Situation du bien
Cela va peut-être vous paraître évident, mais il faut toujours bien connaître l'endroit dans lequel vous achetez. On ne le répètera jamais assez.
C'est un point essentiel afin d'éviter les mauvaises surprises et de réduire au maximum les risques locatifs par la suite et par conséquent augmenter le rendement de votre investissement. Vous devez vous assurer que la ville ou le quartier que vous ciblez possède un marché locatif dynamique.
Dans nos expériences, nous avons visé principalement des biens en centre-ville et de dimension raisonnable (du studio au trois pièces).
Voici quelques questions à vous poser :
- Y a-t-il une demande locative?
- N'y a-t-il pas trop d'offres de location par rapport à la demande?
- Quels sont les projets de construction prévus dans ce quartier?
- Quel est le type de population habitant ce quartier (Etudiants, Entreprises, etc.)?
- Le bien que j'achète des chances de se valoriser dans le futur (en fonction des projets prévus dans ce quartier, de l'évolution de la population, etc.)?
Encore une fois, il n’y a pas de recettes toutes faites, nous pouvons prendre un contre-exemple à notre approche dans une ville accueillant un régiment militaire, il peut être intéressant de proposer une maison ou un grand appartement permettant d’accueillir une famille.
Mais afin de répondre à ces questions vous pouvez utiliser des techniques assez simples. Une des plus simples est de pousser la porte des agences immobilières proches de l'endroit où vous souhaitez investir. Posez toutes vos questions, ces professionnels connaissent parfaitement bien le marché.
Croisez ces informations avec la cartographie socio-économique de la ville (meilleursagent, lacoteimmo ou touteslesvilles). Faites-vous également une idée de la saturation du marché et des prix en consultant les annonces de location et la fréquence de disparition.
Une autre méthode très efficace est de simuler la mise en location d'un bien. C'est assez simple. Il suffit de poster une annonce de location sur un site immobilier comme leboncoin. Mettez exactement les informations d'un bien réel que vous avec ciblé ou inventez-le. Si vous recevez moins de 5 appels en 2 jours, cela vous donnera une indication que quelque chose ne va pas (montant du loyer, situation géographique, etc.).
En plus de permettre d'avoir une idée du loyer que vous allez pouvoir appliquer, cela va également vous permettre de dresser un profil des candidats à la location. Vous pouvez poser vos questions aux personnes qui vous appellent afin de vous faire votre idée avant d'effectuer votre achat.
Taille du bien
Choisir quel type de bien acheter (maison, appartement, studio, T2, etc.) dépend évidemment de vos moyens mais cela ne doit pas être le seul critère.
L'objectif est d'acheter un bien qui va vous permettre d'optimiser le rendement locatif. Ce principe fait que le choix du bien doit se faire après mûre réflexion.
Vous trouverez ci-dessous quelques conseils en fonction de la taille que vous envisagez:
| Taille | Rentabilité | Durée de location | Conseil |
|---|---|---|---|
| Parking |  | Longue | Les parkings restent un très bon placement si l'emplacement est bien choisi. Il vaut mieux privilégier les centre-villes où les immeubles sont anciens et donc où il est plus difficile de trouver des places de stationnement ou des parkings. Les avantages des parkings sont également de faibles charges ainsi que des risques d'impayés très faibles. |
| Studio | | de 12 à 30 mois | Ce type de surface présente le double avantage d'être abordable à l'achat et plus facile à louer (le plus souvent à des étudiants). Cependant le "turnaround" locatif provoque des périodes de vacances qui réduisent le rendement (le plus souvent 2 ou 3 mois en période estivale). Le bien étant loué par une personne le risque d'impayé est plus grand. |
| 2 pièces (T2) | | de 24 à 40 mois | Ce type de surface est un des meilleurs compromis. Contrairement au studio, il se loue plus longtemps et la plupart du temps à des couples. Les dégradations sont moindres et les risques d'impayés sont également réduits car le loyer est partagé. |
| Grandes surfaces | | Longue (> 3 ans) | Les maisons ou les grands appartements sont moins rentables que les petites surfaces mais ils se louent plus longtemps et le plus souvent à des familles qui déménagent moins fréquemment. Une vacance locative faible et une tranquillité plus grande quant au soin apporté au logement font que ce type de bien a encore la cote en France. |
Une autre approche peut bien entendu être l'achat d'immeuble, l'achat avec travaux.
Ce dernier exemple à l'avantage de donner droit à certains avantages fiscaux en fonction de votre cas personnel et du régime choisi.
Le calculateur vous aidera à étudier cela en détail.
Un bien que vous loueriez vous-même
Lorsque vous mettez un bien en location il faut bien vous dire que celui-ci doit donner envie. Il faut qu'au premier coup d'œil celui qui visite votre bien pour le louer soit séduit. Que ce soit à l'achat ou après les travaux, votre bien doit être tel que vous-même rêveriez de le louer. L'avantage est multiple:
- Vous le rénovez si besoin ce qui va vous permettre de réduire l'impôt sur les loyers.
- Rénover permet également de mettre votre logement à jour en ce qui concerne les nouvelles normes d'économie d'énergie. Ainsi vous le valorisez ce qui est sera très utile au moment de la revente.
- Vous le louerez plus vite.
- Le locataire prendra davantage soin de votre logement et sera de fait plus précautionneux. Ainsi votre appartement restera en bon état plus longtemps.
