Qu’est-ce qu’un investissement immobilier locatif rentable ?
Un placement locatif qui est profitable à un investisseur particulier, c’est avant tout un investissement qui génère des flux de trésorerie amenant à un résultat positif. Pour obtenir un cash flow positif, vous devez réussir à couvrir vos dépenses relatives à votre acquisition immobilière et à sa gestion locative grâce aux loyers perçus mensuellement. En définitive, louer un appartement ou une maison doit vous apporter des revenus supplémentaires, et non vous faire perdre de l’argent.
Cela dit, au début d’un projet locatif, il est rare d’obtenir un flux de trésorerie positif, le temps d’amortir les premières charges qui peuvent s’avérer coûteuses, surtout s’il s’agit d’une mise en location meublée, ou d’un achat de maison à rénover. Dans ce cas, il faut au moins parvenir à réaliser un cash flow neutre, c’est-à-dire au plus proche possible de 0. La somme de vos dépenses est alors équivalente à la somme des loyers encaissés. C’est ce premier objectif que l’on vise dans tous les cas pour les premières années, et si vous êtes un jeune investisseur immobilier et qu’il s’agit de votre première acquisition, c’est vraiment là-dessus qu’il faut vous concentrer avant de chercher à tout prix une rentabilité bien plus élevée.
Ainsi, l’autofinancement d’un projet immobilier locatif, impôts compris, est ce que l’on peut appeler un investissement rentable, étant donné que votre argent travaille pour vous et que vous n’avez rien à sortir de vos poches chaque mois. Si vous n’avez pas apporté d’apport personnel, c’est encore mieux !
Tout miser sur la négociation pour décupler sa rentabilité immédiate
S’il y a bien une chose à retenir quand on parle de placement immobilier, c’est qu’il ne faut pas négliger votre présentation et vos qualités oratoires. Ces deux premiers points sont importants, car dans le cadre de votre montage financier, vous allez devoir séduire plusieurs conseillers bancaires et courtiers pour parvenir à décrocher un accord de principe de prêt dans un premier temps, avec l’aval d’un assureur pour votre couverture emprunteur. Vous avez alors tout intérêt à garder une certaine prestance et assurance dans la présentation de votre projet. Il en va de soi, mais vous devez connaître vos objectifs sur le bout des doigts et être par-dessus tout convaincu de ce que vous établissez comme plan d’action qui mènera à la bonne viabilité de votre projet.
Que vous cherchiez à investir dans l’ancien ou à acheter un bien immobilier neuf à travers un programme de type Pinel, l’idée reste la même : apprenez à négocier ! Maîtriser l’art de la négociation est un outil très puissant, souvent trop sous-estimé par les aspirants investisseurs locatifs, ce qui finit par les desservir. Vous devez avoir l’arrogance de croire à votre projet d’investissement immobilier plus que quiconque (à condition que vous ayez bien fait votre travail en amont : déterminer une stratégie de location, calculer la rentabilité locative, les différents indicateurs de performances, la fiscalité, etc.), pour que le professionnel en face de vous ait envie de vous suivre dans l’aventure.
Pour appuyer votre négociation, des preuves sont nécessaires, telles que des rapports détaillés quant aux rendements à espérer la première année, puis sur les prochaines années, le coût des travaux s’il y en a, ainsi que le potentiel du marché local que vous avez choisi, et tout ce qui peut venir rassurer l’établissement prêteur.
Défiscaliser en immobilier : utiliser la fiscalité à son avantage
Comme nous l’avons justement évoqué plus haut, réaliser un montage financier pour l’immobilier locatif d’un point de vue fiscal est tout autant important. Le régime fiscal auquel vos recettes locatives vont être soumises est déterminant pour connaître votre réelle rentabilité locative nette d’impôts.
Si la location nue est votre stratégie locative établie, alors vos revenus fonciers iront directement se soumettre au régime foncier, qu’il soit forfaitaire ou au réel. Dans le cas de la location meublée, les loyers perçus étant considérés comme des revenus commerciaux, ces derniers sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), en forfaitaire ou au réel également.
Chaque régime fiscal dispose de ses avantages et de ses inconvénients, selon la stratégie mise en place et l’effet recherché à plus ou moins long terme. Les régimes microfoncier et micro-BIC sont davantage pour les débutants et pour les plus réticents à l’administratif et à la comptabilité. Pour optimiser son placement, l’idéal est, dans la plupart des cas, de partir sur une imposition au réel, afin de déduire toutes vos charges réelles et de bénéficier, selon votre régime (BIC ou foncier) d’une défiscalisation optimale, associée à un déficit foncier ou à un amortissement.
