Démystifier les mythes de la location courte durée
Lorsque l'on évoque l'investissement locatif saisonnier, il est courant d'entendre des interrogations sur les limitations en nombre de nuitées. Beaucoup de (futurs) propriétaires se demandent comment contourner Airbnb, c'est-à-dire s'il est possible de louer plus de 120 nuits par an sans enfreindre la loi. Avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre les réalités et d'éviter les pièges potentiels.
Location Airbnb d’une résidence principale : les règles
Une simple requête sur Google conduit à la FAQ de la plateforme de location touristique Airbnb, où il est possible de recueillir des informations cruciales sur les conditions de location de votre résidence principale en meublé de tourisme.
La limite annuelle des 120 jours
Les résidences principales ne peuvent être louées en location saisonnière que pour un maximum de 120 nuits par année civile (soit du 1er janvier au 31 décembre).
De plus, depuis le 1er janvier 2019, Airbnb et ses concurrents appliquent automatiquement cette limite de 120 jours par an pour une liste de 18 villes, dont Paris, Lyon, Lille et Bordeaux. Cela signifie que l’annonce de location est automatiquement désactivée une fois la limite légale de 120 jours de location dans l'année atteinte. Et la surveillance se fait à plus grande échelle puisque Airbnb échange avec ses concurrents. Ainsi, les loueurs bloqués sur Airbnb ne pourront pas créer une nouvelle annonce sur Abritel ou LeBonCoin.fr.
Source : Bellman
La résidence principale est définie par la nécessité d'y habiter au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Cependant, la preuve va au-delà de la simple présence physique. Des éléments tels que la résidence fiscale et le centre des intérêts personnels ou professionnels sont également pris en compte. Les factures, inscriptions scolaires, etc., sont des moyens de prouver la résidence principale.
🚨 Info importante au 16/02/24 : un projet de loi pourrait permettre aux maires de baisser cette autorisation de 120 jours à 90 jours/an.
Obligation du numéro d’enregistrement dans certaines villes
Certaines municipalités peuvent établir une procédure d'enregistrement pour toute personne proposant un meublé de tourisme à la location. Cette procédure est gratuite et rapide. Avant de commencer à accueillir des voyageurs, vous devez donc obtenir un numéro d'enregistrement sur le site web de la mairie où se trouve votre bien et l'indiquer sur votre annonce de location.
Les communes de plus de 200 000 habitants classées “zone tendue” telles que Paris, Bordeaux, Lyon, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Cannes, Nice, Strasbourg, Toulouse, ou encore Tours attribuent un numéro d’enregistrement pour chaque logement mis à la location. Il est donc préférable de vous renseigner en mairie pour connaître la procédure à suivre.
L’exception de la chambre meublée louée
Il est primordial de noter que cette limitation ne s'applique qu'aux résidences principales entièrement louées. Ainsi, il est possible de dépasser cette limite annuelle de 120 jours si vous louez une chambre meublée dans votre résidence principale.
Comment dépasser la limite des 120 jours sur Airbnb ?
Choses promises, choses dues ! Je vous détaille ici les stratégies pour ne pas être limité par cette règle des 120 jours.
Louer sa résidence secondaire en Airbnb
La première solution pour ne pas être limité par la règle des 120 jours par an est de louer sa résidence secondaire sur Airbnb. Ou bien avoir le projet d’en acquérir une et d’appliquer cette stratégie de location.
À vous la totale liberté ! Celle de louer autant de nuitées que vous le souhaitez durant une année civile, sans aucune restriction. Et surtout celle de profiter de votre bien quand vous le souhaitez pour vos vacances et autres week-ends prolongés !
Pour information, une résidence secondaire est un logement que vous occupez moins de 4 mois par an (y compris les pied-à-terre et les maisons de vacances).
Réaliser un investissement locatif “classique”
Si vous avez l'intention de faire de la location courte durée avec une rentabilité locative optimale, la clé est d'investir dans un bien (appartement, studio, maison) qui ne sera pas votre résidence principale. Mais où investir ? Privilégiez des villes et des types de biens propices à de la location touristique de courte durée. La règle des 120 jours ne s’applique donc pas.
Les règles spécifiques à la location Airbnb
Les réglementations liées à la location Airbnb sont nombreuses et, c'est vrai, souvent assez complexes.
