Investissement locatif à Valenciennes : Analyse

Il devient très compliqué de trouver un rendement positif à Lille. Les villes environnantes apparaissent alors comme de très bonnes alternatives. Valenciennes permet des rendements locatifs nets de l'ordre de 4% minimum en fonction du type de bien sélectionné. Les étudiants privilégieront les T2 proches du centre (place d'Armes), et donc très proches des transports (tram, bus, train). En revanche, il est par contre très difficile de trouver des places de parking lorsque l'on investit dans le centre ville. Ainsi, il faudra privilégier les nouvelles constructions qui fleurissent à l'extérieur de la couronne Valenciennoise. Pour un T2 de 33 m2 sans garage, loué environ 450 euros, la taxe foncière est d'environ 550 euros.

Ville en plein renouveau, Valenciennes est une ville d'environ 44 000 habitants. Sa population, dynamique d'un point de vue démographique, est constituée d'une majorité de professions intermédiaires et d'employés. Située à quelques kilomètres de Nomain, Valenciennes héberge également un certain nombre de personnes travaillant à l'usine Toyota, qui ne cesse de recruter. Les étudiants sont également très nombreux. Ils bénéficient d'universités, spécialisées ou non (type IAE, faculté de médecine, etc.) et contribuent fortement au dynamisme de la ville. Le taux de chômage reste élevé (près de 15%), plus que la moyenne nationale.

L'immobilier à Valenciennes a légèrement baissé ces dernières années. Toutefois, de nombreux investisseurs sont à la recherche de biens locatifs et achètent au prix. Ainsi, ceci limite la négociation. Il convient de noter que les quartiers les plus prisés sont Quesnoy-Delsaux, Gare-Cannoniers, et de plus en plus le Vignoble. Le parc de la Rhônelle est un endroit particulièrement recherché du fait de sa proximité avec le centre-ville et le côté « nature ». Le quartier Chasse-Royale et Briquette sont à éviter.

Investir à Valenciennes comporte beaucoup de points positifs (rendement locatif, possibilité d'avoir un cash flow positif, forte recherche de T2, prix relativement faibles, beaucoup de biens à rénover, très bonne offre de transport, etc.). La centre-ville a été revitalisé ces dernières années, et d'autres quartiers (les tertiales par exemple) seront bientôt réhabilités. Située en zone B1 (en référence au régime cosse ancien), Valenciennes offre également des avantages fiscaux si vous investissez dans l'ancien.