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Analyse Investissement locatif immobilier à Perpignan
Investissement locatif à Perpignan, l'analyse de "JFG"
Démographie à Perpignan
C’est une ville populaire avec des différences entre les quartiers. On remarque d‘une part les quartiers situés à proximité de la cathédrale Saint Jean où l’on trouve une population plus aisée que dans le reste du centre-ville étant plutôt populaire voir pauvre. C’est le cas des deux quartiers de St Matthieu et St Jacques. La périphérie notamment au sud est plus cotée et plus recherchée car située proche des universités. Les quartiers nord sont beaucoup plus pauvres. On retrouve aussi dans cette ville, une population étudiante puisqu’on peut compter environ 10 000 étudiants à Perpignan répartis notamment dans deux grandes écoles supérieures : la haute école d'Art et Polytech'Montpellier. Saint Charles, situé au sud-est de la ville constitue le pôle économique et il représente la 1ère plateforme de fruits et légumes d'Europe. Ce qui représente un énorme bassin d’emploi.
Rentabilité locative à Perpignan
Les loyers dans cette ville sont relativement faibles cependant la taxe foncière y est élevée ce qui peut impacter le cash flow. Par exemple, pour un F2 sur le secteur Clemenceau il faut compter 900 euros. La demande locative est importante néanmoins on retrouve beaucoup de profils locataires avec de faibles revenus. La nouvelle université en centre-ville et la récente dynamisation culturelle de celui-ci peut laisser entrevoir une éclaircie au niveau du locatif meublé étudiant et du locatif meublé de courte durée type airbnb. Le charme du centre ancien ne demande qu'a être valorisé et des plans de modernisation sont en cours. De part sa position géographique Perpignan attire de nombreux touristes l’été. Le neuf est totalement surévalué, il est à fuir à mon sens.
Valorisation du patrimoine immobilier à Perpignan
Les prix sont globalement stables, voir en légère baisse bien qu'ils aient subi une forte baisse après la crise de 2008. Par exemple le quartier du Moulin a vu le prix du F3/4 de 70M2 passer de 100 000 euros a 70 000 soit 30%. Ce quartier est en pleine mutation de part l’augmentation du nombre d’étudiant. Investir dans cette ville représente un investissement plutôt sûr. Les maisons en centre-ville sont des biens très rares et de ce fait, très demandées. Elles peuvent avoisiner 4 000€ le m2. Les quartiers nord sont majoritairement constitués d' hlm à bas prix. Ils ne représentent pas un investissement sûr. Le quartier Ouest, St Assiscle, peut être intéressant pour un investisseur. En effet, il s’agit du quartier le plus en développement depuis la mise en place des lignes de TGV notamment.
En résumé, faut-il investir à Perpignan?
Investir à Perpignan peut représenter un investissement prometteur, car il est possible d'y acheter a bas prix dans l’ancien et de faire de belles opérations de rénovation. On sent une dynamique de la part de nouveaux arrivants (des jeunes actifs trentenaires) qui font émerger de nouveaux quartiers d'animations nocturnes avec les halles qui viennent d'ouvrir par exemple. La situation de Perpignan est idéale avec les plages a 15 minutes, la montagne a 1 h, l'Espagne a 25 minutes. Son climat est sa situation offre une bonne rentabilité en location saisonnière.
Investir à Perpignan, l'analyse de "olivierjaufre"
Démographie à Perpignan
Perpignan accueille tous types de population. Toutefois, il y a d'importantes différences d’un quartier à l’autre.
Le Centre-ville sud (Saint-Mathieu et Saint-Jacques) reste très "populaire" alors que les berges sud de la Têt sont plus côtées.
Le centre-ville sud concentre beaucoup de petits appartements dans des immeubles de taille modeste qui ne sont pas toujours bien entretenus. La mairie aide beaucoup à la rénovation de ces quartiers.
La population augmente, attirée par le climat ensoleillé et cela malgré un fort taux de chômage.
