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Analyse Investissement locatif immobilier à Mulhouse
Investissement locatif à Mulhouse, l'analyse de "creol67"
Démographie à Mulhouse
Mulhouse est la sous-préfecture du Haut Rhin (68). Elle est également la deuxième ville (110 000 habitants) de l’ex Alsace et la 4ème agglomération du Grand Est. Culturellement, Mulhouse n’a pas subi une forte influence Allemande contrairement à de nombreuses villes alsaciennes. Son architecture et sa philosophie s’en ressentent donc fortement. Son développement économique aussi. Mulhouse est souvent appelé le « Manchester français ».
Mulhouse dispose d’une particularité unique : la population de son aire urbaine est plus importante que celle de la ville intramuros.
La ville dispose d’infrastructures de haut niveau : beaucoup de musées dont le très célèbre musée de l’automobile (le plus grand du monde), des infrastructures sportives, un zoo régionalement reconnu, une université inscrite dans un programme européen dont une de ses composantes s’est spécialisé sur l’apprentissage universitaire. De nombreuses zones industrielles et tout comme Montpellier, Bordeaux, Nantes ou Strasbourg, la ville se restructure en profondeur et en particulier autour des lignes de tramway et les projets industriels.
Les transports sont aussi de qualité exceptionnelle car la ville est à un carrefour européen (avec la ville de saint Louis, ce carrefour est communément appelé carrefour des 3 portes car 3 frontières): Tramway/train, TGV qui met la ville à 2h40 de Paris, le ter Strasbourg Bale qui est la ligne commerciale SNCF la plus fréquentée de France. Sans compter les liaisons vers Lyon, Marseille, Belfort, Besançon, et l’international immédiat (Allemagne et Suisse) ainsi que 2 Autoroutes. Sans oublier l'aéroport international Basel-Mulhouse-Freiburg seul aéroport tri nationale (France, Suisse, Allemagne) appelé communément ici aéroport Mulhouse bale.
La population est composée de la manière suivante :
0 à 19 ans : 26%
20 à 39 ans : 32%
40 à 59 ans : 23%
60 à 74 ans 12
75 ans et plus : 7 %
Ce qui en fait une ville composée de beaucoup d’actifs. Il y a environ entre 9 et 10% d’étudiants. Du fait de ses emplois industriels, c’est aussi une ville très cosmopolite, il existe donc de nombreux restaurants (très bien côtés) et de nombreuses boutiques aux thématiques culturellement différentes.
Le taux de chômage y est beaucoup plus élevé que la moyenne nationale. Cela est dû aux nombreuses fermetures d’usines (Peugeot Alsthom Alcatel) de l’axe d’acier Mulhouse/Sochaux.
Cependant Mulhouse reste le deuxième pôle économique après Strasbourg, du département. Il existe plusieurs projets de rénovation, en particulier dans le quartier de la fonderie, on peut également citer le projet « consortium Rhénatic », la Technopole Parc de la Mer Rouge, le projet « stratégie Mulhouse alsace Eco 2020 » mais aussi et surtout ses efforts en matière de tourisme avec son musée mondialement connu EDF Electropolis, sa labellisation ville « d’art et d’histoire », son marché de noël qui rivalise avec celui de Strasbourg ou de Colmar, sans compter les « ballons d’Alsace » à proximité.
Comme dit plus haut, la transformation et la rénovation de la ville se fait en profondeur, il n’est pas impossible que dans 10 ans, la population double.
Par ailleurs, à tort ou à raison, la ville traîne une réputation désastreuse depuis des années. Cette réputation datant des années 80/90 est vérifiable sur internet. Et globalement ce que vous trouverez sera vrai, même le pire.
A ce jour Mulhouse est dans la moyenne nationale au niveau de la criminalité. Comme toutes grandes villes de métropole, il existe des quartiers où la délinquance est plus importante.
La ville a depuis fait des efforts colossaux et indispensables pour devenir une métropole régionale de premier plan. Par ailleurs elle a su mutualiser ses moyens avec les grands centres locaux nationaux et internationaux.
Rentabilité locative à Mulhouse
La particularité de Mulhouse est de proposer en 2018, des tarifs à la location moins chers en centre-ville qu’en périphérie. Mulhouse est aussi une des grandes villes les moins chers de France.
Les meilleurs quartiers sont :
- Le centre-ville où la demande est la plus forte pour les petites surfaces
- Salengro pour les surfaces plus grandes
- Le Rebberg situé en hauteur est celui qui a le plus fort potentiel de revente, c’est le plus calme
- Le Dornach pour les immeubles mulhousiens.
