Investissement locatif à Hérouville-Saint-Clair : Analyse

Cette ville est intéressante en locatif, puisque les prix à l'achat sont bas. Il y a beaucoup d'offres, on peut donc négocier de façon assez importante. Il n'est pas rare de voir un logement en vente pendant plus d'un an. La plupart des biens nécessitent des travaux au moins de remise au goût du jour. Pour beaucoup ils sont configurés de la même façon. Une grande salle que l'on peut cloisonner pour faire une chambre supplémentaire. La majorité des logements sont des T3 au T5. Le tarif de location est en générale de 400€ pour un T3 à 700€ pour un T5. La colocation s'est énormément développée, on peut louer jusqu'à 350€ CC la chambre. Le marché est un peu saturé, il faut donc vraiment proposer des biens de qualités. Les appartements sont en concurrences directe avec le centre ville de Caen. Les avantages en plus d'avoir un loyer moins élevé sont le stationnement qui ne pose aucun problème, la proximité de tous les commerces, les transports en communs et les 2 campus à moins de 15 minutes. En revanche il faut être très vigilant sur les charges de copropriétés qui sont souvent assez élevées ( essentiellement à cause du coût du chauffage central de la ville). Privilégier également un immeuble dont le ravalement vient d'être refait car avec son projet de rénovation urbaine, l'ensemble des immeubles doivent être rénovés. L'idéal restent du meublé sur des surfaces comme des F3, de la colocation. Un bail nu n’amènera pas beaucoup de rentabilité. La location saisonnière est à oublier.

La ville d’Hérouville-Saint-Clair compte 24 000 habitants. Elle est située en périphérie directe de la ville de Caen. Elle se trouve à proximité des campus 1 et 2 (qui regroupent l'ensemble des étudiants). La ville compte environ 1 050 établissements qui génèrent 12 500 emplois. C'est une ville avec une grande mixité culturelle. Elle est divisée en plusieurs quartiers, dont les Belles portes, le Val, la grande Delle, Montmorency, la Citis, le Bois, Grand parc, la Haute folie, Lebisey. Chaque quartier a ses commerces de proximités et est desservi par un tram toutes les 5 minutes. Les habitants sont surtout des familles ou des étudiants. La plupart des habitants ont des revenus moyens ou modestes.

La ville d’Hérouville Saint-Clair mène une politique favorisant l’accession à la propriété depuis 2003, l'ensemble des immeubles sont restaurés. Les primo-accédants (sous conditions de ressources) peuvent bénéficier des modalités du pass foncier (collectif ou individuel) et du prêt à taux zéro. Les prix à l'achat sont relativement bas on peut trouver des F5 de 80 m2 en dessous de 100 000€. Seul le quartier du côté de la Lebisey propose deux lotissements avec de grandes maisons, des constructions en bois qui peuvent monter jusqu'à 400 000€. On peut cependant espérer que les prix, s'ils ne montent pas beaucoup ils ne baissent pas. Les grands travaux d'aménagement rendent la ville plus agréable. Il y a tous les commerces nécessaires et un réseau de transports en commun efficace. Un cinéma, un théâtre, une piscine et un très gros tissu associatif aussi bien au niveau sportif que culturel se retrouve dans la ville. Un projet presqu'île qui doit voir le jour en 2017.

Hérouville est une ville intéressante, de part sa position géographique, à la périphérie de Caen et c'est un accès direct à Ouistreham (le car ferries). Toutes les commodités sont présentes ( Commerces, transports). les prix à l'achat sont bas en comparaison à Caen, alors que nous sommes juste à coté. L'investissement est intéressant, mais sur un placement à long terme, car il n'y aura pas ou très peu de plus valu à la revente.