Privilégier certains modes de location pour optimiser sa rentabilité locative
Investir dans la pierre en louant un meublé entier, en colocation ou en optant pour la location vide donnent des effets différents les uns des autres. Ce qui est sûr, d’un point de vue pragmatique, c’est que les loyers de la location meublée sont en moyenne 10 à 30 % plus élevés que ceux appliqués dans le cadre de la location nue. Les équipements et le mobilier proposés en sont la cause principale, mais également le fait qu’il s’agisse de baux de location moins engageant pour les locataires (1 an reconductible, contre 3 ans pour un logement vide).
Quoi qu’il en soit, la location en meublé non professionnel (statut LMNP) au BIC réel, est un montage très intéressant dans une optique de booster son rendement locatif annuel. La location saisonnière est d’ailleurs aussi utilisée pour donner un coup de fouet à son cash flow en périodes estivales. L’avantage d’avoir un appartement meublé, qui plus est bien situé, est de pouvoir à la fois louer à des étudiants l’année universitaire, et à des vacanciers l’été. Évidemment, si vous avez un logement dans les Alpes, la période hivernale se veut tout autant attrayante, si ce n’est plus, mais dans ce cas, il faut réserver le logement à de la location saisonnière uniquement, voire à des contrats courts de type bail mobilité (1 à 10 mois).
Enfin, concernant la location sans mobilier, c’est un gage de plus de sécurité sur le long terme, moins sujette au turn-over des occupants. Ce type de stratégie est donc utile pour stabiliser son patrimoine locatif, comme socle, avant de se tourner vers d’autres modes de location, certes disposant d’un marché plus dynamique, mais impliquant également un risque plus élevé.
Dans le même thème : LMNP avantages, 6 bonnes raisons de choisir ce statut !
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Horiz.io a révolutionné le placement dans l’immobilier de location en mettant à disposition des investisseurs particuliers une plateforme dédiée ! Notre service d’investissement locatif clé en main est là pour rendre accessible au plus grand nombre l’immobilier, sans les contraintes et les peurs courantes. Des chasseurs immobiliers sont présents pour vous épauler dans votre projet de A à Z, avec l’appui des outils puissants que nous avons développés :
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Investissement immobilier rentable rapidement : FAQ
Où investir dans l’immobilier en 2023 ?
En 2023 comme c’était déjà le cas les années précédentes à cause de la saturation des marchés locatifs des grandes villes, la place est faite aux cités en zones rurales, comme Montluçon qui affiche un taux de rendement locatif brut de 8,10 % en janvier 2023, avec un prix de l’immobilier faible. Nous pouvons citer également Montbron, petite commune du sud-ouest avec ses 8,60 % de rentabilité annuelle à la même période, ou encore Saint-Quentin (Aisne) et ses 7,25 % de rendement, selon les dernières analyses Horiz.io effectuées.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2023 ?
Malgré le contexte économique peu stable et inflationniste, le marché de l’immobilier locatif reste très dynamique. Nous l’avons d’ailleurs vu avec la crise sanitaire qui a engendré un véritable engouement des Français pour acheter et louer des types de logements différents ou encore dans des zones plus reculées, avec des espaces extérieurs, etc. C’est pourquoi, contrairement à d’autres classes d’actifs, l’immobilier provoque dans certaines villes une suractivité, parfois avec bien plus de demandes que d’offres. Alors, placer son argent dans le locatif en 2023 est intéressant pour se couvrir des événements économiques à venir, sachant que les prix de l’immobilier devraient continuer à flamber durant les 10 prochaines années.
Pourquoi diversifier ses investissements ?
Vous entendez sûrement souvent qu’il faut diversifier ses placements. En effet, c’est l’une des clés d’une bonne rémunération pérenne de son épargne, tout autant que l’est le choix de l’allocation d’actifs. Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier vous protège contre les aléas pouvant survenir dans chaque secteur. L’idéal est de bien répartir ses capitaux sur des familles d’actifs immobiliers et mobiliers non corrélés, c’est-à-dire ne réagissant pas de la même façon face aux différentes « saisons » économiques.
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