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Analyse Investissement locatif immobilier à Cergy
Investissement locatif à Cergy, l'analyse de "cassandre.vanzetta"
Démographie à Cergy
Avec près de 66 500 habitants*, Cergy est une ville jeune et étudiante : 49,7 % de ses habitants ont moins de 30 ans. Située dans le département du Val-d'Oise (95), en Île-de-France, voici la répartition de la population des Cergyssois :
- 47,63 % d'actifs de plus de 15 ans (et 51 % des foyers fiscaux imposables) ;
- 23,5 % de familles (couples avec ou sans enfants, et monoparentales) ;
- 3,4 % de retraités ;
Côté mixité, l'équilibre est présent : environ 51 % de femmes pour 49 % d'hommes.
Zoom sur l'emploi. Cergy compte 35 283 emplois, avec - en 2018 - environ 10 % de chômeurs et approximativement :
- 3,5 % d'artisans, commerçants et chefs d'entreprise ;
- 28,4 % de cadres et professions intellectuelles supérieures ;
- 29,3 % de professions intermédiaires ;
- 29 % d'employés et 9,7 % d'ouvriers.
Cergy, une ville où il fait bon vivre. Dans le top 100** au Palmarès 2022 des villes et villages où il fait bon vivre (et 2ᵉ au niveau départemental), Cergy dispose de nombreux atouts pour séduire ses habitants : beaucoup d'espaces verts, du patrimoine et des lieux culturels en nombre, des commerces de tous types, des services publics de proximité… La ville mise années après années sur la proximité avec ses habitants, l'accessibilité, mais également sport, écologie et culture au travers de ses plans d'urbanisme.
Nouveautés et rénovations pour toujours plus d'attractivité et de dynamisme.
Côté renouvellement de population, la ville compte 18,5 % d'habitants arrivés depuis moins de 2 ans. Et pour cause, les infrastructures s'améliorent pour toujours plus d'attractivité, ayant amené à Cergy des nouveautés comme :
- Le Douze, nouvel équipement socio-culturel avec sa salle de spectacle de plus de 1 500 places pour accueillir animations, artistes, concerts… qui vient s'ajouter aux maisons de quartiers, ludothèques et autres espaces culturels déjà présents dans la ville ;
- L'historique centre commercial des 3 Fontaines restructuré et rénové depuis 2015, pour accueillir désormais plus de 230 boutiques, une vingtaine de restaurants à l'image des plus grosses galeries commerciales parisiennes ;
- Les labels "Ville active et sportive" & "Terre de jeux 2024" avec plus de 184 équipements sportifs, +70 clubs et une cinquantaine de disciplines pratiquées…
Cergy, une ville étudiante de choix.
Les statistiques parlent d'elle-mêmes : de toute la grande couronne parisienne, Cergy est la ville qui compte le plus d'étudiants en enseignement supérieur***. Avec une grande diversité dans ses établissements de formation (grande université, des écoles d'ingénieurs, une grande école de commerce, des cursus en santé, en social, en art...) la ville attire une diversité de profils qui tirent profit des avantages urbains : 3 gares RER, de nombreux bars, commerces, un cinéma, ou encore son île de loisirs, son port, etc. En chiffres, c'est +27 groupes scolaires (maternelles, primaires), 5 collèges, 8 lycées (avec des formations post-bac) et plus de 14 établissements d'enseignement supérieur, dont la grande université de Cergy-Pontoise, et l'ESSEC, 2ᵉ plus grosse école de commerce en France derrière HEC.
Pour découvrir plus en détails les différents quartiers de Cergy et ses dispositifs urbains, voici 2 cartes utiles :
- Plan des 8 quartiers : https://www.cergy.fr/fileadmin/cergy.fr/1-NOTREVILLE/VISITE/photos/2020-09-carte-quartiers.JPG
- Carte interactive de Cergy : https://geo.cergy.fr/adws/app/7c835ab9-8e7d-11e9-a658-8dface989f76/
* La population totale légale en vigueur au 01/01/2021 est de 66 429 habitants, information issue du site Cergy.fr
** Cergy occupe la 88ᵉ place au palmarès 2022 villes et villages où il fait bon vivre, sur un total national de 34 827 communes en France Métropolitaine
*** D'après une étude du ministère de l'Enseignement supérieur, de la recherche et de l'innovation, datant de 2018-2019
Rentabilité locative à Cergy
Voici quelques chiffres clés pour mieux cerner le marché immobilier à Cergy.
Les dernières statistiques montrent que Cergy compte +28 000 logements, dont 78 % d'appartements. Près de 90 % des logements sont des résidences principales, et un peu moins de 3 % des résidences secondaires, le reste étant des logements vacants. Côté prix de l'immobilier, Cergy a vu les prix de ses mètres carrés augmenter :
- Pour les appartements, +16 %* pour atteindre un prix moyen au mètre carré de 3 311 € en 2021 ;
- Pour les maisons, +17 % pour atteindre un prix moyen au mètre carré de 3 283 € en 2021.
