Investir dans un immeuble de rapport : on vous explique tout

Immeuble de rapport : définition

L’immeuble de rapport, ou l’immeuble locatif, est l’achat d’un immeuble entier destiné à la location pour générer des revenus locatifs. Il comporte un ou plusieurs logements à usage d’habitation et/ou un ou des locaux commerciaux.

Par définition, l’immeuble de rapport « rapporte » au constructeur ou à l’investisseur, voilà pourquoi il est intéressant. Il génère donc des revenus « passifs ».

Ainsi, le but de l’immeuble de rapport est d’être rentable, même si l’investissement locatif parait plus risqué au départ (achat de l’immeuble dans son ensemble et non d’un seul appartement destiné à la location). Un investisseur qui mise sur un taux de rendement locatif élevé cherchera alors un immeuble de rapport à vendre. Ce type d’achat immobilier est donc un véritable placement sur le long terme.

Comment acheter des immeubles de rapport ?

En matière d’achat d’immeuble de rapport, plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur :

• Achat d’un immeuble de rapport dont les appartements sont déjà loués : l’avantage est de ne pas avoir à trouver d’autres locataires et de rassurer les banques avec des baux déjà signés. Un immeuble de rapport avec locataires constitue donc en quelque sorte une sécurité.
• Achat d’un immeuble de rapport où les appartements sont vides : le principal avantage est de réaliser des travaux, des réaménagements ou de la redécoration pour optimiser son investissement immobilier et augmenter le rendement locatif. Pensez ainsi à un immeuble de rapport à rénover ! Lors de la revente, ça vous permettra en plus de générer une belle plus-value.
• Achat d’un immeuble « mixte » : certains logements sont vides, d’autres sont loués. Vous pouvez alors profiter des avantages des deux types d'achat évoqués ci-dessus.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Les avantages

L'investissement dans un immeuble de rapport présente les avantages suivants :

• ✅ Faire fructifier votre investissement immobilier locatif de manière plus rapide et plus importante;
• ✅ Mieux négocier le prix d’achat avec le vendeur, compte tenu d’un achat de plusieurs lots et à la différence de l’achat d’un seul appartement (prix au m2 mieux négociable et toujours plus faible que les petits espaces, tel un « prix de gros »);
• ✅ Générer un rendement locatif plus élevé : même si vous avez acheté moins cher, vous pourrez fixer le montant du loyer mensuel au prix du marché;
• ✅ Gagner en liberté, ne plus supporter les contraintes de la copropriété;
• ✅ Gérer tous les locataires au même endroit et donc une gestion locative plus efficace : moins de « galères » géographiques, de déplacements, etc.

L’immeuble de rapport est détenu par un seul propriétaire (avec l’avantage d’éviter la mise en copropriété comme indiqué ci-dessus, les frais de syndic, etc.).

Les inconvénients

Comme tout projet d'investissement, l'immeuble de rapport comporte également certains inconvénients :

• ❌ Montant d’investissement de départ plus important;
• ❌ Charges non partagées;
• ❌ Risque plus grand d'acquérir plusieurs appartements au même endroit;
• ❌ Risques assumés à 100% par une seule personne : vous 😉

Où et comment investir dans un immeuble de rapport ?

Nous nous expliquons : si dans votre immeuble de rapport, il n’y a que des studios ou petits appartements, nous considérons qu’ils seront destinés avant tout à des étudiants. Le cas échéant, privilégiez des endroits très vivants ou près des facultés, universités, grandes écoles, etc.

Où investir ?

Par exemple, pour un immeuble de rapport à Auxerre, l’analyse nous montre qu’il n’y a que 6,7 % d’étudiants, et 29,9 % de retraités. Privilégiez alors un immeuble comprenant au minimum des T2, afin de louer à des couples ou personnes âgées (pensez aussi à la colocation).

Posez-vous les bonnes questions et vérifiez le potentiel grâce à nos outils pour bien choisir votre immeuble de rapport.

Dans tous les cas, favorisez des quartiers qui bougent près des centres-ville où le risque immobilier est faible. N’oubliez pas que si vous investissez dans un quartier « mort », vous n’attirerez pas les potentiels locataires. Et disposer d’un ensemble immobilier vide représente un vrai risque : charges et banques à payer tous les mois, mais aussi la recherche de locataires qui ont envie de rester.

Il y a aussi des villes pour lesquelles vous prenez un risque minime d’investissement, et dans lesquelles les locataires ont du mal à se loger comme à Paris, où vous êtes quasiment sûr de faire un bon investissement si vous achetez un immeuble de rapport.

Les précautions avant d’acheter un immeuble de rapport

Avant de réaliser votre achat immobilier, examinez précisément :

• L’historique d’achat et de gestion locative (bilans de la SCI par exemple);
• L’historique des travaux s’il y en a eu;
• Les travaux à venir et à prévoir pour optimiser votre investissement;
• Le détail des frais et des charges locatives;
• Les rendements bruts et nets;
• Les revenus que rapporte ou pourrait rapporter chaque lot, appartement, garage s’il y a, etc.

Immeuble de rapport : sous quelle forme investir ?

Lorsque vous investissez dans un immeuble de rapport, il faut être malin : non seulement pour l’achat, mais aussi à la revente. Et pour cela, vous ne devez pas négliger la fiscalité.

