Investissement locatif à : montpellier

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montpellier
montpellier
4,39%| Rendement locatif brut
4,39%
Rendement brut moyen
3 688€ /m²
Prix moyen

Faut-il investir à montpellier en 2024 ?

Dans la période de baisse de prix qui risque de s'inscrire dans le temps, Montpellier reste une ville attractive pour l'investissement immobilier avec une vision long terme. Pour avoir pris le temps de faire de nombreuses visites sur 3 ans à Montpellier, j'ai observé des baisses de l'ordre de 5000€ à 49 000€ sur des annonces d'appartement à vendre sur une période de 3 à plus de 12 mois. Je vous laisse imaginer le prix obtenu après négociation de 2 appartements. (Négociation de l'ordre de -20% à -24%) après avoir observé une baisse de 10 000€ pour l'un et 22 000€ pour l'autre. Vous l'avez compris, la période haussière est révolue dans l'immobilier, Montpellier ne déroge pas à la règle. Les acheteurs ont la main. Si vous cherchez à faire de l'investissement gagnant, n'hésitez pas à négocier le prix car l'attrait pour la location y est toujours aussi important.

L’investissement locatif à montpellier

Du fait de son attractivité, c'est un laboratoire intéressant qui se prête à différentes stratégies de location allant du studio au T4/T5. Si vous ciblez les étudiants et les jeunes célibataires, vous y trouverez votre compte en proposant du studio/T1 (meublé ou non) au T4 (multi-location meublée ou non) dans presque tous les quartiers de Montpellier. Comme les loyers ont fortement augmenté du fait de la demande (mais surtout de la hausse des prix de l'immobilier à l'achat jusqu'en 2011), les étudiants ne restent pas dans le logement pendant 9/12 mois plein (les étudiants ERASMUS explique aussi cela). Il y a donc un turnover important à prendre en compte. Les jeunes célibataires sont plus nombreux que les couples à s'installer dans la ville. La colocation est une alternative intéressante financièrement parlant car elle permet de mutualiser les charges alors qu’un studio fait rapidement baisser leur pouvoir d'achat et les rend moins solvables auprès des banques. Cela permet aussi, en tant qu'investisseur, de doper sa rentabilité locative en multi-location d'un T4/T5 meublé. L'offre locative sur ce type de surface est faible mais en progression, car elle est gage de rentabilité locative plus élevée et de vacance locative faible. Attention, Montpellier est connue pour sa taxe foncière importante (plus de 1000€ pour un T4), les syndics ne font pas de cadeaux non plus. Il faut rester vigilant quant à leurs services et les dépenses qu'ils soumettent en assemblée générale. Un studio ou T2 se loue facilement entre 400 et 750€ par mois charges comprises si on va jusqu'au meublé tout équipé. Les prix varient entre 50 000 et 120 000 € pour des surfaces allant de 12 à 38m2. Voici un exemple tiré de mon expérience personnelle : Il s’agit d’un T3/T4 qui se loue entre 750€ et jusqu'à 1350€ charges comprises si on propose meublé et tout équipé. Les prix varient entre 95 000 et plus de 120 000 € dans l'ancien en fonction des quartiers. Les surfaces sont entre 50 et 80m2.

Annonces rentables à : montpellier

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Démographie à montpellier

Avec 272000 habitants en 2013, Montpellier va bientôt détrôner Strasbourg de sa position de 7ème ville de France. Pourtant, elle cultive un paradoxe. Montpellier doit composer avec un chômage au-dessus de la moyenne (et en hausse) mais dans le même temps on y observe la meilleure croissance démographique en France, un marché de l’immobilier neuf en plein boom, une attractivité en création d'entreprise, une attractivité en études post-bac, un développement du tramway intéressant. Plus de 25% de la population est étudiante et de plus en plus internationale. La population de moins de 40 ans ne fait qu'augmenter. Les retraités commencent à y venir et à s'installer dans la périphérie car l'immobilier y est plus abordable que certaines villes du sud-est. Les quartiers sont dans l'ensemble homogènes en terme de mixité sociale et d'entretien grâce à une politique de la ville volontaire au niveau du logement social (Plus de 20% du parc immobilier). Quelques quartiers notables : - Le centre historique (et ses quartiers limitrophes) avec ses hôpitaux et facultés attirent les étudiants en majorité. - Le Millénaire et Port-Marianne voient beaucoup de constructions neuves. - Aiguelongue attire historiquement les familles qui veulent avoir une belle maison avec de l'espace. J'y ai habité 2 ans en colocation meublée jusqu'en 2012 et j'ai vu défilé différents profils (étudiant, stagiaire, travailleur, entrepreneur) qui avaient tous moins de 25 ans. Depuis 3 ans, je recherche activement pour y investir en immobilier.

Patrimoine immobilier à montpellier

Le marché a été très euphorique à partir de l'an 2000 d'après les témoignages des professionnels que je côtoie. Les biens ont pris au moins le double de leur valeur en l'espace de 10/15 ans comme Antigone, les Beaux-arts, Boutonnet, Hôpitaux-Facultés, Aiguelongue, Gambetta, Figuerolles. Des quartiers de "classe moyenne" et populaires comme les Cévennes, Près d'Arènes, Aiguerelles, Alco, Croix d'Argent ont profité de cette hausse également. Depuis 2011, Montpelier n’a pas échappé au passage d'une crise immobilière américaine contagieuse et à la fin d’une période haussière importante en France (+158% de hausse de l'indice de prix de l'immobilier en moyenne entre 1998 et 2011 contre +31% du revenu disponible par ménage en France). La baisse générale est d'ordre structurelle et pourrait s'installer longtemps. Ne comptez pas faire une plus-value de l'ordre de 15% en 5 ou 10 ans si vous achetez aujourd'hui. Cette baisse s'observe pour toute les surfaces, dans tous les quartiers et tous les standings y compris la construction neuve. Certains quartiers connaissent des chutes qui pour un investisseur averti peut être une aubaine s’il suit une logique de placement à long terme.

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