Côté loyers, les prix au mètre carré sont compris entre 11 et 26 € selon l'emplacement et le niveau de confort du bien.
Pourquoi investir à Cergy ?
Outre la quantité d'établissements de formation supérieure et d'étudiants, Cergy – située en grande couronne – attire par sa dynamique urbaine et par sa proximité avec Paris. À seulement quelques stations de RER / 30 minutes en voiture de la capitale, pour de nombreux actifs, il s'agit d'un pied-à-terre plus abordable et plus calme, sans pour autant ne manquer de rien.
Rendement et attractivité.
D'après les dernières études** autour des villes françaises à fort potentiel de rentabilité, Cergy affiche un rendement brut moyen annuel allant de 6 % à 7,8 %. Cela la place ainsi en top 3 de certains classements des villes franciliennes les plus intéressantes en termes de rendement annuel pour un investissement locatif. À titre de comparaison, Paris se situe en bas du tableau avec 3,5 % de rendement annuel.
D'ici à 2025, Cergy continue ses travaux de réaménagement (gares, espaces culturels, centres commerciaux...), accueille de nouvelles entreprises à fort rayonnement (incubateur, Dassault...), et construit de nouveaux quartiers, logements et lycées (notamment au niveau de la Plaine des Linandes / Plaine des Sports). Pour conséquence : une hausse des ménages s'installant dans la ville, renforçant toujours plus cette dynamique d'un marché locatif boosté par les étudiants et salariés en mobilité professionnelle.
Zoom sur la demande étudiante.
Vous l'aurez compris, Cergy attire les étudiants et jeunes actifs. Ainsi les studios, T1, T2 et appartements se louent facilement, avec peu de vacances locatives. Évidemment, la proximité des gares et un positionnement au sein des quartiers les plus dynamiques, à savoir les Hauts de Cergy, le Grand Centre (Cergy Préfecture) ou le quartier de l'Horloge (Cergy Saint-Christophe) accroîtront l'attractivité pour le bien.
* Évolution entre 2018 et 2021. Calcul sur l'ensemble des transactions immobilières, tous types de biens, d'après la FNAIM.
** Étude de Maestos de 2021 | étude de SeLoger pour BFM Immo de 2019 | Articles et décryptages : lesEchos, BFM Immo, le Monde Immo...
Valorisation du patrimoine immobilier à Cergy
Zoom sur les quartiers et leurs appellations diverses.
Pour les anciens et pour les locaux, Cergy se décompose suivant ces quartiers : Cergy Saint-Christophe, Cergy le Haut, Cergy Préfecture, Cergy Port et Cergy Village. Cependant, officiellement, Cergy est composée de ces 8 quartiers :
- Hauts-de-Cergy (correspond à Cergy le Haut)
- Grand Centre (correspond à Cergy Préfecture)
- Axe Majeur (correspond à une partie du cœur de ville de Cergy Saint-Christophe)
- Horloge (correspond à la seconde partie du cœur de ville de Cergy Saint-Christophe)
- Bords d'Oise (correspond à Cergy Port + Cergy Village)
- Trois Bois
- Coteaux
- Orée du Bois
Pour mieux s'y repérer, voici le plan des 8 quartiers :
https://www.cergy.fr/fileadmin/cergy.fr/1-NOTREVILLE/VISITE/photos/2020-09-carte-quartiers.JPG
Valorisation des biens immobiliers et du patrimoine.
Cergy mise toujours plus sur ses infrastructures et services proposés à l'habitant, améliorant dynamisme et urbanisation, sans pour autant perdre en verdure (Label « Villes et villages fleuris », grande Île de Loisirs, etc.) ni en patrimoine architectural (horloge, axe-majeur...)... La ville – par ces choix – tend vers une augmentation de la valeur de ses biens.
Ces dernières années la diversité des nouvelles infrastructures et nouveaux commerces, avec la rénovation des gares, a toutes les raisons d'attirer plus de monde. Côté propreté et modernité des quartiers, marques et commerces qui s'ouvrent, publicités qui nous entourent, on ressent une hausse du pouvoir d'achat moyen. De nouveaux hôtels sont également construits/ en construction au niveau du nouvel espace de la Plaine des Sports… À suivre sur les prochaines études de population.
Mais, dans les faits, que disent les prix ? Comme vu dans la première section, Cergy a vu les prix de ses mètres carrés augmenter :
- Pour les appartements, +16 % pour atteindre un prix moyen au mètre carré de 3 311 € en 2021 ;
- Pour les maisons, +17 % pour atteindre un prix moyen au mètre carré de 3 283 € en 2021.
Il y a donc une tendance à la hausse non négligeable ces dernières années, et un potentiel à venir important : tout laisse à penser que la valeur ne peut qu'aller en augmentant, suivant le confort de vie et les possibilités offertes aux habitants.
En résumé, faut-il investir à Cergy?
