Achat locatif d’une maison : on vous explique tout !

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

On parle d’investissement locatif quand on achète un bien immobilier dans le but de le louer. Il peut s’agir de la mise en location d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou parking, d’un local commercial ou encore d’un immeuble de rapport. Le type de biens dépend de vos projets sur le long terme, c’est pourquoi il est important de bien réfléchir à sa stratégie avant de se lancer. Le choix de l’emplacement du futur logement ne doit pas être négligé pour réussir votre opération.

Aujourd’hui, l’investissement locatif attire de nombreux particuliers à investir dans la pierre. S’agissant d’un investissement présentant peu de risques (contrairement aux produits financiers), il est possible de bénéficier de nombreux avantages, avec la possibilité de réduire ses impôts grâce aux différents dispositifs mis en place par l’État. Investir dans l’immobilier, c’est aussi le moyen de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus supplémentaires pendant toute la durée de son investissement.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif en 2023 ?

L’après crise sanitaire n’a pas freiné le secteur de l’immobilier locatif, bien au contraire. Il constitue l’un des placements les plus sécurisés pour les investisseurs. En cette fin d’année 2022, vous pouvez encore profiter de nombreux avantages pour votre futur investissement locatif. En effet, les taux d’intérêt sont encore compétitifs et les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État sont encore d’actualité. Avec la loi Pinel, vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour bénéficier de l’avantage fiscal avec des taux de réductions intéressants, avant de diminuer à partir de 2023, jusqu’à disparaître en 2024. Parmi les autres dispositifs, on retrouve Censi-Bouvard ou encore le LMNP. C’est encore le moment pour concrétiser vos projets immobiliers !

Les caractéristiques de l’achat locatif d’une maison

Tout comme pour l’achat d’un appartement, une maison comporte également son lot d'avantages et d’inconvénients dont il est important de tenir compte. Voici les principales caractéristiques à retenir pour l’achat locatif d’une maison :

• Les locataires : selon l’emplacement, les maisons sont susceptibles d’attirer les couples, les familles, ou servir pour une colocation. La rotation locative est moins importante de par la stabilité des locataires qui sont bien souvent des familles.
• Le prix au m2 est moins élevé.
• Les charges : on retrouve la taxe foncière, les charges d’entretien et de copropriété si la maison se trouve dans une résidence avec des copropriétaires. 
• Pour attirer les locataires, il faut bien réfléchir à l’emplacement du bien, son attractivité et les infrastructures présentent à proximité. Pour les petites maisons, privilégiez les transports et commerces, et pour les grandes maisons familiales, les groupes scolaires.

Vous l’avez compris, le choix de votre maison se tournera sur le secteur géographique et ses alentours, mais aussi vers le profil des locataires pour que votre projet soit viable et rentable. La rentabilité doit être l’un de vos premiers objectifs, car les loyers que vous allez percevoir doivent vous permettre de couvrir toutes les dépenses liées au logement. Il s’agit du prix de votre investissement, les frais d’acquisition, mais aussi toutes les charges courantes.

Achat locatif d’une maison : comment le financer ?

Le meilleur moyen de financer l’achat d’une maison en locatif est d’avoir recours à un crédit immobilier. Pourquoi choisir cette méthode ? Sachez que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers (avec le régime réel) ce qui vous permet de réduire votre imposition. En ayant recours au prêt immobilier, vous ne touchez pas à votre épargne personnelle, ce qui vous offre la possibilité d’effectuer d’autres achats locatifs en profitant de l’effet de levier, ou tout simplement en plaçant sur d’autres supports financiers.

Dans le projet d’un achat locatif, il est important de savoir quel loyer vous allez pouvoir appliquer et si celui-ci couvre les mensualités de crédit. Bien souvent, cela n’est pas le cas et vous êtes obligés de rajouter le manquant, on parle alors d’effort d’épargne. Pour réduire ou effacer cet effort, il est possible de donner un plus gros apport personnel et de rallonger la durée du prêt immobilier. Dans tous les cas, il est important de garder une enveloppe de sécurité pour pallier les éventuels imprévus comme les travaux, ou une période de vacances locatives.

