Investissement locatif à Saint-Gaudens : Analyse

La ville se prête à de l'investissement dans du locatif pur : commerces, hôpital, lycées, écoles, etc. En effet, elle attire de ce fait des étudiants, mais aussi des actifs qui y travaillent. Il convient de noter la proximité avec les pistes de ski : Saint-Gaudens est par exemple à une heure de route de la charmante station de ski de Saint-Lary Soulan, ce qui fait d'elle un endroit encore plus attrayant. La ville compte beaucoup de maison à rénover et à diviser, dans le but de créer des appartements. Beaucoup d'immeubles de rapport à bas prix sont encore accessibles et négociables, même s'il faut faire d'importants travaux. Les rentabilités restent élevées et fortes ! En effet, le fait d'investir dans un studio peut être intéressant pour la proximité avec des lieux d'études (population étudiante avec un important turn-over). L'idéal serait d'investir dans un T2 ou T3, pour toucher plus de monde et ouvrir l'offre locative aux jeunes couples et jeunes travailleurs. Pour le centre, l'avantage est la non-nécessité de disposer d'un garage ou d'un parking, avec une accessibilité et un stationnement faciles. Par ailleurs, le centre est assez bien desservi en matière de transports en commun. La taxe foncière se trouve dans la moyenne (environ 1 500€ pour 100m2 ) . Par ailleurs, l'offre locative est rare et il y a pourtant de la demande. Je déconseille d'investir dans le neuf, il y a énormément d'opportunités dans l'ancien. Les logements meublés pour les petites surfaces sont à privilégier, compte tenu d'étudiants ou de jeunes qui ne resteraient pas sur le long terme (et que vous pourrez louer plus cher). À titres indicatifs, les loyers sont les suivants : - Studio meublé : minimum 300 € HC, - T2 meublé : 450 € HC minimum, - T3 en location nue : 500 € HC.

La population de Saint-Gaudens est divisée en trois catégories principales : - Foyer parent isolé, - Étudiant, - Ouvrier. Les quartiers proches de la zone de Valentine est très industrielle, avec la présence d'usines et notamment d'une papeterie qui dégage une odeur forte et désagréable, ce qui n'est pas négligeable en matière d'habitation. Ainsi, je conseille fortement le centre ville pour investir. Au fil des années, nous avons tendance à remarquer une population qui se rajeunit et des travailleurs actifs de Toulouse qui ont désormais envie d'habiter à Saint-Gaudens. De plus, la ville possède une École d'infirmière, le GRETA et un lycée agricole, ce qui amène une certaine vie jeune et étudiante.

S'il y a un besoin de rénovation, le bien prendra automatiquement de la valeur. Par ailleurs, la ville stagne depuis quelques années sur les prix (avec beaucoup d'anciens logements) . La population augmente et rajeunit, en tout cas pour l'instant, puisqu'il est compliqué de dire ce qu'il en sera à l'avenir. Le prix moyen du m2 est de 1 050 € sur le secteur, avec des biens en bon état. Des immeubles de rapport se vendent à 400 € le m2 avec des travaux à effectuer.

En résumé, la ville bouge, attire des étudiants sur des écoles spécifiques. Le locatif de petit volume est en plein essor, l'offre est plus basse que la demande. De plus, il y a énormément de biens avec travaux à la vente : de grandes maisons ( avec possibilité de création d'appartement et de divisions), des immeubles de rapport à créer, etc. Ses atouts principaux sont : la proximité avec Toulouse (45 minutes), le prix de l'immobilier très bas, les premières pistes de ski à 40 minutes de route. Pour ma part, je vise davantage des investissements dans des immeubles de rapport (avec d'importants travaux à prévoir) pour créer des T2 en location.