Quels sont les avantages d’un programme immobilier neuf ?
Sans aucun doute, acheter un appartement ou une maison qui vient tout juste d’être construit ou qui est encore en cours de construction (VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est un gage de tranquillité d’esprit et de portefeuille. En effet, vous savez déjà que vous n’aurez aucun travaux à prévoir, que tout est aux normes et que personne n’a jamais habité dedans.
En tout et pour tout, même si acquérir un bien immobilier neuf est globalement plus onéreux, il n’en est pas moins plus avantageux pour celles et ceux désireux d’avoir une solution clé en main, que ce soit pour louer ou pour déménager plus rapidement. De plus, les factures de consommation énergétique seront bien moins élevées, incitant vos locataires à rester, ou vous permettant simplement à vous de faire des économies précieuses !
Enfin, si l’on prend le cas où vous achetez pour mettre en location et donc générer des revenus locatifs, acheter neuf peut représenter un autre atout majeur : la défiscalisation. En principe, la loi Pinel et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont les deux moyens d’optimiser votre investissement locatif neuf et d’en tirer ainsi de meilleurs profits.
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Dispositif Pinel : idéal pour un projet locatif neuf
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui est encore valide jusqu’au 31 décembre 2024. À la base, cette loi a été conçue pour répondre à la forte demande de logement des villes les plus saturées, situées en zones prioritaires. Depuis, l’offre est bien plus présente dans ces différentes zones, mais il reste encore quelques disparités. Il ne s’agit pas de construire des logements dans des villes à fortes affluences, mais surtout de permettre à des ménages modestes l’accès à des appartements neufs, aux normes et bien isolés, pour vivre mieux. Les loyers sont donc plafonnés.
De l’autre côté, les investisseurs locatifs en Pinel sont gagnants aussi, puisqu’en acceptant de signer un contrat d’engagement de location de ce type (sur 6 à 12 ans), ils bénéficient d’une réduction d’impôt équivalente selon ce barème précis pour l’année 2023 :
- pour un engagement de 6 ans, la réduction de l’imposition est de 10,5 % ;
- pour 9 ans, elle est de 15 % ;
- et pour 12 ans, de 17,5 %.
Ces taux s’appliquent sur le coût de l’achat immobilier, dans la limite d’un montant d’acquisition de 300 000€ et de 5 500€ par m2. En 2024, ces taux baisseront à nouveau, jusqu’à la disparition du dispositif prévu pour la fin de l’année.
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Investir dans le neuf pour devenir loueur LMNP
Lorsque vous calculez la rentabilité d’un bien, plusieurs paramètres entrent en jeu, et notamment la fiscalité. En effet, une erreur dans le montage fiscal de votre placement locatif et vos bénéfices peuvent tomber à l’eau, où plutôt, aller directement dans la poche des impôts. Dans ce sens, si le dispositif Pinel vous semble trop avoir perdu de sa Superbe avec la baisse des avantages fiscaux effective depuis le 1er janvier 2023, la stratégie de location meublée en LMNP ne devrait pas vous décevoir. Toujours les mêmes avantages pour ce statut en régime BIC pouvant se vanter de vous faire générer des revenus commerciaux, et non pas fonciers.
En louant votre bien neuf en LMNP au réel, vous avez la possibilité de défiscaliser sur vos charges réelles, et même d’amortir votre mobilier servant à la location meublée, en plus de l’immobilier. En d’autres termes, c’est une solution très avantageuse qui permet à bon nombre d’investisseurs locatifs (dans le neuf ou ancien) de ne pas payer d’impôt du tout sur les premières années. En revanche, veillez à respecter la limite de recettes locatives de 23 000€ par année d’activité. De plus, votre activité de bailleur LMNP ne doit pas être votre source principale de rentrée d’argent.
Sinon, vous avez aussi le régime micro-BIC en LMNP, mais vous ne pourrez dans ce cas pas user de l’amortissement immobilier, ni même déduire vos charges réelles annuelles. Ce régime forfaitaire propose simplement un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs perçus avant calcul de l’impôt. Dans le régime foncier, le micro foncier propose un abattement inférieur (30 %), ce qui fait du micro-BIC une solution déjà plus avantageuse. Toutefois, même si vos charges sont inférieures à 50 % dans le cas du LMNP, il sera toujours plus avantageux d’opter pour le réel pour amortir votre bien sur plusieurs années (ce qui n’est pas possible en foncier).
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Comment optimiser sa stratégie de défiscalisation dans l’immobilier neuf grâce à Horiz.io ?
Que vous souhaitiez acheter un appartement faisant partie d’un programme immobilier neuf à Paris, ou que vous hésitiez à en acheter un autre dans une autre région, le simulateur d’investissement locatif Horiz.io vous offre cette opportunité de pouvoir le faire facilement, en quelques clics et 100 % en ligne !
Vous avez accès à tout un tas de données et d’indicateurs de rendement locatif indispensables à votre réflexion et à la maturation de votre projet locatif. Par ailleurs, le calculateur de rentabilité locative Horiz.io va plus loin encore, en offrant une vision d’ensemble sur les différentes stratégies fiscales possibles à adopter. De ce fait, vous pouvez comparer plusieurs projets et sélectionner le bon selon vos propres critères de préférence et votre objectif principal.
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Programme immobilier neuf : FAQ
C’est quoi un programme immobilier neuf ?
Il s’agit d’un projet de construction d’immeuble neuf par une société de promotion immobilière. L’immeuble (au sens juridique) peut aussi bien être une maison individuelle qu’un lot d’appartements destinés à la copropriété.
Quels sont les inconvénients à investir dans le neuf ?
Le principal désavantage de l’achat d’immobilier neuf, c’est le prix. En moyenne, une telle acquisition peut vous coûter entre 15 et 20 % de plus qu’un bien ancien. Par ailleurs, investir dans le neuf, c’est aussi renoncer aux solutions de réhabilitations actuellement très généralisées pour participer à une urbanisation plus écologique de nos villes.
Quel apport pour acheter neuf ?
Tout dépend de votre situation personnelle et de la banque vers laquelle vous vous tournez pour l’obtention du prêt. De façon générale, l’apport requis est légèrement plus bas lorsqu’il s’agit d’un bien neuf.
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