Pour obtenir un prêt bancaire, les banques demandent beaucoup de garanties pour sécuriser l’opération et réduire les risques. Elles se basent sur vos revenus globaux, auxquels elles ajoutent 70 % de vos loyers. Les banques prennent aussi en compte toutes vos dépenses, en y ajoutant les charges liées à l’emprunt. Cela permet de vérifier votre taux d’endettement et si votre projet est viable. Ce n’est pas tout ! Vous devez présenter votre projet locatif en y indiquant le lieu, le type de bien, la demande locative et le dynamisme du marché immobilier dans la zone choisie. Le choix de l’emplacement est donc primordial. 

Achat locatif d’une maison : pensez aux aides de l’État !

Pour vous aider à financer l’achat de votre maison, vous pouvez bénéficier de nombreuses aides de l’État. Celles-ci sont versées par des organismes spécifiques. Pour en profiter, il faut vous adresser à des professionnels de l’immobilier qui vous orienteront vers les meilleures solutions, adaptées à la typologie de votre logement. On retrouve parmi ces aides :

• Le PTZ + ou Prêt à taux zéro renforcé : en place depuis 2011, le PTZ est un prêt que vous pouvez rembourser sans intérêts d’emprunt et sans frais de dossier.
• Le prêt conventionné : il offre la possibilité de financer un bien neuf, ancien, à construire ou des travaux de rénovation. On peut obtenir ce prêt sans condition de ressources. D’ailleurs, les frais de notaire sont réduits et peuvent être complétés avec d’autres prêts.
• Le prêt action logement : c’est un prêt à taux réduit qui concerne les salariés du secteur privé non agricole. Le taux fixe est à 0,5 % (hors assurance) et le montant est de 40 000 € dans la limite de 40 % du coût total.
• Le prêt des caisses de retraite et mutuelle : il s’agit de prêts complémentaires à taux peu élevé. Vous pouvez vous rapprocher des organismes auxquels vous êtes inscrits.

Il existe d’autres prêts conventionnés comme le prêt accession sociale ou le prêt d’épargne logement, mais ceux-ci ne peuvent financer que la résidence principale.

Les villes où acheter pour investir

Le marché de l’immobilier est encore très dynamique et certaines villes très attractives attirent toujours plus les locataires :

• Paris : La capitale est toujours en top liste pour ce qui est de l’investissement locatif. Elle charme par son dynamisme et sa qualité de vie. Le prix au m2 est assez élevé selon les arrondissements.
• Toulouse : La ville rose attire toujours plus de locataires, car elle est une ville très dynamique, où on retrouve de grandes écoles, des commerces et transports en commun. La valeur du m2 est en moyenne de 3 000 €.
• Lyon : La ville est un bassin économique où se trouvent de nombreuses grosses entreprises ainsi que des écoles. Familles et étudiants sont de plus en plus nombreux chaque année. Lyon se situe à 2 heures de Paris en train. Le prix au m2 est d’environ 4 500 €.
• Lille : ville économiquement dynamique, elle comptabilise plus de 20 000 entreprises. Elle est idéale pour l’achat d’un logement, car le prix au m2 est assez bas avec 2 850 €.
• Bordeaux : située à 2 heures en train de Paris, Bordeaux attire les jeunes actifs grâce à la qualité de vie qu’elle peut offrir, ainsi qu’un climat très agréable. Les vacances locatives sont peu fréquentes et le prix au m2 s’élève à 4 400 €.
• Mantes-la-Jolie : cette jolie ville se trouve à 55 km de la capitale et dispose de nombreuses infrastructures, transports… Mantes-la-Jolie attire de nombreux locataires, qui représentent plus de 65 % des logements. De plus, le coût de l’immobilier est relativement bas. Le prix moyen au m2 fait partie des moins chers de France avec 2 700 €.
• Nantes : proche de la côte Atlantique, Nantes attire de nombreux touristes. La ville offre différents patrimoines et le coût au m2 est plutôt correct. À 2 heures de Paris, la ville attire de nombreux habitants. Le prix du m2 est assez raisonnable avec 3 230 €.

Pour un investissement rentable, il est important de bien choisir le lieu de votre bien pour le mettre en location et éviter un turnover fréquent des locataires. Étudiez le marché avant de prendre votre décision.