Investissement locatif à Strasbourg : Analyse

L’investissement locatif à Strasbourg

Le Neudorf est un quartier idéal pour des investisseurs immobiliers. C'est un quartier très recherché pour la location. Coincé entre le centre ville et l'Allemagne qu'on traverse à pied, en vélo, en voiture ou en Tramway, en traversant un pont, il attire tous types de population. Ses logements offrant le plus souvent de très larges balcon, attirent les familles avec enfants en recherche d'un grand logement pour un loyer équivalent aux autres quartiers mais à la taille plus petite. Très bien desservi par les transports en commun, ce quartier en est presque une extension du centre ville. Deux de ses trois lignes de tramway vous amènent directement à la gare principale. A l’exception de l'eco quartier du Danube, la plupart des logements sont anciens. L'éco quartier proposent des logements beaucoup plus chers que le reste de la ville. La location se destine principalement à une clientèle , existante, haut de gamme et les étudiants étrangers doctorants . A ce jour, en 2018, tous les besoins de cette clientèle n'ont pas été satisfait et il existe des programmes immobiliers de haute volée pour plusieurs années encore. La Meinau Il faut cibler l'avenue de Colmar et ses très nombreux programmes immobiliers favorisant le "Pinel". La zone résidentielle dispose de très peu de logement à la vente, à un prix supérieur au marché, seule possibilité la collocation. Enfin le quartier populaire change totalement de visage et d'ici 10 ans, il est fort possible qu'il devienne un quartier "chic". D'autant plus qu'il existe 5 grands parcs et squares en moins de 2km² sans compter la foret. De nombreux programmes immobiliers, et accessibles aux primo accédants permettent d'acheter du studio au F5 et de le louer sans grandes difficultés et sans carence importante. Le Neuhof : Il faut être plus nuancé, par rapport à ce quartier, seul le sud de ce quartier (le "village du Stockfeld") semble intéressant. Même si il n'est pas (encore) desservi par le tramway, il est prisé par les strasbourgeois pour son calme et la proximité de la forêt. Les studios ont moins la côte dans ce quartier (les jeunes et étudiants n'ayant souvent pas de voiture), les logements loués vont plutôt du F2 au F4. Les locataires sont très stables (minimum un an).

Démographie à Strasbourg

Cette analyse concerne le sud de Strasbourg : La Meineau, le Neuhof et le neudorf. La Meineau et le Neuhof sont les quartiers populaires de Strasbourg en pleine restructuration. Le Neudorf dans son ensemble est principalement résidentiel, il est le quartier le plus peuplé de Strasbourg. Le Neudorf est un quartier dense constitué principalement d'immeubles des années 60 à 80 aux balcons denses et généreux (souvent 6 à 12 m²) avec des logements de toutes tailles. C'est un des quartiers où la location est la plus importante. Il existe quelques petites maisons, mais elles sont souvent vendues à des grands groupes immobiliers qui construisent sur ces terrains des immeubles de 4 ou 5 étages. L'artère principale est la route du polygone où l'on trouve la place du marché, une école privée et une médiathèque. Il y avait une clinique en activité jusqu'en 2017 (fusion des cliniques privées strasbourgeoise) . Ce quartier dispose d'importantes infrastructures : la cité de la musique et de la danse ; un immeuble de bureaux et des logements ; le centre commercial Rivétoile ; la médiathèque André Malraux ; les archives départementales et les archives de la ville ; la cité des Sciences (Le Vaisseau) ; le multiplexe UGC Ciné Cité Strasbourg Étoile. On peut également rajouter l'éco quartier du Danube et son programme immobilier neuf à la rentabilité haut de gamme explosive. Ce quartier est desservi par 3 lignes de tramway et de nombreux bus. Il existe de nombreuses écoles, collèges et lycées. La Meinau quand à lui est principalement axée sur l'avenue de Colmar. Il se divise en 4 grandes parties : -La plaine des bouchers qui est une zone industrielle, -L'avenue de Colmar et ses tramway avec une alignement d'immeuble moderne, -La zone résidentielle de la Meinau et le stade de football du même nom, -Le quartier populaire qui est en reconstruction. Ce grand quartier dispose d'écoles, de collèges et d'un lycée. Il existe aussi de nombreuses infrastructures de proximité (médiathèques, centre de santé local, crèches municipales) Ce quartier est desservi par deux lignes de tramway, de nombreux bus et une gare SNCF qui dessert l’Allemagne pour aller faire vos courses (moins cher) . Il existe de très nombreux parcs, dont deux parcs avec étang (l'un d'eux étant une plage artificielle) Le Neuhof est, au nord, essentiellement un quartier populaire et au sud un quartier ressemblant à un village. Le Neuhof est le quartier le plus vaste du territoire communal dont il représente 28 %. L'aérodrome occupe une partie du Nord du quartier, la forêt du Neuhof occupe la partie Sud et le port autonome occupe l'Est. Le Neuhof "village" est composé principalement de maisons de quartier anciennes et d'immeubles modernes bas (maxi 3 étages). C'est le sous quartier du "Stockfeld" ou se trouve la TRES rentable Cité jardin. Le nord du Neuhof est constitué d'immeubles hlm qui ont fait la très mauvaise réputation du quartier. La ville a beaucoup investi et de nombreux immeubles on été détruits pour être remplacés par des programmes immobiliers à la vente. Mais il n'est pas rare qu'aujourd'hui encore des voitures brûlent pour la Saint Sylvestre. Ces efforts ont donc apporté des maisons de santé, une ligne de tramway, des bus à fortes fréquences (maxi 7 min) des écoles, un collège, un lycée.