Les familles préféreront en général loger dans une villa sur Perpignan hors centre-ville ou dans la zone urbaine en périphérie.
Le quartier Nord du Vernet est dit mixte, on y trouve aussi bien des cités HLM que des villas résidentielles.
Rentabilité locative à Perpignan
La rentabilité locative peut être intéressante dans certains cas mais le prix à l'achat reste tout de même élevé par rapport aux loyers pratiqués (malgré une baisse constatée en 2 ans).
Les programmes neufs de défiscalisation proposent des logements dernier cri à des prix très abordables. On y constate des rentabilités de 4% brut, à titre d’exemple un F2 avec terrasse se loue 450 € CC/mois.
Les logements les plus demandés pour de la location vont du F2 au F4 suivant le quartier. Un espace extérieur (jardin, patio) est toujours apprécié par les locataires donc à prendre en compte dans son projet et l’évaluation de la rentabilité (notamment de l’effet sur le taux de vacance).
Valorisation du patrimoine immobilier à Perpignan
La ville s’améliore au fur et à mesure mais la zone manque d'activités économiques porteuses.
Les prix sont encore en haut de bulle (Mai 2015) et vont probablement continuer à s'éroder dans les années à venir.
Toutefois certains quartiers restent des valeurs sûres mais sont déjà chers à l'achat.
Une chose importante à prendre en compte est que la Taxe Foncière est particulièrement élevée et cela peut freiner de nombreux projets.
En résumé, faut-il investir à Perpignan?
En résumé, Perpignan reste une petite ville provinciale accessible en termes d'investissements. Toutefois la ville manque de dynamique économique et la population reste très dépendante des aides sociales et par voie de conséquence le rendement reste assez moyen.
Les quartiers de Saint-Martin, de Saint-Gaudérique et de Saint-Assiscle paraissent être de bons choix pour réaliser les meilleurs placements.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLAUDE DEBUSSY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JULES FERRY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LAMARTINE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE J.J.ROUSSEAU | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CONDORCET | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE D ALEMBERT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EDOUARD HERRIOT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LES PLATANES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JORDI BARRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANATOLE FRANCE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE H.RIGAUD | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE FENELON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PIERRE DE COUBERTIN | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PONT NEUF | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE D ALEMBERT NUMERO I | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION BLAISE PASCAL | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE D ALEMBERT NUMERO II | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JULES FERRY | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE J.J.ROUSSEAU | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LES PLATANES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JORDI BARRE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LA MIRANDA | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PONT-NEUF | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN AMADE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE EMILE ROUDAYRE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GEORGES DAGNEAUX | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE APPLICATION GEORGES DAGNEAUX | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SIMON BOUSSIRON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE SIMON BOUSSIRON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EMILE ROUDAYRE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE-THERESE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE JEANNE D'ARC | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINT LOUIS DE GONZAGUE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE MAINTENON | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA SALLE SAINT-JEAN | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE VICTOR DURUY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR DURUY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FENELON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HELENE BOUCHER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN JAURES | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN JAURES | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE D APPLICATION VERTEFEUILLE | Public | Ecole maternelle d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LUDOVIC MASSE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE LUDOVIC MASSE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VERTEFEUILLE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE PIERRE DE COUBERTIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIREPUBLIQUE PASTEUR LAMARTINE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE VICTOR HUGO | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE HELENE BOUCHER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ARRELS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LEON BLUM | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE PABLO PICASSO | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ANATOLE FRANCE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE LA BRESSOLA | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE H RIGAUD | Public | Ecole élémentaire d'application |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE BLAISE PASCAL | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE CLAUDE SIMON | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE CLAUDE SIMON | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE ROMAIN ROLLAND | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ROMAIN ROLLAND | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE JEAN ZAY - MARIE CURIE | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE ARRELS VERNET | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PRIVEE LE JARDIN ENCHANTE | Privé | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE AEP EC NOTRE-DAME DU MONT CARM | Privé | Ecole élémentaire |
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