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Analyse Investissement locatif immobilier à Dijon
Investissement locatif à Dijon, l'analyse de "MachinDu21"
Démographie à Dijon
Capitale historique des Ducs de Bourgogne et future citée de la gastronomie, Dijon reste une ville dynamique et agréable à vivre. La population vieillit comme partout en France, mais Dijon est un des rares bassins d'emplois en région BFC, on y trouve donc aussi beaucoup d'étudiants (~35 000) et de jeunes couples.
On compte également environ 7% de chômeurs c'est quasi 2% de moins que le taux national, ce qui permet d'appuyer le dynamisme de la ville.
Les quartiers ne se valent pas. Le pur centre ville est agréable, très piétonnier et touristique. Le quartier de la toison d'or se partage entre entreprises (tertiaires principalement) et zones résidentielles (immeubles et zones pavillonnaires). Cette zone est plutôt prisée et les prix s'en ressentent, à noter un grand centre commercial couvert et plutôt très propre.
Plus au sud, il convient de noter que les quartiers Drapeau Junot sont une liaison entre le centre et le nord. Depuis la destruction des bâtiments militaires tout le long de l'avenue du drapeau, la mixité sociale a changé la donne : notons d'abord un coup de frais, puis maintenant quelques nuisances relatées par les habitants. De ce fait, les maisons du quartier d'à côté (Maladière et Joffre) voient leurs ventes difficiles. Ainsi, les prix baissent et devront encore baisser pour trouver des acquéreurs. De ce fait, soulignons qui de bonnes affaires seront peut-être à envisager dans les prochains moins pour du locatif ?
Le quartier des grésilles demeure difficile et sa réputation de mauvais quartier demeure. De fait, il faut investir plutôt en périphérie de ce quartier plutôt qu'au coeur. Le grand quartier du CHU, Mirande et celui du 30 octobre est proche des facultés et est plus moderne que le quartier de l'université. Au sud-est des facultés, le quartier des Poussots assure la transition avec Longvic qui fait partie des zones peu cotées de la périphérie dijonnaise. Le quartier jouvence qui jouxte celui du drapeau semble avoir été moins sensible à l'évolution du quartier du drapeau. Le quartier Montchapet est un quartier prisé et bourgeois. On y trouve, comme au centre-ville, quelques immeubles de standing et de belles maison de début 1900/1930 dont le style est caractéristique. Sa proximité avec Fontaine-les-Dijon, ville résidentielle des cadres dijonnais, maintient ce quartier par le haut. Le quartier de la gare arquebuse est très urbain et, malgré les jardins de l'arquebuse, demeure moins agréable que le centre historique. Les quartiers république et Clemenceau montent, avec notamment la présence de l'auditorium, le palais des congrès et des sports qui y contribue. Le quartier wilson parc est une valeur sûre, agréable et proche de tout sans les inconvénients du pur centre. Notons que dans les quartiers port du canal et 1er mai (beaucoup de constructions en cours liées à la cité gastronomique) les prix ont déjà connus une augmentation. Le quartier Eiffel Marc d'or assure la transition avec des quartiers plus durs comme les bourroches plutôt populaire, et traversé par de grandes artères de circulation.
Enfin la fontaine est à éviter, davantage que les grésilles. En effet, sa réputation de mauvais quartier est bien réelle.
Rentabilité locative à Dijon
La rentabilité locative suit la cote des quartiers. La toison d'or se loue vite, ce quartier demeure cher comme le centre-ville et les facultés. Plus on monte vers le nord, plus les surfaces à louer grandissent. Plus on reste sur le centre-ville ou les facultés, plus il faut viser du studio ou des t2, pour une population jeune et/ou étudiante.
La taxe foncière dijonnaise est assez élevée sans être la plus élevée du département. Talant, ville de périphérie, est encore plus chère même s'il est difficile d'apporter une justification à cela. Depuis quelques années, Dijon voit fleurir des programmes neufs un peu partout.
Valorisation du patrimoine immobilier à Dijon
Il convient de souligner que tous les quartiers qui bénéficient des constructions nouvelles vont prendre de la valeur.
Historiquement, peu de quartiers ont perdu de la valeur, et, au pire, la valeur stagne.
Un t4 de 78m² dans le quartier de toison d'or au dernier étage avec cave, garage, box, parking et balcon bien placé se vend environ 200 k€ et se loue entre 850 et 900 € charges comprises (environ 90€).
En résumé, faut-il investir à Dijon?
Dijon n'est probablement pas la meilleure des villes d'investissement, mais pas la pire non plus. En effet, elle est une valeur sure, car elle reste le cœur de région, attraits touristiques et bassin d'emploi. Sur Dijon, on peut investir dans des T3/T4 pour plus de pérennité et dans des studios ou T1 destinés aux étudiants, avec plus de changements de locataires et/ou des vacances locatives, mais engendrant cependant une meilleure rentabilité.
Investir à Dijon, l'analyse de "Ricow"
Démographie à Dijon
Ancien étudiant et jeune salarié en CDI dans la ville de Dijon, j'ai pu constater que le marché de l'immobilier était très actif. La population dijonnaise est d'environ 150 000 habitants. Il convient de noter que l'on compte 14 % d'étudiants et que ce chiffre continue d'augmenter chaque année. Le taux de chômage est d'environ 10 %.
Ainsi, de par une population étudiante importante, la demande locative est très forte notamment pour les studios et les T2. La ville est également très bien desservie grâce aux nombreux transports en commun (tram et bus). Il est possible de se rendre facilement dans le centre ville depuis tous les quartiers et en quelques minutes. J'aimerais porter une attention particulière sur un quartier naissant, la cité de la gastronomie et du vin. En effet, il s'agit d'un projet de grande ampleur situé derrière la gare SNCF, qui, à terme, comportera une nouvelle École autour du vignoble, des musées, des hôtels et des résidences. Ainsi, il convient de noter que Dijon est une ville avec un fort potentiel.