Patrimoine immobilier à Strasbourg

Le neudorf. La progression des prix sera stable. Les logements anciens ne souffrent pas de la concurrence des nombreux logements neufs. Pour plusieurs raisons : parce que la clientèle n'est pas la même, mais aussi parce qu'ils offrent des atouts imbattables (55m² pour un F2 avec un balcon de 12m² par exemple ) pour une grande métropole à vocation européenne. Les logements neufs comme anciens se revendent très bien. Encore une fois l'éco quartier du Danube dope les prix à la revente. La meinau. Quartier aussi bien résidentiel que populaire, il existe plusieurs types de biens à acheter : Ce que l'on appelle vulgairement les immeubles Pinel avec un vaste choix de taille. Ils trouvent très rapidement preneur pour la location. Le déficit pour un studio est en moyenne de 150 à 300 euro mensuel ce qui reste très correct. Les maisons bourgeoises représentent les biens à la plus forte rentabilité. Mais ils sont très très rares et seul la multi location sera rentable. Le quartier populaire se transforme totalement et le nombre de parcs et d'infrastructures au m² est suprenant. Bien desservi par les transport en commun vous êtes à 15 min du centre ville. A ce jour, les panneaux " a louer" ne restent pas suspendu très longtemps.... Le neuhof. L'extension du tramway permettra de desservir les quartiers sud qui sont très dépourvus en transport (une seule ligne de bus). De nombreux couples et familles sont en recherche de logement spacieux et à prix raisonnable pour le marché local. Il n'est pas rare de voir des F3 à 700-800 euro HC partir en moins d'une semaine. Ce prix, en 2018 est le juste prix dans cette ville.

En résumé, investir ou ne pas investir à Strasbourg en 2023 ?

Ces trois quartiers sont exceptionnellement bien doté en infrastructures. Médiathèques, salles de spectacles multiplexes cinema, gare et tramway permettant d'aller faire ses cours en Allemagne en moins de 15 min, mairies de quartier, écoles, collèges lycée .... sans compter les transports; ce sont des quartiers dynamiques et attractifs. Il est plus facile et rapide d'aller en ville, en tramway plutôt qu'en voiture. Il est préférable de se concentrer sur le Neudorf, sinon sur la Meineau ou enfin le sud du neuhof pour un investissement locatif rentable.