- Le quartier de la fonderie représente un bon choix pour un investissement aussi
Les prix commencent à partir de 800 euros le m². On peut trouver des immeubles de rapport à 200 000 euros et souvent moins si il y a des travaux. Les rentabilités au centre-ville sont souvent de 8% brut minimum. Il existe tous types de biens, de toutes les tailles et pour toutes les populations.
Chaque type de logement est rentable. Tout dépend de la clientèle que vous ciblez. Les biens, et les immeubles sont légions. Pour les maisons, privilégiez la petite couronne mulhousienne.
Vous trouverez souvent des petits immeubles de rapport de deux ou trois étages avec au maximum 6 logements. Ils sont très prisés des investisseurs et leur rentabilité est souvent de 10 % brut minimum. Ils sont loués assez rapidement.
Ces biens sont souvent vendus sans place de parking, il est traditionnellement difficile de se garer à Mulhouse. Les places de parking sont donc aussi très rentables.
Concernant la taille des logements, les F3 offrent à mon sens le plus fort potentiel locatif. Il faut par contre éviter les rues à fort passage par exemple comme la rue de Bâle.
Enfin les biens rénovés se louent mieux que les autres et légèrement plus chers (10 à 20%)
Valorisation du patrimoine immobilier à Mulhouse
2 quartiers sont intéressants pour des investisseurs à Mulhouse :
Le Rebberg :
C'est un des quartiers résidentiels et bourgeois de la ville datant de son industrialisation, il offre à ses habitants un cadre de vie de grande qualité. Les 8490 habitants sont en majorité des jeunes cadres dynamiques. Le revenu moyen annuel est de 34 000 euros environ alors que celui de la ville est de 20 000 euros. C'est le meilleur quartier pour l'achat revente ou vente à la découpe d'immeuble. Contrairement à d'autres quartiers de la ville, le temps de revente est moins long. Il n'y a pas de logements types. Mais les logements familiaux (minimum F3) se louent assez bien. Il faudra compter entre 1 300 €/m² et 2 000 €/m² pour l’achat/revente. Les maisons bourgeoises et les immeubles de rapport sont à privilégier
Le quartier Fonderie:
Le quartier de la Fonderie a été rénové et accueille aujourd'hui l’Université de Haute-Alsace, des musées et une clinique ainsi que deux lignes de tramway. Il faut compter entre 700 €/m² et 1 700 €/m² pour acquérir/revendre un appartement. Côté immobilier, les habitations du quartier sont réparties en 2 % de maisons et 98 % d'appartements. Il apparaît donc judicieux de privilégiez les petites surfaces.
Le quartier bas Rebberg-Gare :
C'est un quartier qui devient un quartier d'affaires d'environ 57 000 m². Il s'agit du futur quartier bourgeois. Il sera piéton et le m² se négocie entre 1 500 € et 1 800 €. La rue de Verdun, est à privilégier car la valeur y est plus élevée, (1 600 €/m² à 2 000 €/m²) pour des biens sans défauts car très recherchés. Le quartier est bien entendu très bien desservi par les transport en commun, la gare TGV et possèdent également de nombreux parcs et infrastructures.
La revente, tous quartiers confondu, peut être assez long. Il y a beaucoup d’offres mais pas assez d’investisseurs.
En résumé, faut-il investir à Mulhouse?
Mulhouse est donc une ville intéressante pour des investisseurs.
Non seulement les rendements sur tous types de biens peuvent dépasser les 10% de rentabilité brute, mais en plus, on a encore le choix.
La taxe d’habitation varie du simple au double selon le quartier, voire même la rue. Les places de parking sont souvent en plus du logement. Mulhouse représente un potentiel énorme et l’assurance d’un placement qui peut doubler en moins de 20 ans.
Vous avez tous les choix : louer, rénover, défiscaliser, achat/revente , collocation….
Une bonne étude de marché reste nécessaire car un même bien n’aura pas le même intérêt selon le lieu de votre investissement.
Les biens les plus faciles à louer se trouvent autour de la place de la Réunion et du parc Steinbach : c’est entre le centre-ville et la gare, tout se fait à pied en 2 minutes.
Certains quartiers sont cependant à éviter :
TOUT à part le centre-ville historique, le Rebberg, Salengro, Fonderie (étudiant) et Nordfeld N’achetez surtout rien dans la tour de l’Europe et encore moins dans le quartier des Coteaux.
Investir à Mulhouse, l'analyse de "tristanm"
Démographie à Mulhouse
Mulhouse est une ville située en Alsace dans le département du Haut-Rhin.
Mulhouse est la 25ième agglomération urbaine de France en termes de population avec 280 000 habitants, ce qui représente environ 40% de la population du département.