Alors pour avoir une bonne rentabilité, vous devez étudier les différents montages juridiques :

• Le régime foncier classique, mais souvent lourd d’imposition et qui coûte cher à l’investisseur (car franchement taxé);
• Le régime meublé BIC, intéressant pour les avantages fiscaux. Il reste cependant lourdement taxé;
• Holding ou SCI à l’IS. Cette dernière option reste privilégiée des investisseurs, puisqu’elle permet l’essor de son capital tout en limitant les impacts fonciers personnels. En effet, l’investisseur ne touche pas ses revenus de suite, mais peut choisir d’en bénéficier quand il le souhaite et en cas de besoins. Par ailleurs, les bénéfices ici peuvent être réinjectés dans d’autres biens immobiliers.

Immeuble de rapport : quelle rentabilité ?

Avant d'aborder la question du rendement locatif de votre investissement, il convient de vous poser les bonnes questions :

• 🤔 Quelle est votre capacité d’achat ?
• 🤔 Quelle est votre stratégie d’investissement ? Quelle durée du financement ?

Si vous souhaitez une durée longue, le cash-flow sera instantané grâce à des loyers supérieurs à vos mensualités de remboursement. Cependant, une durée plus courte vous permettra de rembourser votre prêt plus rapidement et donc d’avoir l’intégralité des loyers plus rapidement dans votre poche.

• 🤔 Quelle cible visez-vous ?

Si votre cible se compose d'étudiants, il faudra privilégier les villes étudiantes. Si vous visez par exemple des jeunes actifs en déplacement, il sera plus intéressant de se rapprocher des bassins d'emplois temporaires (saisonniers ou encore actifs en déplacement long).

• 🤔 Où investir ?

Là encore, consultez nos outils pour vous aider à trouver la ville où vous souhaitez investir.

Horiz.io a créé une application mobile qui vous permet d'être alerté en temps réel des annonces de vente d'immeubles de rapport les plus rentables (sur +39 000 villes en France).

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Sachez que si vous souhaitez assurer vous-même la gestion de votre immeuble, privilégiez une zone géographique qui soit proche de votre résidence principale ou dans une ville dans laquelle vous vous pouvez vous rendre facilement (si vous habitez Bordeaux, évitez Lyon par exemple, loin et difficilement accessible par les transports depuis Bordeaux). Attention tout de même : un bon rendement reste l’objectif numéro 1, faites donc passer l’objectif financier avant l’affectif !

L’idéal est bien sûr que votre projet s’autofinance, c’est-à-dire que les loyers que vous touchez chaque mois couvrent l’intégralité de vos frais (prêt, assurances, taxe foncière et charges mensuelles ou annuelles).

À lire aussi : Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Exemples de calcul de rentabilité d'immeuble de rapport

Pour mieux comprendre l'intérêt d'investir dans un immeuble de rapport, nous allons prendre un exemple comparatif. Dans le premier cas nous considérons l'achat d'un immeuble de plusieurs appartements et dans le second, l'achat des mêmes appartements mais dans des immeubles différents achetés séparément. La surface totale est similaire dans les deux cas. 

Pour cet exemple, nous avons choisi :

• la ville de Mulhouse
• pour une personne achetant seule,
• avec un revenu net imposable de 30 000€ par an,
• et qui souhaite louer en LMNP (location meublée non professionnelle).
• Le projet est financé via un emprunt sur 20 ans avec un apport de 15 000€.
• Pour simplifier la comparaison, le coût total du mobilier pris pour hypothèse dans les 2 cas sera de 4 000€.

Cas n°1 : achat d'un immeuble de 220 m2 à 210 000€

Cet immeuble comprend : 

• un T3 de 55m2 loué 590€
• un T3 de 55m2 loué 590€
• un T3 de 66m2 loué 750€
• un T2 de 44m2 loué 470€

Cas n°2 : achat de 4 biens pour la même surface au total (220 m2)

• un T2 de 45m2 pouvant être loué 470€ acheté à 60 000€ FAI 
• un T3 de 55m2 loué à 590€ acheté à 64 800€ FAI 
• un T3 de 55m2 loué  à 590€ acheté à 64 800€ FAI 
• un T3 de 65m2 loué à 750€ acheté à 74 000€ FAI

👉 L'investissement dans un immeuble de rapport est dans l'exemple ci-dessus bien plus rentable. 

En conclusion

On remarque qu'investir dans un immeuble de rapport permet d'obtenir un prix au m2 en général plus bas. De plus, le fait de ne réaliser qu'un seul achat permet d'économiser sur le montant des frais d'agence. Ici, il y a une économie de 9 780€ en frais d'agence.

Les charges de copropriété lorsque vous achetez un immeuble peuvent également être modulées puisque vous décidez seul. Afin de pouvoir comparer les deux cas, nous avons indiqué des charges similaires correspondant environ à 45€ par m2.

Vous pouvez également économiser sur les frais bancaires ou encore les frais de courtage en ne faisant qu'un seul emprunt.

Enfin, vous irez plus vite dans la constitution de votre patrimoine immobilier en achetant un immeuble et économiserez ainsi en temps et argent. Vous n'avez qu'une recherche de bien à faire, un seul ensemble de démarches, une signature chez le notaire, etc.

Compte tenu du fait que votre but premier sera d’attirer le plus de locataires possible, le critère numéro 1 à prendre en compte est la localisation de votre immeuble de rapport. Un choix judicieux attirera bien sûr plus de candidats à la location. Cela vous permettra également de revendre plus facilement.