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Analyse Investissement locatif immobilier à Valenciennes
Investissement locatif à Valenciennes, l'analyse de "fabien1234"
Démographie à Valenciennes
Ville en plein renouveau, Valenciennes est une ville d'environ 44 000 habitants. Sa population, dynamique d'un point de vue démographique, est constituée d'une majorité de professions intermédiaires et d'employés. Située à quelques kilomètres de Nomain, Valenciennes héberge également un certain nombre de personnes travaillant à l'usine Toyota, qui ne cesse de recruter. Les étudiants sont également très nombreux. Ils bénéficient d'universités, spécialisées ou non (type IAE, faculté de médecine, etc.) et contribuent fortement au dynamisme de la ville. Le taux de chômage reste élevé (près de 15%), plus que la moyenne nationale.
Rentabilité locative à Valenciennes
Il devient très compliqué de trouver un rendement positif à Lille. Les villes environnantes apparaissent alors comme de très bonnes alternatives.
Valenciennes permet des rendements locatifs nets de l'ordre de 4% minimum en fonction du type de bien sélectionné. Les étudiants privilégieront les T2 proches du centre (place d'Armes), et donc très proches des transports (tram, bus, train). En revanche, il est par contre très difficile de trouver des places de parking lorsque l'on investit dans le centre ville. Ainsi, il faudra privilégier les nouvelles constructions qui fleurissent à l'extérieur de la couronne Valenciennoise. Pour un T2 de 33 m2 sans garage, loué environ 450 euros, la taxe foncière est d'environ 550 euros.
Valorisation du patrimoine immobilier à Valenciennes
L'immobilier à Valenciennes a légèrement baissé ces dernières années. Toutefois, de nombreux investisseurs sont à la recherche de biens locatifs et achètent au prix. Ainsi, ceci limite la négociation. Il convient de noter que les quartiers les plus prisés sont Quesnoy-Delsaux, Gare-Cannoniers, et de plus en plus le Vignoble. Le parc de la Rhônelle est un endroit particulièrement recherché du fait de sa proximité avec le centre-ville et le côté « nature ». Le quartier Chasse-Royale et Briquette sont à éviter.
En résumé, faut-il investir à Valenciennes?
Investir à Valenciennes comporte beaucoup de points positifs (rendement locatif, possibilité d'avoir un cash flow positif, forte recherche de T2, prix relativement faibles, beaucoup de biens à rénover, très bonne offre de transport, etc.). La centre-ville a été revitalisé ces dernières années, et d'autres quartiers (les tertiales par exemple) seront bientôt réhabilités. Située en zone B1 (en référence au régime cosse ancien), Valenciennes offre également des avantages fiscaux si vous investissez dans l'ancien.
Investir à Valenciennes, l'analyse de "chloe1"
Démographie à Valenciennes
Située en région Haut-de-France, Valenciennes est une ville d’environ 45 000 habitants. Sa population est en augmentation. C’est une ville relativement étudiante puisqu’ils représentent environ 20% de la population.
Valenciennes dispose d’une gare TGV permettant de relier Paris-Gare du Nord, en 1h40. Il s'agit d'une ville jeune relativement dynamique et attractive.
Valenciennes est le pôle industriel ferroviaire de la région avec la présence d'entreprises internationales comme Alstom et Bombardier et également Toyota qui a choisi d’y implanter son centre de production de citadine hybride. Les écoles Rubika, à renommée internationale augmente également l'attractivité de la ville.
Rentabilité locative à Valenciennes
Le marché locatif de Valenciennes et relativement dynamique
La stratégie d’investissement la plus rentable est d’investir dans un immeuble de rapport avec travaux. Cela vous permettra d’obtenir des prix d’achat plus intéressant. V alenciennes étant une ville attractive de nombreux investisseurs se sont positionnés sur la ville.
Le quartier le plus rentable pour un risque moindre (en termes de qualité de biens et de risques locatif) de la ville reste le quartier de la gare. Il est possible d’obtenir des rendements proches des 10%. Les prix pratiqués sont beaucoup plus faibles que dans le centre-ville. Il est possible d’y acheter un petit immeuble de 4 lots pour un montant situé entre 110 000 et 130 000 euros. Un T2 dans ce quartier se loue environ 420€
Afin de vous différencier un peu vous pouvez également privilégier des maisons de villes puis les découper en différents lots par exemple.
Les biens meublés sont également plus recherché de part la cible locative : étudiants, jeunes actifs.
Valorisation du patrimoine immobilier à Valenciennes
Il est à noter une tendance baissière des prix environ -10% sur l’année passée.
Si vous souhaitez investir sur le long terme et ne pas prendre trop de risque privilégiez l’hyper-centre qui se révèle idéal pour une stratégie d’investissement patrimoniale. Les quartiers les plus prisés se trouvent entre la place d’Armes et le parc de la Rhônelle. Investir dans cet endroit vous assure une vacance locative très faible. Un studio s’y loue environ 350€ par mois.
Un quartier est en train de se former il s’agit du quartier où est située la serre numérique. Il s’agit d’une pépinière d’entreprise implantée en 2015. Cela attire les jeunes actifs et les étudiants qui cherchent ainsi à se loger à proximité. Il est possible d’y acheter une maison de ville pour y faire de la colocation ou de la division de lot pour 130 000€
En résumé, faut-il investir à Valenciennes?
Valenciennes est une ville intéressante pour investir cependant de nombreux investisseurs sont déjà présents sur la ville il est donc primordial de proposer des biens de qualité et d’analyser le marché avant d’y investir.
Privilégiez les biens anciens avec travaux qui vous permettront de pouvoir réaliser des plus-values à la revente.
Etablissements Scolaires
| Appelation officielle | Secteur | Nature de l'établissement |
|---|---|---|
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE ANNE FOUCART | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DU CARIOT | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JEAN MINEUR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE PLAINE DE MONS | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GEORGES HUISMAN NIVEAU 2 | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE HENRI LEMAITRE NIVEAU 1 | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE MATHIEU DE QUINVIGNY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE SIMEON CUVEILLIER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE DES ACACIAS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE JEAN BONMARCHE | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE HELENE BOUCHER | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE DU CARIOT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE EMILE ZOLA | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JEHAN FROISSART | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE EMILE ZOLA | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE SAINTE MARIE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE NOTRE DAME | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE ST JEAN-BAPTISTE DE LA SALLE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE LOUIS DUVANT | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE SIMEON CUVEILLIER | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE GERMAINE COTY | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE MATERNELLE PUBLIQUE LOUISE WEISS | Public | Ecole maternelle |
| ECOLE PRIMAIRE PRIVEE MARIE-IMMACULEE | Privé | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE JEAN MOULIN | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE PRIMAIRE PUBLIQUE GROUPE SCOLAIRE SAINT EXUPERY | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE FRANCOISE BADAR | Public | Ecole élémentaire |
| ECOLE ELEMENTAIRE PUBLIQUE | Public | Ecole élémentaire |
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