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Se construire une situation professionnelle et financière fiable
Si ça peut paraître logique, bien des particuliers désireux d’investir dans la pierre mettent pourtant ce détail de côté. C’est bien beau de vouloir se mettre à construire un patrimoine, peu importe la raison, mais il faut être réaliste face à votre situation personnelle. En effet, parfois, c’est tout simplement trop tôt pour envisager d’emprunter, ou ce n’est juste pas le bon moment. Si vous êtes en période d’essai, si vous venez de créer votre entreprise depuis moins de 2 ans, ou encore si vous enchaînez l’intérim et les phases de fare niente, vous devriez reporter votre projet.
La base pour un bon investisseur immobilier, c’est de se mettre dans une situation professionnelle autant que financière confortable, qui puisse servir de garantie solide lors de votre demande de prêt immobilier. Parfois, le timing n’étant pas l’idéal, vous allez passer à côté et tous vos efforts auront été balayés par le simple fait que vous commenciez le processus trop tôt. Mieux vaut attendre que votre dossier soit le plus solide possible pour mettre toutes les chances de votre côté.
D’ailleurs, en attendant, vous pouvez en profiter pour vous former un peu sur l’immobilier et notamment sur l’immobilier locatif, mais aussi sur la fiscalité immobilière et les différents régimes fiscaux existants. Plus vous en savez avant de mettre un pied dans le secteur, meilleures seront vos capacités à vous adapter et à négocier vos affaires par la suite.
Acheter son premier bien sans apport et le mettre en location
Comme nous l’évoquions en introduction, trop de personnes encore à l’heure actuelle ont l’image de la réussite comme suit : se marier, avoir des enfants et évidemment, avoir une belle et grande maison à soi pour tout ce beau monde, voire même une maison de vacances en plus…
Le choix de devenir propriétaire de sa résidence principale et secondaire est en réalité pas toujours la meilleure idée si l’on a encore jamais contracté de prêt immobilier. En fait, ce qui va se passer dès lors que vous allez décrocher un crédit, c’est que vous allez utiliser votre capacité d’endettement et dès lors que vous commencerez à rembourser le crédit, vous serez totalement bloqué. En effet, étant donné que vous êtes les locataires de votre logement, c’est vous qui remboursez de votre poche l’argent prêté par la banque avec les intérêts. Le jour où vous allez vouloir acheter pour louer, vous risquez de vous trouver bien embêté, car votre banquier risque grandement de vous le refuser, à moins que vous n’attendiez la fin de votre premier prêt, ou que vos revenus aient grandement augmenté entre temps.
Alors, pour investir dans la pierre dans le but de vous constituer un parc immobilier, vous devez penser locatif. Que vous fassiez de la location nue, de la location meublée en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou de la colocation, vous avez là une solution idéale pour réussir à débloquer des fonds sans avoir à verser un euro. Eh oui, même si les banques sont très regardantes, particulièrement en période de hausse des taux, les investisseurs locatifs sont les plus avantagés lorsqu’il s’agit d’espérer décrocher un crédit sans apport. Pourquoi ? Parce qu’ils vont percevoir des loyers, ce qui n’entachera pas leur capacité d’endettement. C’est donc une garantie supplémentaire.
Utiliser le levier bancaire et le cash flow en marche pour développer son parc immobilier
Sans transition, l’effet de levier bancaire pourra donc bien plus facilement s’activer dans ce sens.
Prenons un exemple : vous achetez un premier appartement et vous le mettez en location meublée. Votre stratégie immobilière porte ses fruits et vous récoltez un cash flow positif depuis 2 années consécutives. Vous retournez voir votre banquier et vous lui parlez de cette opportunité que vous avez décelée sur le marché locatif. Déjà, son oreille sera davantage attentive puisque votre première affaire marche. Ensuite, votre premier prêt a été décroché sans apport. Ici, vous pouvez tenter le coup à nouveau, mais au cas où ça ne passerait pas, vous pourriez prendre du cash de votre premier investissement pour le réinvestir dans ce second investissement, en tant qu’apport.
C’est le principe du levier bancaire. Globalement, c’est en appliquant ce genre de méthode que l’on peut devenir rentier immobilier presque sans argent. C’est là l’avantage ultime de la pierre locative comparé aux autres placements, car on peut investir sans engager de capitaux, ou en participant à une très faible hauteur du coût total de l’opération. Plus vous achetez de biens et plus les loyers tombent, plus vite vous pourrez vous acheter votre résidence principale grâce aux recettes générées, enfin si tel est votre souhait. Finalement, être locataire de sa résidence principale est aussi un bon moyen de s’économiser bien des soucis et des frais (taxe foncière, réparations, travaux, assurances, etc.).
Opter pour l’acquisition d’un immeuble de rapport en SCI
Plus vous allez avancer dans votre parcours d’investisseur immobilier, plus vous allez pouvoir vous diriger vers des projets de grande envergure, surtout si chaque bien locatif possédé génère des revenus récurrents et une bonne rentabilité. Vous allez peut-être vouloir acheter un immeuble de rapport, car c’est un excellent moyen de booster la rentabilité locative de son parc immobilier.
Par ailleurs, si vous souhaitez le faire plus tôt, ou si vous envisagez de vous associer pour faire cet investissement, alors vous devriez vous renseigner sur la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). Créer une SCI, c’est créer une entreprise qui va vous servir à acheter des biens immobiliers au nom de celle-ci et d’en détenir des parts sociales. Attention, vous devez absolument être deux personnes physiques ou morales au minimum, car la SCI n’existe pas en unipersonnel.
Vous aurez une capacité d’endettement supérieur selon vos ressources et le capital social injecté. Les banques vous feront davantage confiance en votre qualité de société, et vous serez mieux protégé que dans le régime de l’indivision, puisque vous rédigez des statuts personnalisés lors de la création de la SCI. Veillez à prendre un associé qui ait les mêmes objectifs que vous, et les mêmes problématiques d’imposition (pour le choix du régime fiscal). Si vous demandez à un membre de votre famille, alors on l’appelle SCI familiale.
Développer son parc immobilier locatif grâce au clé en main
Enfin, si nous devions vous donner un ultime conseil à suivre pour développer un parc immobilier alors que vous tâtonnez tout juste, c’est d’opter pour un investissement locatif clé en main. Grâce à cette solution entièrement pensée pour vous, vous investissez entouré de professionnels du secteur, et vous êtes guidé dans tout votre parcours, de la recherche du bien jusqu’à la mise en place des locataires dans le logement, et même après.
Vous aurez à disposition une calculette de rentabilité locative ultra performante, mais aussi un logiciel pour piloter votre gestion locative totalement en ligne.
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Où développer un parc immobilier : FAQ
Où l’immobilier est-il le plus cher en France ?
C’est toujours à Paris que le prix de l’immobilier est le plus élevé en 2023. Juste derrière se trouve Nice.
Quelle est la ville la moins chère de France ?
En 2022, la ville de l’hexagone la moins onéreuse du point de vue de l’immobilier était Niort, juste devant Châteauroux et Laval.
Quelle est la ville la plus agréable à vivre en France ?
En 2023, c’est Angers qui se hisse à la première position du classement des meilleures villes où il fait bon vivre en France, devant Bayonne et Biarritz. Annecy descend à la 7e place du classement.
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