Investir dans le neuf : de quoi parlons-nous ?
On parle de logement neuf quand celui-ci est achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’est ni habité par le locataire ou le propriétaire. Les biens concernés peuvent être des logements acquis sur plan, appelé aussi VEFA (Vente en l’état de futur achèvement), ou encore directement clés en main. Des biens anciens peuvent être considérés comme neufs lorsqu’ils subissent d’importants travaux de rénovation. Ceux-ci concernent :
- Les travaux de fondations ;
- La consistance des façades (sauf ravalement) ;
- Les éléments hors fondations qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- Deux tiers du second œuvre, qui incluent les planchers, les cloisons intérieures, les huisseries extérieures, les installations sanitaires, de plomberie, les installations électriques et le système de chauffage.
L’achat d’un bien immobilier neuf peut se faire aussi bien avec un particulier, qu’un professionnel. Pour le particulier, vous ne devez payer que les frais de notaire, par contre, pour l’achat auprès d’un professionnel, vous devez ajouter en plus des frais de notaire, la TVA à 20 %. Il est possible de bénéficier d’un taux réduit à 5,5 % pour l’achat d’un bien dans une zone ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine) ou les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV).
Pourquoi investir dans le neuf ?
Investir dans le neuf apporte de nombreux avantages :
- C’est un investissement sécurisé : l’achat d’un logement neuf permet de bénéficier de prestations de qualité comme de hautes performances énergétiques, avec des matériaux neufs, innovants et garantis. Vous emménagez directement dans un logement au goût du jour, sans défauts et vices cachés.
- Un investissement grâce au crédit : la possibilité d’investir grâce au crédit immobilier est un réel avantage pour construire son patrimoine.
- Une réduction d’impôts : aujourd’hui, il est possible d’investir dans le neuf tout en profitant de nombreux dispositifs fiscaux. Aujourd’hui, plusieurs dispositifs fiscaux s’appliquent à l’immobilier neuf. Le principal est le statut du bailleur privé, également connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026 avec la loi de finances 2026. Il permet d’amortir chaque année entre 3 % et 5,5 % de la valeur du bien, pour un engagement de location de 9 ans, et remplace la loi Pinel qui s’est achevée le 31 décembre 2024. S’y ajoutent le statut LMNP pour la location meublée et la loi Denormandie pour l’ancien à rénover. L’achat d’un bien neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits de l’ordre de 2 à 3 %, contre 6 à 7 % dans l’ancien.
- La constitution d’un patrimoine immobilier : l’investissement immobilier est un placement sûr et beaucoup moins risqué que les produits financiers. De plus, les biens neufs prennent en général de la valeur au fil des années.
- Des revenus complémentaires : une fois votre logement payé en totalité auprès de la banque, les loyers perçus deviennent des rentes. Ils bénéficient d’un abattement de 30 % (et 50 % avec le régime micro-BIC du LMNP).
Investir dans le neuf : choisir le bon emplacement
L’achat d’un bien nécessite de prendre les bonnes décisions afin d’anticiper une future revente ou bien d’avoir des locataires régulièrement dans le logement. Pour cela, il est important de prendre en compte l’emplacement du bien immobilier afin d’éviter les mauvaises surprises. Pour cela, il faut analyser le potentiel de la ville et du quartier. Vous pouvez prendre en compte la proximité des transports, des écoles et des universités, les commerces, les espaces de santé… Des projets d’améliorations sont-ils prévus pour revitaliser le quartier ? Tous ces points sont à étudier pour réussir votre projet immobilier. Prenez également des informations sur le marché locatif local afin d’évaluer le dynamisme de la ville.
Investir dans le neuf, attention aux inconvénients
Bien que l’investissement dans le neuf apporte de nombreux avantages, il est important de connaître les inconvénients qui s’y prêtent :
- Investir dans le neuf est plus onéreux : ce n’est pas nouveau, acheter un bien neuf coûte plus cher qu’un bien ancien. La différence de prix est souvent de 20 à 40 % plus cher. Tout cela s’explique par la qualité des matériaux utilisés, qui se doivent de respecter les normes environnementales. De plus, depuis quelques années, le prix du foncier a fortement augmenté, auquel on ajoute aussi les commissions de vente des vendeurs.
- Une offre moins importante que dans l’ancien : les biens immobiliers neufs sont plus difficiles à trouver que les logements anciens. Cela s’observe dans les centres-villes où il est compliqué de trouver des terrains vides. Les prix sont fortement impactés par cette rareté.
- Des emplacements limités : comme évoqué précédemment, la plupart du temps les logements neufs se trouvent à l’extérieur des centres-villes par manque de terrain. Les infrastructures et commerces peuvent se trouver loin et repousser certains locataires.
- L’achat sur plan peut être risqué : il peut être difficile de se projeter quand on achète sur plan en VEFA. Par exemple, vous ne pouvez pas évaluer le vis-à-vis, la luminosité, l’isolation ou encore les finitions. Il existe aussi un risque de malfaçons, mais heureusement les assurances et garanties vous protègent de cela.
- Un paiement avant la construction et des délais de livraison parfois rallongés : les achats sur plan nécessitent de verser une partie de l’argent du bien avant de pouvoir y habiter. Vous jonglez donc entre le remboursement de votre prêt immobilier et les sommes à verser pour le nouveau logement. La construction peut aussi prendre du temps, entre un à deux ans dans certains cas. Il faudra vous armer de patience.
- Les normes RE2020 : les biens neufs sont désormais construits en respectant la Réglementation Environnementale 2020, qui a remplacé la RT2012 depuis le 1er janvier 2022. Elle impose des critères plus stricts en matière de performance énergétique et d’empreinte carbone.
- Une architecture moderne : le contemporain peut ne pas plaire à tout le monde, ce style se retrouve dans la plupart des constructions neuves.
- Le promoteur : avant tout achat, renseignez-vous sur le promoteur afin de savoir si ce professionnel est sérieux. Cela vous évitera les mauvaises surprises.
- Une faible rentabilité sur le court terme : les premières années ne sont pas les plus rentables. En effet, il faut payer les nombreuses charges de fonctionnement, ce qui fait que le rendement locatif est inférieur par rapport au logement ancien.
Comment choisir entre investir dans le neuf ou l’ancien ?
Vous hésitez entre l’achat d’un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien ? Voici quelques pistes pour vous décider. Tout d’abord, il est important de connaître votre budget. À partir de celui-ci, vous pouvez orienter vos recherches vers les deux types de biens et choisir celui qui s’en rapproche. Calculez le coût total de chaque projet (prix d’achat, travaux, charges, frais de notaire…). Il faut ensuite choisir le bon emplacement. Préférez-vous un bien dans un centre-ville ou à l’extérieur ? Quels sont les commerces, transports, écoles… à proximité du logement ? L’achat dans le neuf et l’ancien peut vous faire bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Selon votre projet, ceux-ci seront différents. Tous ces éléments vous permettront d’orienter votre choix vers le meilleur projet.
