Investissement locatif à Clermont-Ferrand : Analyse

Le rendement locatif pur moyen de la ville se situe autour de 5% pour un logement acheté et rénové. Par exemple : Un T2 de 50 m2 acheté 120 000€ aux salins se louera 500€ sans problème. La rentabilité est assez homogène dans toute l'agglomération, le prix au m2 diminue parallèlement au prix de location lorsque l'on s'éloigne des points d'intérêt. De bon rendements peuvent être trouvés en sortant de Clermont (Vic le comte, Aubiere, Beaumont...) L’hétérogénéité de la population permet un investissement dans tous types de biens, studio pour les étudiants, T2 pour les jeunes couples ouvriers, T3 ou plus pour les cadres qui arrivent avec leurs familles. La taxe foncière varie entre 12 et 15€ au m2 dans l'agglomération clermontoise. Les vacances locatives sont plus importantes pour les grandes surfaces, mais un beau bien ne reste jamais très longtemps sur le marché. Les roulements se font assez rapidement. Acheter du neuf à Clermont n'a pas un grand intérêt, le prix du m2 étant bien trop élevé, quasiment le double du prix moyen de l'agglomération et les chances de voir les prix s'envoler sont partis avec l'abandon de la ligne TGV Paris Clermont.

Clermont-Ferrand est une ville jeune et dynamique. La grande majorité des loueurs potentiels se répartie en deux catégories, les étudiants qui viennent de toutes les régions voisines, et les jeunes cadres ou ouvriers Michelin. Le centre-ville est peu étendu et les biens souvent surestimés, mais les centres universitaires parsèment une grande partie de l'agglomération. Le plateau central (hypercentre) reste la zone la plus intéressante au niveau de la facilitée de location. Les quartiers nord sont à éviter car ils sont considérés comme trop malfamés. Les alentours du CHU et des cézeaux restent un bon choix pour de la location étudiante alors que le quartier des carmes aura un plus gros potentiel pour des ouvriers et des cadres Michelin.

Le prix de l'immobilier à Clermont-Ferrand est stable depuis plus de dix ans, la stagnation des prix permet des investissements plutôt sûrs mais avec une plus-valus du prix au m2 sur le long terme, quasi nulle. Les prix ont légèrement augmentés ces dernières années avec la baisse des taux d'emprunts qui a favorisé les achats immobiliers. Malgré un dynamisme certain de part des grandes entreprises sur place, seul l'ouverture vers paris, bordeaux Lyon et Marseille via le TGV pourrait engendrer une hausse des prix de l'immobilier.

L'avantage de Clermont-Ferrand est sans conteste le prix très bas du m2 pour une ville aussi grande et aussi diversifiée en termes de potentiels locataires. Enclavée dans le centre de la France et dotée de tous les corps d'enseignement elle attire beaucoup d’étudiants venus du Cher, de l'Alliée, de la Creuse du Cantal et d'autres encore. Les entreprises Michelin, Jacquet et Candia, apportent aussi un gros turn-over de jeunes cadres présents pour des temps limités et donc de potentiels locataires. Le placement de la chaîne des puys en patrimoine mondial de l'UNESCO permet aussi des locations touristiques, même si elles restent plus rentables elles demandent bien plus de temps qu'une location classique. Il semble judicieux d'investir dans le centre, même si les prix sont plus élevés. Cela garantit une vacance locative très faible et des loyers un peu plus élevés.