Rentabilité locative à Dijon
En matière de rendement locatif, cette ville peut être intéressante à condition de trouver la bonne affaire. En effet, il convient de bien regarder les prix des biens par rapport au montant du loyer et bien calculer le rendement locatif possible . En effet, trouver un appartement rentable destiné à la location (avec environ 5 % de rendement net) est très difficile. Ainsi, à Dijon, pour faire de l'investissement locatif, il faut se focaliser sur les studios ou encore les T2 de "petites" tailles. Après 6 mois de recherches, le rendement moyen obtenu est de 6 % bruts sur des biens de type T2, d'environ 40 m². Les taxes foncière pour ce type de biens se situe souvent entre 600 et 800 €.
Voici un exemple :
- Prenons un T2 de 38 m² situé quartier auditorium avec parking privatif. Après négociation, nous arrivons à un prix de 110 000 euros. Le loyer estimé est de 600 euros. Ainsi, la rentabilité brute est de 6,5 %, sans compter les frais de notaires, les charges, les impôts, etc.
Les zones les plus rentables pour investir se trouvent proches des facs, du quartier auditorium ou encore dans le centre-ville.
Le mieux serait de louer en meublé proche des facs, afin de louer un peu plus cher et de bénéficier du statut LMNP, avec des avantages fiscaux . L'inconvénient reste le risque de nombreux changements de locataires.
Valorisation du patrimoine immobilier à Dijon
À Dijon, il est possible de trouver un bien qui prendra de la valeur, notamment proche de la future cité gastronomique que je cite dans mon premier paragraphe. Le mieux étant quand même d'y acheter un bien à rénover afin de revendre et faire une belle plus-value et de lui apporter un vrai "plus", aussi pour se différencier de la "concurrence" en matière de location. En revanche, le marché de l'immobilier à Dijon augmente légèrement chaque année, mais ne permet pas de faire une grosse plus-value en achat/revente simple. Cependant, cette ville est en plein développement et reste très dynamique. De plus, pendant la période estivale, le tourisme reste important, ce qui rend la ville encore plus attractive.
En résumé, faut-il investir à Dijon?
Dijon est une ville très dynamique, de par ses atouts en matière de transports, mais aussi grâce à ses étudiants qui évoluent chaque année. De plus, Dijon se situe à seulement à 1h30 de Paris en TGV, ce qui constitue un avantage considérable. Située au début de la route des vins, la ville est de ce fait un passage obligatoire pour les touristes venus découvrir la Bourgogne.
À mon sens, Dijon est donc une ville où y investir peut être un très bon choix à condition de trouver la bonne affaire. Les prix annoncés sont souvent très justes et la forte demande rend l'exercice de la négociation très difficile. Actuellement, je conseille les quartiers auditorium, des facs ou encore toison d'or pour investir. Il faut surtout éviter le quartier des grésilles et fontaine d'ouche, qui sont des quartiers très mal réputés. Afin d'être au plus rentable, il est préférable de se focaliser sur des appartements de petite taille avec de faibles charges.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE YORK | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VOLTAIRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VALENDONS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JOSEPHINE BAKER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE OUEST | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTS DE VIGNES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTMUZARD | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTCHAPET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MARMUZOTS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MALADIERE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LARREY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BEAUMARCHAIS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN JAURES N.1 | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE COLOMBIERE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CAMILLE FLAMMARION | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EIFFEL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DRAPEAU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION APPLICATION DEVOSGE | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DARCY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DAMPIERRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHAMPOLLION | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JOSEPHINE BAKER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURES MIXTE 2 | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION APPLICATION CHEVREUL | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION APPLICATION NORD | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURES MIXTE 1 | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PETITES ROCHES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PETITES ROCHES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION APPLICATION CHEVREUL | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ALIX PROVIDENCE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT-JOSEPH | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT-BENIGNE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT-PIERRE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES CHAMPS PERDRIX | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ELISABETH DE LA TRINITE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT-FRANCOIS-DE-SALES | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE NOTRE DAME | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT-DOMINIQUE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE-URSULE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALSACE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION APPLICATION TREMOUILLE | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANJOU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BUFFON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAMARTINE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LAMARTINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE COLETTE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN BAPTISTE LALLEMAND | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN BAPTISTE LALLEMAND | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ALSACE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE YORK | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EIFFEL | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE COLETTE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES CHAMPS PERDRIX | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE COLOMBIERE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DAMPIERRE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLEMENCEAU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MANSART | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VALENDONS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION APPLICATION PETIT BERNARD | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION APPLICATION PETIT BERNARD | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LARREY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN JAURES N.2 | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MANSART | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MALADIERE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DRAPEAU | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MONTS DE VIGNES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANJOU | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HAUTS DE MONTCHAPET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BUFFON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES COTEAUX DU SUZON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES COTEAUX DU SUZON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PETIT CITEAUX | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VOLTAIRE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CAMILLE FLAMMARION | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE OUEST | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE SPECIALISEE EC. PLEIN AIR CLOS CHAUVEAU | Public | Ecole élémentaire spécialisée |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MONTCHAPET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA SAINTE FAMILLE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE BEAUMARCHAIS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ECOLINE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE EDEL | Privé | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DARCY MAUCHAUSSE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION CHAMPOLLION | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CHATEAU DE POUILLY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHATEAU DE POUILLY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE MONTMUZARD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE L'ETOILE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE EDUC'AVENIR | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE LA CROISEE DES CHEMINS | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE MONTESSORI | Privé | Ecole maternelle |
Parkings
Faire une
simulation