En bref, pour investir en région parisienne, Cergy est une ville de choix 👌
Un fort potentiel de rendement couplé à une attractivité forte et un dynamisme croissant. Sa proximité avec Paris et ses aéroports, ainsi que ses 3 gares en font une ville très accessible ; qui attire des jeunes actifs et étudiants par ses atouts économiques (bassin d'activité important et montant avec un nouvel incubateur, l'arrivée de Dassault en 2021...) et ses plus de 14 établissements d'études supérieures (université, ingénierie, commerce, santé, social, arts...). Tout cela renforcé par le fait qu'il fait bon vivre à Cergy, avec sa verdure, son Île de Loisirs, une politique d'accessibilité et de proximité de l'habitant, du patrimoine architectural, des espaces culturels à foison…
C'est également ce que laissent penser l'évolution des prix au mètre carré, les articles de presse et décryptages des dernières tendances en investissement locatifs dans la région francilienne.
Investir à Cergy, l'analyse de "sstan"
Démographie à Cergy
Cergy est une commune de 65 177 habitants (2017) située dans le département du Val d’Oise et ses habitants sont appélés les Cergyssois. C’est une commune essentiellement jeune et étudiante car 50 % de sa population a moins de 30 ans. Il convient de constater la présence de nombreux actifs, jeunes couples et de 11 % de personnes âgées également. La ville est essentiellement étudiante en raison de la présence d’universités, de grandes écoles, d'instituts et de plusieurs centres de formation. Du fait de son caractère étudiant, la population est constamment en renouvellement. La ville est constituée de 8 quartiers, mais les deux lieux les plus animés restent le cœur de Cergy Préfecture et les alentours de la gare de Cergy le Haut avec plusieurs bars, commerces, cinéma, etc.
Rentabilité locative à Cergy
Cergy compte 76,6 % d'appartements. En effet, les appartements de type studio, T1 et T2 se louent très facilement en raison de la demande étudiante et celle de jeunes actifs. L'offre de location étudiante est largement inférieure à la demande, il y a donc très peu de vacances locatives. Du fait de son caractère très étudiant, la vacance locative reste hyper faible car la demande est forte.
Enfin, il convient de noter que la plupart des biens sont anciens et le rendement locatif est plutôt correct (rendement brut moyen de 6 %), les studios non meublés et T2 se louent entre 350 et 600 euros, les meublés jusqu'à 800 euros selon le confort et la taille bien sûr.
En matière de quartiers, je conseillerais : les Hauts de Cergy, l’Horloge et le Grand Centre par leurs proximités aux transports et commerces.
Valorisation du patrimoine immobilier à Cergy
Les prix ont plutôt tendance à stagner, ou à légèrement augmenter, mais en tout cas ne baissent pas. Certains quartiers qui se modernisent prennent de la valeur, comme le Grand Centre, les Hautes de Cergy (Jouy le Moutier, Vauréal, etc.).
La ville se modernise et ainsi rattrape le dynamisme économique, social et culturel d'autres villes.
En résumé, faut-il investir à Cergy?
La ville se situe à 30 km au nord-ouest de Paris et à 30 km de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle. En réels avantages, on notera une ville dynamique et très bien entretenue, avec peu de délinquance, ce qui accentue le côté agréable d'une ville où il fait bon vivre. À Cergy, il y a plusieurs complexes sportifs qui allient loisir et sport.
Il existe plusieurs autres atouts à Cergy :
- Les atouts écologiques : Cergy possède le label ville fleurie, 40 ha d'étangs, 46 km de chemins piétons et/ou vélos, 171 ha d'espaces boisés,
- Les atouts économiques : c’est une ville avec un bassin de l’emploi car on y retrouve plusieurs entreprises et des zones commerciales,
- Les transports, puisque la ville est très bien desservie : RER A et possibilités de rejoindre les lignes C, J et H en bus reliant Paris Saint Lazare, Gare du Nord, etc.,
- Les atouts culturels et touristiques : Axe Majeur, Horloge, Théâtre 95, Ile de loisirs, Port de Cergy, Eglise de Saint Christophe, etc.,
Je conclue en disant qu’investir à Cergy est une bonne chose, car les atouts ne manquent pas.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE VILLAGE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE VILLAGE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES TOULEUSES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES TOULEUSES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES PLANTS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES PLANTS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES CHATEAUX | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES CHATEAUX | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES CHENES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES CHENES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE PONCEAU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE PONCEAU | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA JUSTICE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE LES LINANDES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA SEBILLE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE CHEMIN DUPUIS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA SEBILLE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE CHEMIN DUPUIS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE PARC | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES GENOTTES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES GENOTTES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BELLE EPINE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE GROS CAILLOU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA BELLE EPINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE GROS CAILLOU | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE CHAT PERCHE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE CHAT PERCHE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES TERRASSES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES TERRASSES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE BONTEMPS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE BONTEMPS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE L'ESCAPADE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE L'ESCAPADE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA CHANTERELLE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LA CHANTERELLE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE TERROIR | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE TERROIR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES ESSARTS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES ESSARTS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LE HAZAY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE HAZAY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES TILLEULS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LE POINT DU JOUR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LE POINT DU JOUR | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES TILLEULS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE LE NAUTILUS | Public | Ecole élémentaire |
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