Investissement locatif à Poitiers : Analyse

L’investissement locatif à Poitiers

La ville de Poitiers compte 54 000 logements en 2013, en constante augmentation tous les ans. Il convient de noter que 88% de ces logements sont des résidences principales (nombre moyen d'habitants par logement 1,6), très peu de résidences secondaires et de logements vacants. Par ailleurs, il existe plusieurs quartiers fortement recherchés par les étudiants et les jeunes actifs : un centre-ville historique sur le « plateau » , une première couronne en contrebas de la ville très bien desservie par les transports et particulièrement la Gare SNCF et LGV, les quartiers « Chilvert » et « Montmidi », proches du centre-ville et de la gare, un axe centre-ville / quartier universitaire lui aussi très rapide et bien desservi par les transports. Autour se regroupent des quartiers moins recherchés, identitaires et populaires : Quartier de Bel Air, Cap Sud, les Courronneries, Beaulieu, etc. La transformation de la Communauté d’agglomération en Communauté Urbaine offre une palette de territoires plus larges qui englobe des quartiers péri-urbains comme le Breuil-Mingot ou des territoires ruraux comme Bignoux, Chauvigny ou Chasseneuil du Poitou. La forte population d'étudiants indique que les logements les plus recherchés sont les studios, T1 et T1 bis. Il est également remarqué un développement des colocations dans des biens plus grands. La location courte durée connait une attractivité aux abords de la gare et du centre-ville, pour des actifs qui se déplacent pour des évènements temporaires (déplacement de travail, salons, etc.). Il convient de souligner le peu de maisons en centre-ville, beaucoup de vieux immeubles qui demandent des travaux de réhabilitation pour offrir une qualité de prestation locative et une demande de grands logements qui augmente pour des logements meublés (type T3/T4) pour de la colocation ou même des familles. Le centre-ville est demandé mais l’axe centre-ville / facultés est également bien pourvu en logement (rue du Pont Neuf, avenue Jacques Cœur), les infrastructures ont été pensées pour les étudiants. Enfin, la ville de Mignaloux-Beauvoir et le quartier de la Gibauderie sont eux plus du côté du CHU et attirent les étudiants en médecine et personnels soignants. La taxe foncière est assez élevée (en raison de travaux importants sur la réhabilitation du centre-ville) sur le centre de Poitiers mais en fonction de certaines rues ou quartiers, cette taxe peut connaitre des disparités. Il a été constaté par exemple que sur une maison de ville à Chilvert de 100m2, la taxe foncière se situait aux alentours de 800 euros , alors que pour une habitation de même superficie au centre-ville, elle atteignait 1000 euros voire davantage.

Démographie à Poitiers

Véritable carrefour du Centre-Ouest de la France, Poitiers est la Préfecture du département de la Vienne (86). Ex capitale de la Région Poitou-Charentes, cette ville depuis 2016 opère une véritable mutation avec son intégration au sein de la Région Nouvelle-Aquitaine (la plus grosse région de France) et son passage en Communauté Urbaine. La ville compte 90 600 habitants selon les derniers chiffres publiés par l'INSEE au 1er janvier 2019, en augmentation de 600 habitants depuis 2017. L’évolution de la population est constante et elle va se poursuivre dans les années à venir compte tenu de la position centrale de cette ville entre le Nord et le Sud, l’arrivée de la LGV, la mise en place de cette nouvelle Région et sa proximité plus grande grâce à la LGV avec la Métropole Bordelaise et Paris, de son attractivité comme ville moyenne liée aux coûts de la vie bien moins élevés que sur la façade atlantique ou dans la capitale. Historiquement la ville a toujours été très étudiante, mais les chiffres le confirment encore plus aujourd’hui (selon les chiffres de l’INSEE de 2016) : 50% de la population a moins de 29 ans. Dans la composition des ménages : 48% des couples n'ont pas d'enfant. 58% des 15 ans et plus sont célibataires. Dans la répartition de l’emploi : 32% des actifs de 15 à 64 ans sont employés, 26% de professions libérales, 20% de cadres et professions intellectuelles supérieures. Le taux de chômage est de 6,5% La restructuration de la carte régionale pouvait faire craindre une baisse voire une chute de son attractivité par le déplacement de la ville « siège », pour les administrations, à Bordeaux, mais on ne remarque pas une telle baisse voire même un intérêt plus fort des cadres supérieurs et des nouvelles entreprises. L'impôt sur le revenu net moyen par foyer est bien supérieur à la moyenne nationale. Notons également les points forts de cette ville : la proximité immédiate de deux grands employeurs de la région : le Futuroscope et sa technopole et le Centre hospitalier universitaire, couplés à un fort attrait étudiant qui peuvent effectuer leurs études dans une ville plus abordable en matière de loyer et coût de la vie que dans les grandes villes.

Patrimoine immobilier à Poitiers

Au regard de l’attrait toujours grandissant des étudiants pour cette ville, des mouvements professionnels liés à cette nouvelle région (alors qu'il était redouté un exode des fonctionnaires vers Bordeaux du fait du déplacement des centres de décision vers cette ville à cause de restructuration de la carte régionale), du déplacement de la population parisienne vers la province pour rechercher une meilleure qualité de vie et des prix plus abordables, de l’augmentation du télétravail, propulsé par la crise du coronavirus, la ville de Poitiers ne perd pas son caractère attrayant. Les demandes de logements sont plus importantes que les offres, et les ventes de bien locatifs intéressants disparaissent rapidement du marché, les parisiens et bordelais, avec un pouvoir d'achat plus important n'hésitant pas à acheter à distance, sans visite physique. Cette tendance a pour effet de faire prendre de la valeur aux logements acquis, notamment s'ils sont correctement rénovés et meublés au goût du jour (cuisine et salle de bain tendances). Par ailleurs, la ville possède des atouts historiques et culturels, une proximité directe avec le Futuroscope, et l’axe atlantique, ce qui contribue davantage à développer le secteur de la location courte durée. L'attractivité de Poitiers se confirme donc. Aujourd’hui, le prix classique des biens se situe entre 1800 € et 2100 € le mètre carré (certaines ventes se réalisent également jusqu'à 2 700 € le m2) ce qui est en forte augmentation par rapport à ces dernières années (en 2000, on se situait davantage autour de 1500 € le mètre carré). Vous pouvez encore trouver des immeubles de rapports à réhabiliter et transformer en studio ou T1, mais les petites surfaces en centre-ville se font de plus en plus rares.

En résumé, investir ou ne pas investir à Poitiers en 2023 ?

Pour résumer, investir sur Poitiers aujourd'hui est une très bonne idée compte tenu du fait que même s'il existe une augmentation des prix au mètre carré (du fait de l'attrait des parisiens et bordelais pour cette ville), cela reste encore raisonnable par rapport à La Rochelle ou Bordeaux. Avec le développement de la LGV et les attentes des parisiens ou même des habitants des grandes villes comme Bordeaux , vivre dans une ville plus accessible tout en gardant son travail à 1h ou 1h30 en train, Poitiers est la ville idéale. Aujourd’hui, investir en centre-ville ou dans le quartier périphérique de la gare est une idée sûre, qui se valorisera dans le temps. D’ailleurs, les entreprises ou les collectivités l’ont bien compris et se développent ( la nouvelle cité judiciaire dans le quartiers de Feuillants, la technopole du Futuroscope, le pôle multimodal de la gare ). Les logements également proches du CHU ou sur l'axe centre-ville/CHU connaissent une demande qui ne faiblit pas.

Précédentes analyses d’investissement locatif à Poitiers

Analyse du 1/5/2017