très faible risque de vacance locative pour les rues/zones hors celles préalablement citées, l’autofinancement d’un bien acheté à crédit est tout à fait envisageable dans la ville de Pau. Pour ce faire, on privilégiera les studios et T2 meublés, dans la zone de l’université ou en centre-ville, en ayant en tête les quartiers/rues à éviter.

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Démographie à Pau

La population Paloise est principalement constituée de célibataires, de travailleurs (64 % d’actifs à Pau) et d’étudiants (19 % de la population). La population est répartie comme suit : - Les actifs se concentrent essentiellement en centre-ville et dans les quartiers chics (Saint Cricq, Boulevard des Pyrénées, Trespoey, Notre-Dame). - La population étudiante à Pau est significative (Université de Pau et des pays de l’Adour, IUT, écoles de commerce telles que ESP Pau Business School) et se concentre essentiellement dans le quartier de l’Université, des Instituts et des Écoles de commerce (Bd Tourasse, Bd de la Paix, etc.). Le taux de chômage des 15-64 ans à Pau est d’environ 18 %, soit supérieur à la moyenne nationale de près de 10 points. L’évolution de la population tendrait à diminuer au fil des années. Cependant, Pau profite d’un bassin technologique et scientifique important (Technopole Hélioparc, Entreprise Total, Sites universitaires scientifiques).

Patrimoine immobilier à Pau

Les biens immobiliers semblent prendre de la valeur. C’est ce que l’on constate tout du moins sur les différents sites de vente en ligne (Le Bon Coin, SeLoger.com) sur l’année 2018. Des studios de 20m2 étaient affichés en moyenne à 33 000 € début 2018 et à 39 000 € en moyenne début 2019. Toutefois, ce phénomène est à relativiser car les prix affichés sur les sites de vente ne correspondent pas aux prix négociés finalement. La tendance haussière est surtout valable dans les quartiers chics (Saint Cricq, Boulevard des Pyrénées, Trespoey, Notre-Dame). Au contraire, pour les quartiers à éviter abordés un peu plus haut, il n’est pas rare de voir des appartements en vente depuis de longs mois. Le choix du quartier est donc déterminant pour une revente rapide et sans perte de valeur. Aussi, la ville de Pau est plutôt dynamique du fait de son Université, ses IUT, ses écoles de commerce, ses centres scientifiques et technologiques (Hélioparc, Total…). De plus, le réseau des transports en commun se modernise. Fort d’un système de bus dense et d’une gare SNCF pour rejoindre notamment les villes côtières (Biarritz, Bayonne et Anglet à trois quarts d’heure), le réseau s’améliore avec la construction d’une nouvelle ligne de bus électrique. Par ailleurs, certains quartiers font peau neuve (construction des Nouvelles Halles) et visent à répondre aux nouveaux besoins des habitants (médiathèque, etc.).