Dans tous les cas, si votre bien est un appartement, vérifiez dans le règlement de copropriété que le logement en question peut être utilisé sous la forme d’un meublé de tourisme.
Si vous êtes locataire et non propriétaire, la location de votre logement comme meublé de tourisme est assimilée à de la sous-location. Aussi, vous devez obtenir l’autorisation de votre propriétaire ou vous assurer que la sous-location n’est pas explicitement interdite par le bail. Attention, la location d’un logement social comme meublé de tourisme est interdite.
De plus, vous devez déclarer votre meublé de tourisme à la municipalité. Trois procédures existent :
- Une autorisation préalable de changement d’usage est obligatoire pour les logements situés dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours...), Attention, cette autorisation peut être rendue obligatoire dans d’autres communes ! Renseignez-vous et retirez un formulaire auprès de la mairie de la commune dans laquelle est situé le bien que vous souhaitez mettre en location. Si vous l'obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
- Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d'abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d'usage.
- Dans toutes les autres communes, une simple déclaration en mairie suffit.
Vous devez soit effectuer votre déclaration à la mairie de la commune où est situé votre bien, grâce au formulaire CERFA n°14004, soit profiter du téléservice sur service-public.fr.
Chaque municipalité soumise à la procédure de changement d'usage peut choisir d'exiger, ou non, l'acquisition préalable d'un numéro d'enregistrement pour toute location de meublé touristique. Les localités optant pour cette démarche ont instauré un service en ligne dédié, permettant l'obtention automatique du numéro d'enregistrement. Il est impératif que ce numéro d'enregistrement unique (un par local loué), soit mentionné dans votre annonce de location.
La règle de la compensation
Dans les communes qui appliquent la procédure de changement d’usage (soit Paris et les communes de +200 000 habitants et/ou situées en zone de tension locative), l’obtention d’une autorisation peut être soumise à la règle de compensation. Dans ce cas, il appartient à la commune de fixer les conditions de cette compensation.
Le principe de la compensation est le suivant : vous devez remettre un logement sur le marché pour remplacer celui que vous avez “enlevé” pour faire du Airbnb. L'objectif est de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.
Ce principe de la compensation est réellement la contrainte prédominante et la plus complexe de la location saisonnière. En effet, cette règle, particulièrement coûteuse et contraignante, s'avère être un obstacle majeur pour les investisseurs en immobilier locatif, d'autant plus que son application tend à s'étendre à un nombre croissant de villes à l'avenir, renforçant ainsi son impact sur les activités de location saisonnière.
Techniquement, si vous demandez un changement d'usage, vous devrez :
- proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont vous est propriétaire (il faudra donc les acheter !) et que vous transformerez en logements d'habitation ;
- ou acheter un titre de compensation (ou droits de commercialité) auprès d’un tiers : vous payez une autre personne pour qu’elle transforme un local commercial ou des bureaux en logements.
À Paris, les conditions de la compensation sont très strictes. Si vous souhaitez obtenir une autorisation de changement d’usage en vue de faire de la location meublée de courte durée, la compensation doit être proposée dans le même quartier administratif que votre local, qu’il s’agisse de logements privés ou de logements sociaux (article 3 du règlement municipal), avec une compensation de 3m² pour 1 m² transformé dans les arrondissements 1 à 11 et le 18ème et au coefficient 1 ou 2 dans les autres arrondissements en fonction de leur situation à l’intérieur ou non du SCR (Secteur de Compensation Renforcé).
Une fois encore, c’est à vous de bien vous renseigner auprès de la municipalité en question pour en connaître toutes les règles.
Un peu de temps devant vous ? Écoutez l'épisode du Podcast La Martingale dans lequel je vous livre toutes les alternatives pour contourner les limites Airbnb en vigueur 👇
Comment louer en Airbnb dans une grande ville sans règle de compensation ?
La solution est d’investir dans un local commercial. En effet, dans ce cas précis, vous n'êtes pas responsable de la “perte” d'un logement d'habitation et ainsi la règle de compensation ne s'applique pas.
Qu’est-ce qu’un local commercial ?