Cependant, le taux de chômage dans la zone d’emploi de Mulhouse est de 11,2%, ce qui peut éventuellement s'expliquer par le fait que cette ville possède la plus forte proportion de jeunes (Insee), en contrepartie cela rend le marché de l'immobilier très dynamique.
Rentabilité locative à Mulhouse
Le marché immobilier selon l'organisation géographique :
Le centre est le secteur le plus demandé par la population urbaine du Haut-Rhin, le prix au m2 pour les biens allant du studio au 2 pièces oscillent entre 2112 euros pour le très haut de gamme, et 1289 euros pour un bien de qualité standard dans l'ancien.
Le secteur le plus prisé est Rebberg, le prix à l'achat au m2 pour les biens allant du studio au 2 pièces oscillent entre 2948 euros pour le très haut de gamme, et 1888 euros pour un bien de qualité standard dans l'ancien.
Concernant le haut de gamme, le prix au m2 à Rebberg atteint 3283 pour les 5 pièces et plus, car les offres sont moins nombreuses, et les familles Mulhousiennes qui disposent de plus larges revenus souhaitent acquérir des pavillons individuels ou des appartements aux finitions haut de gamme.
Par ailleurs, Illzach propose de meilleurs rendements locatifs car les prix d'achat oscillent entre 855 euros et 1970 euros pour les surfaces de taille moyenne à petite, mais la demande est moindre et le risque de vacances locatives dès lors amplifié.
Le marché immobilier locatif à destination des professionnels est également très porteur car l'offre diminue (du fait de nombreuses transactions réalisées ces dernières années) tandis que la demande continue de croître car les loyers sont parmi les moins chers de la région Alsace.
Valorisation du patrimoine immobilier à Mulhouse
Les biens qui auront la tendance à prendre le plus de valeur sont ceux du centre-ville et de Rebberg car ce sont actuellement les biens les plus sous-évalués.
De plus, la demande, à la location comme à l'achat, ne cesse de croître tandis que le marché du neuf ne comble pas ces demandes.
Le potentiel, dans ces zones très dynamiques est donc très intéressant du point du vue de l'investisseur.
En résumé, faut-il investir à Mulhouse?
Les opérations d'achat/revente dans les secteurs du centre-ville et de Rebberg sont dès lors les plus intéressantes, du moment que le prix d'achat est correct (généralement avec des travaux à effectuer).
Concernant le marché immobilier locatif, le secteur de Franklin et Briand sont les plus attrayants car les prix à l'achat au m2 oscillent entre 1161 euros et 1712 euros pour les petites surfaces qui se louent généralement très bien, aux alentours de 7 à 11 euros le m2.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DE LA CITE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES TONNELIERS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FRANCOIS FREY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA WANNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE WOLF | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE NORDFELD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE BROSSOLETTE BROSSOLETTE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GROUPE SCOLAIRE LA FONTAINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE COUR DE LORRAINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SEBASTIEN BOURTZ | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SEBASTIAN BRANT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ALBERT CAMUS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN DE LOISY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHRISTIAN ZUBER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FRANKLIN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FURSTENBERGER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GRAND-RUE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LEFEBVRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES ERABLES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTAVONT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE NORDFELD | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CHARLES PERRAULT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JACQUES PREVERT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HENRI REBER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGE SAND | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LOUIS PERGAUD | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DIEPPE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUIS PERGAUD 1 | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SAINT EXUPERY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES VERNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE WOLF | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ECOLE JEANNE D'ARC | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN ZAY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CELESTIN FREINET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GROUPE SCOLAIRE JEAN WAGNER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FURSTENBERGER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ECOLE PRIMAIRE HENRI SELLIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PRANARD | Public | Ecole maternelle |
| GROUPE SCOLAIRE PIERREFONTAINE PIERREFONTAINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PORTE DU MIROIR | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE KOECHLIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE RUE DE QUIMPER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PLEIN CIEL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE KLEBER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MONTAIGNE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE HAUT-POIRIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE DORNACH | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PAUL STINTZI | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE THERESE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LA METAIRIE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE TRAIT D'UNION ECOLE TRAIT D'UNION MULHOUSE | Public | Ecole sans effectif permanent |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GROUPE SCOLAIRE VICTOR HUGO | Public | Ecole élémentaire |
| GROUPE SCOLAIRE DROUOT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE HENRI MATISSE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VERONIQUE FILOZOF | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE THERESE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE ABCM ZWEISPRACHIGKEIT | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PRIVEE NOTRE DAME DE BONNE ESPERANCE | Privé | Ecole élémentaire |
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