Il convient de récupérer un local qui est déjà à usage commercial et à destination d'activités de services et de commerces. C’est-à-dire les locaux commerciaux (et non pas des bureaux qui n’ont pas pour destination de faire du commerce). Ainsi, vous pouvez acheter un local commercial pour l'exploiter en location courte durée et vous affranchir complètement de la règle de compensation, puisque son usage est le bon.
Et bonne nouvelle, côté investissement locatif, ces locaux commerciaux ont tendance à se vendre en-dessous du marché pour plusieurs raisons :
- Depuis la crise du COVID, les commerces de centre-villes connaissent souvent des difficultés. Ainsi le prix du mètre carré est un petit peu moins cher que celui d’un logement classique.
- Ces futurs logements sont situés en rez-de-chaussée : une décote est donc négociable à l’achat.
Acheter un local commercial pour faire du Airbnb : les points de vigilance
Il existe quand même plusieurs points de vigilance qu’il me faut aborder ici.
Tout d’abord, celui du règlement de copropriété qui ne doit pas interdire la possibilité de faire la location courte durée. C’est à vous d’aller à la pêche aux informations pour bien confirmer ce point, et petit conseil, ne passez pas par le syndic pour avoir la réponse. Consultez directement le règlement de copropriété.
Autre point de vigilance, la preuve que le bien est bien à usage commercial. Et là, ce n’est vraiment pas une mince affaire. C’est pour cette raison que je détaille le sujet dans le paragraphe ci-dessous.
Comment prouver qu’un bien est à usage commercial ?
Par une décision datée du 28 mai 2020, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un verdict portant sur la validation de l'usage d'un immeuble conformément à l'article L.631-7 du Code de construction et de l'habitation. En cas d'absence de changement de destination autorisé postérieur au 1er janvier 1970, l'utilisation du local est automatiquement déterminée par ce qui est enregistré dans la fiche de révision foncière du 1er janvier 1970.
Ça devient assez technique car il y a 3 cas de figure possible. Ce site web d’étude notariale les explicite très bien, et en voici la synthèse :
- Le bien est à usage d’habitation au 1er janvier 1970 dans la fiche de révision foncière : son propriétaire doit demander une autorisation pour changement d’usage lui imposant, le cas échéant, une procédure de compensation.
- Le bien n’est pas à usage d’habitation au 1er janvier 1970 dans la fiche de révision foncière : Son propriétaire peut l’utiliser pour un usage commercial ou de location saisonnière sans demander d’autorisation au titre de changement d’usage.
- Le bien n’est pas à usage d’habitation au 1er janvier 1970 dans la fiche de révision foncière mais, l’un de ses propriétaires a obtenu un changement de destination pour de l’habitation, autorisée par une déclaration préalable ou un permis de construire. Si vous souhaitez utiliser ce bien avec un usage commercial ou de location, il vous faudra solliciter un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation entraînant, le cas échéant, une compensation.
Veiller à ce que le local ait la bonne destination
La destination d'un immeuble, déterminée par le plan local d'urbanisme (PLU), correspond à l’utilisation en vue de laquelle ce bâtiment a été construit.
Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 est venu créer l’article R151-27 du code de l’urbanisme qui fixe cinq destinations :
- Exploitation agricole et forestière ;
- Habitation ;
- Commerce et activités de service ;
- Équipements d’intérêt collectif et services publics ;
- Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Il existe également des sous-destinations, et dans le cadre de la destination principale “Commerce et activités de service”, celle qui va vous intéresser est “Hébergement hôtelier et touristique”.
Il vous revient donc la charge de changer la sous-destination du local commercial dont vous faites l'acquisition. Et bonne nouvelle ! Le changement de sous-destination n’impose aucune formalité lorsqu'il ne s’accompagne pas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou de la création d'une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2 (ou à 40 m2 dans certaines conditions). Par contre, un permise de construire sera nécessaire dans le cas où de tels travaux sont prévus.
Une fois de plus, rapprochez-vous de la Mairie de la commune dont dépend le local commercial pour effectuer le changement nécessaire de sous-destination.
En résumé, il est possible de contourner la limite des 120 jours par an sur Airbnb. Seulement selon la commune de votre bien, il existe d’autres réglementations en place ou à venir. Une meilleure appréhension des règles est donc essentielle pour permettre aux investisseurs immobiliers d'aborder la location courte durée avec davantage de sérénité en 2024.
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